后宏调时代 房地产企业进化与创新之道

　　叶国靖

　　地价是房价的隐形推手？

　　贺大川：我从昨天新江湾城那块地开始说吧。当时我预测这块地的时候是达到每亩地价1000万元，但是我绝对没有想到能够达到1400万元。当时我给一位朋友发了一个短信：“政府要控制房价，为什么不控制地价？”

　　楼板价是12000多元。这是现实摆在这里的问题，是四家开发商去抢。现在就是土地供应不足，而实际需求非常旺盛。

　　既然需求都摆在这儿了，供应量严重不足就导致房价一天天涨，地价涨开发商的房价肯定要涨，这是没办法的。我觉得现在政府的调控不应该从市场上来调控，可以多供地，把它稀释下来。但是我觉得现在有些做法反而是少供地、不供地、限制供地，大规模的地价上涨已经有几次了，这是最近的一次。

　　王谦：在国外，制定地价是非常系统性的科学，会考虑到各个因素，而不是一味拍卖，我不知道政府的起拍价是怎么来的。国外有一个很复杂的公式，地价的形成都是考虑到当地经济、社会的各个方面，这样不会导致地价过高过低。有些地方地价高了确实就不能去了，土地还有流拍，毕竟会导致供求关系的失衡，所以这才会导致房价一会儿这地方高了，一会儿那地方高了。

　　楼市怪象

　　全忠：我接触了大批上市公司搞房产的，有一家南通上市公司，做机床的，不挣钱，这家公司已经SST，南通市政府说我给你2.8亿，它的厂房是老市区厂房，迁到郊区去，然后厂房这块地还得走指挥中心的手续，当然还是给你，你把这个开发了不就能赚钱了吗？这个上市公司为了不摘牌，就把自己逼成一个房产公司了。这个地方的房价可以卖到六七千了，南通已经是三线的城市了，但是房价可以卖到六七千，而且当地人也买得起。这个厂房只适合干房地产，因为那块地就是这样的性质。

　　为什么各个地方都往房地产挤呢？因为这是最好的财务解决方案。其实这家公司不是看到房地产热就办个房地产公司，它是为了解决上市公司出现的问题，想来想去做开发了。当然这家公司好一点，做开发要找专业公司，整个公司从董事长到下面一个都没干过房地产。

　　最近我们在苏州工业园区还有个项目在做销售代理。

　　很明显，现在整个苏州工业园区的状态是，所有的业主、准业主跟所有开发商说的就一个要求，千万不要下次再让我买不到房了，而且这些人绝对是置业，绝对是婚房，绝对不是投资的。他们说排了好几夜，买不到，他们绝对没有降价需求，他们说没有打折要求，只要能够买到就行，团购也是为了能够买到房。苏州工业园区每个人40%的

公积金，这个公积金不能花、不能带走，只能在园区买房子，所以很多业主买房子不需要花自己的一分钱，他的公积金积累够首付，他的工资够还贷款，所以很多人买了好几套房子，但是不是为了炒房子，而是为了消化公积金。现在各地房价纷纷上升的因素太多了，这绝对不是控制土地供应量和加大营业税就能解决的。

　　贺大川：5月份股市热了，之后房市也热了，大部分

二手房都是改善型的，二房到三房去，一房到两房去，买二手房的一手房的都有，这是属于改善型的，但是他们要承担很多的税费，接近10%。假如说我真的是第一套房，我有两房，我的小孩大了我要换成三房，这种的税费就应该便宜，因为他就这一套房子，而不是说看到房子涨了，我住一套，买一套去炒，这样才要限制他。

　　我觉得目前的管理很粗糙，投资型的可以去管理控制他第二套、第三套、第四套，千万不要控制他第一套房子，第一套房子可以让他很宽松地买卖、置换，让他一天天生活好起来。但是现在即使为了买第一套房子也要花10%的成本，我认为这对于老百姓来说不是很得益。在国外，家里几口人住多大的房子，都要看条件的。

　　在上海，有大量的动迁房，实际上这些动迁房是拆不动的。我们来研究这些动迁房，住在里面的除了老人就是外来的民工，但是一拆迁就是十几个户口。这个管理也是不到位的。2002年我们参与一个项目的动拆迁，拆了40多户，现在420户了，越拆越多。然后房子增加了30%的建筑面积，全是违章建筑。这种事情没办法。

