土地调查大幕再掀 楼市格局暂难改变

　　

上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋。 点击此处查看全部财经新闻图片

　　活动策划：柯鹏 李和裕

　　主持人：李和裕整理：李和裕

　　国务院决定，自2007年7月1日起开展第二次全国土地调查。据部署，至2008年上半年基本完成东部地区调查。至2009年上半年，完成全国调查工作。第二次全国土地调查的内容包括逐地块实地调查土地的地类和面积，掌握全国耕地、园地、林地、工业用地、基础设施用地、金融商业服务、开发园区、房地产以及未利用土地等各类用地的分布和利用状况等。2010年以后，全国还将每年进行一次土地变更调查，保持调查成果的现势性。

　　市场人士认为，此前

国土资源部就已要求各地对当地闲置土地情况进行摸底调查，并公布有关调查的结果。结合此次全国土地调查，可以使

房地产开发更透明，有效打击囤积土地者。此外，有关对开发商进行土地增值税清查的工作也进入地方落实阶段。那么，政府近期针对土地的这些举措会对楼市产生什么影响，本期的上证第一演播室就请来业内人士与大家一起交流。

　　三大土地问题要注意

　　主持人：开展第二次全国土地调查的意义何在？

　　朱锋：第二次全国土地调查的重要意义，首先是，掌握土地利用状况，是科学制订发展战略和规划、促进可持续发展的重要基础；第二，掌握土地利用状况，是严格土地管理、加强土地调控的现实需要；第三，掌握土地利用状况，是合理使用土地、优化空间布局的基本前提；第四，掌握土地利用状况，是完善市场经济体系、理顺土地权属关系的必要条件。同时，明确土地权属关系，实行土地确权登记，对于贯彻执行即将实施的《物权法》，依法保护公民和法人的土地权益，也具有重要意义。

　　主持人：目前土地市场内存在哪些影响房地产市场健康稳定发展的问题？

　　朱锋：在我看来，有三方面问题目前比较突出：一是房地产开发企业囤地现象严重，这里指的是一些超战略性的囤地行为，这一方面表示开发商对楼市未来的预期是向好的，但另一方面也会带来不利于

房价稳定等方面的问题；二是变相利用工业用地的情况比较多，一些项目拿地较早，在所谓的“总部经济”等开发旗号下，开发商在工业用途的土地上造办公、商业甚至住宅性质的项目，此类打“擦边球”的现象为开发商带来的是超利，对市场则带来一定混乱；三是土地受开发商“追捧”的情况越来越多，这里的追捧应该说反映的是开发商的一种狂热，不计成本地拿地，地价创新高的消息现在很多，而其中不少行为是不理智的，还会影响到未来的房价。

　　土地政策影响楼市

　　主持人：从去年5月底“国六条”出台至今，在这一年多时间里，政府出台了不少调控政策，您认为对楼市影响较大的与土地有关的政策有哪些？是否已经发挥作用？

　　朱锋：从去年至今的土地调控来看，我认为以下几方面是值得关注的：一是对地方用地指标严格控制，这一点我觉得目前发挥的作用较大。本周一是第17个全国“土地日”，国土资源部再次表示，将对年度实际新增建设用地超出计划指标的地方追究责任。凡国家规定的禁止类项目，一律禁止供地；严格实施调整后的城市建设用地审批管理，防止建设项目中的“搭车用地”；对城市农用地转用和土地征收方案要严格审查把关。

　　二是工业用地的全面公开出让，这一点也实施得比较好，目前各地陆续落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度，实施全国统一制订的工业用地出让最低价标准。

　　三是土地税收方面的一些举措，如对房地产开发企业的土地增值税清算，这对开发商的影响最大，不过目前各地细则出来的不多，具体效果还得看地方执行的情况；另外，土地使用税翻倍、取消优惠等，也对开发商造成一些影响。

　　最后要提的是在土地市场限制外资的措施，政府已经注意到外资收购项目公司、根本目的是获取土地的行为，对于其中存在短期套利的行为应该予以警惕，而目前限外政策在土地环节发挥的影响还较小。

　　严征土地税费影响大

　　主持人：国家从去年起就加强了金融政策在房地产调控内的运用，包括土地税费方面。如对开发商进行土地增值税清算管理，土地增值税清算对开发商影响如何？

　　朱锋：前面我也提到了土地税费方面的问题，其中对房地产开发企业的土地增值税清算，一旦严格执行，对开发商的影响将是巨大的。我觉得影响主要有三方面：一是开发商的项目利润显然会降低；二是心态上的影响，会打击开发商的投资热情；三是可能影响开发商今后的操作甚至发展战略，不排除会有一些规避税收甚至违规行为出现。