　　王谦：我觉得宏观调控一定要，计划经济跟市场经济结合好的话，实际上可以少走很多纯市场经济的弯路。但是政府在考虑政策制定的时候，除了宏观经济以外，行业自身的规律可能考虑得不够。初衷是好的，结果不好是因为手段方法这个层面，战术方面的，没有尊重行业规律。如果说把一些好的开发商请来，我相信政府会少走弯路，我们也希望是可持续性的，我相信很多开发商都不是希望暴利的，都是希望可持续性的，这方面应该说大家是一致的。

　　我们从全程的服务一直到物业来赚取我们的开发服务回报，所以我们必须把产品做好，因为品牌不能断，必须靠规模来把企业做下去，这种盈利模式决定了我们必须得有诚信

　　开发商如何“洗脚上田、华丽转身”？

　　全忠：我个人是这么看的，领跑的企业，不管是领跑的开发商还是领跑的服务商，我觉得它跟国际化接轨，用一些国际化的经验来看待现在的市场，这就叫创新。这个创新我觉得是分几个层面的，第一个层面是洋为中用，对于中国的企业，不管是开发商还是服务商，借鉴、学习和模仿也叫创新。

　　现在资金多了，有各种层次的公司进入房地产行业，很多人连基本的ABC还需要专业的公司合作来解决，但是他们占据了很多的资源。综合性的咨询公司最后可能变成四五家，但是像我们这样的公司还会存在很多年。其实中国市场这么大，我觉得它给很多的中小型开发商包括中小型服务商提供了广阔的成长空间和市场，我们有时候谈问题站在一个相对学术层面和相对理想化的层面上，就容易忽略底层的事情。

　　从微观角度来讲，第一我觉得现在开发商绝大多数不专业，第二现在市场上的产品绝大多数是不可控制的，但是由于刚性需求很大，这些东西根本就是泥牛入海，只要一开盘马上就没了。从这个意义上来说，当然房地产开发公司要专业，我们的服务机构要专业，金融机构也要专业，这在某种程度上实际上是帮开发商专业，也是提升服务商专业。所以很多甲方的提升专业是需要我们这种专业公司的乙方来提升的，像万科这样的企业毕竟在中国这些房产公司当中是很少的，比例是微乎其微的。

　　王谦：在大环境下我们不可能改，只能适应环境，适者生存，没办法。大环境的恶劣往往为新生事物提供了生长空间。在好环境的情况下大家都忙着赚钱，不会想什么创新，只有在被迫的情况下才会创新。

　　我刚刚在想金融渠道，现在很多开发商资金极为充足，绿城就是因为在香港上市获得了这么多钱，如果没上市的话可能要重新考虑这些问题。现在还有一个现象叫回归，回到A股，因为A股市盈率高。

　　我们不是项目公司为主的，其实我想大的开发公司已经这么做了，要可持续性发展，我们是依靠提供专业的开发服务来获取利润。

　　项目公司干一个亿的项目，筹一班人马，你让他持续发展也不可能，这决定了它就是短期行为，之后去干一些制造业什么的。我们其实也不是什么创新，也是把国外行业的成功模式带到中国来，我们就是专业的开发商，我们实际上是以开发服务来获利的，而不是以投资为主要获利模式。

　　我们的境外投资人、境内投资人投钱，然后就不管了，赚它的投资回报。我们从全程的服务一直到物业来赚取我们的开发服务回报，所以我们必须把产品做好，因为品牌不能断，必须靠规模来把企业做下去，这种盈利模式决定了我们必须得有诚信。

　　张国正：如果从创新这个角度，我觉得也应该往开拓多元化的这个角度来。因为现在我们已经看见部分的开发商，从纯住宅或者房地产的开发延伸到做办公、做商业，已经开始有这个现象，这是我们非常赞同的创新思路。因为完全从开发到卖掉，这个流转非常受大环境和市场周期的影响。

　　拿香港作为例子，所有的所谓蓝筹开发商，他们都会一边做开发，同时也会做经营，也会长期持有。比如说香港置地或者是太古集团，置地跟太古两个公司就基本上持有了80%中环的商业楼宇。我们看到内地的开发商也有这个倾向，但是他们仍然是用开发住宅的心态去处理办公楼，要短平快，主要是把这些项目干好，然后基本上把它卖掉。办公楼跟商业的打造方式是完全不一样的，必须要把定位做好，如果在北京或者是上海，应该从租房者的角度来打造我们的产品，比如说我们要保障我们的层高最起码有2.6米，一层最起码有2000平方米以上的，这个我们说才叫甲级写字楼。如果没有好的物业管理，甲级写字楼一定不会成功，好的物业管理是决定因素。

　　现在戴德梁行整个机构是以房地产金融来定位，从我们的估价业务、投融资业务，我们在香港成立一个企业融资部，专门做股权收购、股权转让、房地产金融，甚至是一些房地产公司前期IPO时候的顾问。这也是因为近几年跨境资金的热情，跨境资金冲进房地产的趋势。

　　经济适用房是楼市“减压器”

　　王谦：中国要增加经济适用房，就是为了解决老百姓的住房问题，也要多划一些地。我认为二三线城市是中国的大势，上海、北京实在太个别了，在那里的做法是圈一块地，这在美国是有教训的，在上世纪60年代的时候圈一片地盖大板楼，这会有一个问题，就是某一块地域中某一个收入阶层在那里积聚，这就会导致社会问题，如在低收入人群聚集的地方犯罪率会升高。现在美国是这样的，开发商拿到一块地，政府规定一个百分比做经济适用房，中低收入人群也住在一样品质的社区有利于社会的和谐发展。

　　贺大川：经济适用房不能让它交易，住经济适用房实际上就要受很多的限制。北京还有260平方米一套的经济适用房，什么人住这样的经济适用房啊。我觉得这很可笑。

　　廉租房、经济适用房政府一定要监控起来，不得转租、不得买卖，要这样去监控它，然后把可以由市场调节的房地产市场大胆放开。政府要把政府应该做的事情，经济适用房、廉租房、动拆迁这些做好。

　　住着经济适用房就不能买豪华车开进去，因为经济适用房是享受国家给你的待遇，你既然有豪华车就要离开这个地方。

　　经济适用房现在是动迁也好、各种理由也好，把产证给他，他赌博输掉了，他有权卖掉，他把房子卖了，卖了以后把赌债还了，然后他到政府来闹，说我是无屋户。

　　经济适用房是绝对不能卖掉的，在国外这个房子就不能卖，只能你住，也不能给别人住。我们要把他们监控起来。现在要给他产权，你能保证他不赌博、不卖吗？

　　尹伯成：走到这一步，我认为有一个东西非常重要，我们上海目前的经济适用房跟廉租房的比例比较小，确实要分成两大块，一块就是完全市场化的，价格主要是靠市场的供求决定的，当然抑制投资性的需求也可以采取一些政策措施，但是广大中低收入者住房保障问题要解决。因为住房问题特别是中低收入者的住房问题不解决，我们的商品房涨得太快的话，很多老百姓有意见。还有很多到上海来打工的，还有上海未来的中低收入者要改善住房条件。我认为住房是国计民生基本的需求，这些必须保障。

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　　建设部部长汪光焘：仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题

　　住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障，要高度重视困难群体的住房问题。从十多年改革与探索的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。构建多层次住房保障体系是政府的责任。各地一定要按照中央要求，重视廉租住房制度建设，多渠道筹集资金建设廉租住房，逐步把覆盖面扩大到低收入家庭，使符合条件家庭得到一定程度改善。要改进和规范经济适用住房制度，使各项优惠政策切实落实到低收入家庭。调控和监管房地产市场促进其健康发展是政府的职能。目前住房制度已发展到多数家庭购买或承租普通商品住房的阶段，要按照国务院要求，落实住房状况调查和住房建设规划，对满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房项目，政府要按照《价格法》的有关要求，采用限套型面积(限套型)、限控制性价位(限房价)，竞房价、竞地价的办法确定开发建设单位，增加政府指导价的住房供应。市场秩序混乱也是推动部分地区房价过快上涨、供应结构矛盾突出的重要因素，要整顿和规范房地产市场秩序，保护群众住房消费的合法权益。