香港房产经纪行业十年内地之旅

　　-实习生 张一鸣

　　香港中介抢滩内地市场

　　如果是五年前，房地产经纪公司多被束缚在写字楼中，人们对其知之甚少。五年后的今天，经纪公司的门店不仅在内地的一线城市“遍地开花”，还向二、三级城市蔓延。仿佛一夜之间，经纪公司就成为内地房地产二、三级市场的主角，其中一些打着港资牌子的企业扩张速度格外惹眼。

　　“香港经纪公司进入中国历史可以追溯到90年代初，香港回归时是一个转折点。当时香港正面临亚洲金融风暴的打击，1997年鸿运倒闭，原来五分天下的格局被四家取代。2000年中原兼并利嘉阁、美联兼并香港置业，香港二手房市场60%的份额被中原和美联瓜分，随后两家经纪公司便正式进入内地市场。”现在北京我爱我家担任公寓部经理的朱永基在接受中国经济时报记者采访时说，此前他曾是中原天津分部的负责人。

　　“这些企业最早进入广州和深圳等南方市场，现在香港的两大房地产经纪公司——中原和美联都在内地有二手房买卖、租赁代理业务。但由于企业的发展战略不同，两家公司在内地的发展速度有所差异，中原要比美联快得多。但毫无例外，两家企业都看好内地市场。”朱永基认为内地巨大的市场

　　而香港企业在内地的表现却依据地域呈现出完全不同的两种状态，以中原为例，南方城市，如深圳、广州、上海的表现就要明显强于北京、天津。

　　“中原在上海、深圳二手房市场中是规模最大、竞争力最强的经纪公司之一，但在北京的发展格局与这两个城市相比还有差距。”链家地产副总经理金育松对记者表示。

　　有业内人士将中原在市场中的表现归为水土不服，认为南北的文化差异是导致中原在北方市场乏力的重要原因。然而中原本身并不认同，他们将其归于公司整体战略，由于南方市场进入时间相对较早，市场发育更充分，中原更容易在南方城市站稳脚跟。

　　翻开香港房地产经纪公司进入内地的历史，记者发现港资企业均以代理一手房项目作为在内地起家的第一步，无论是中原还是美联都没能免俗，只是中原要比美联更早一些在二手房买卖、租赁市场中发力。

　　“外资企业刚进入内地市场需要一段适应期，无论是港资、台资、还是美资都如此。加之内地房地产二、三级市场发育时间晚，港资企业便多以代理一手楼盘开始试水，直到对当地的文化风俗都有一定程度了解后，才进入房地产二、三级市场。这种战略分布是基于正确的市场判断作出的决策。”21世纪不动产北京安信瑞德加盟店总店市场总监叶远昌对记者分析。

　　作为美资企业的21世纪不动产近年来在中国大陆市场的扩张速度亦有所加速。叶远昌本人拥有19年从业经验，其中前16年都在香港，他认为外资企业的后发之力要远甚于内地企业。

　　“公司对中国经济的未来走势充满信心，对大陆房地产二三级市场未来的发展前景非常乐观，并将根据公司在内地市场的发展规划和大陆市场变化情况不断制定和调整发展战略。”接受记者采访的中原地产有关人士看好内地市场，其对市场良好的预期无形中增加了内地企业的压力。

　　香港人跳槽到内地中介

　　历经十年，一些内地房产经纪企业凭借区域优势，形成自己的特色，在单个城市中的发展速度和规模都要优于港资企业。

　　以北京市场为例，北京的房地产经纪行业现已形成三足鼎立之势，链家、我爱我家、中大恒基三家本地企业占据半壁江山，香港中原与美联所分享的市场份额极其有限，有人甚至据此认为北京的房地产经纪行业已经进入“寡头”竞争时代。

　　“本地企业在竞争中并没有太多的劣势，现在企业要应对的主要是市场形势的变动。北京最近政策频出，链家会尽快在运营策略上做出相应调整，积极应对政策变动。链家的最大特点是有执行力强的学习型团队。”金育松告诉记者。

　　他认为，港资企业具有本地企业没有的优势，其完善的管理体系与成熟的品牌背景值得内地企业借鉴和学习。

　　一些内地房产经纪企业聘请拥有港资企业背景的高级人才，希望能从更深层次学习香港企业先进的经验，朱永基就是在这样的背景下进入我爱我家房地产经纪公司工作的。

　　2004年从天津中原离职后，朱永基在家休整了两个月，此时他遇到我爱我家的老总，双方一拍即合，朱永基出任我爱我家第二事业部总经理。在记者对其长达三小时的采访过程中，朱永基操着并不标准的普通话与记者交流，尽管其中的个别词语容易误解，但交流起来没有阻碍。

　　据了解，随着香港企业在内地的不断扩张，一些香港人也进入内地经纪公司工作。现在很难统计到底有多少香港人从港资企业跳槽到内地房地产经纪公司，但可以确定的是，这个基数不会小。“特别是在南方的广州和深圳，跳槽到本地企业的香港人数量要比北方多得多。”

　　香港模式高歌猛进

　　近年来，“香港模式”被业内人士反复提及。无论内地企业是否承认，香港模式在内地房地产经纪行业中正起到越来越重要的作用。“在香港，中原和美联的运营模式并没有太大的差异，只是中国内地的企业习惯将香港模式等同于中原模式。”叶远昌认为很多企业都在运用香港模式，他将21世纪不动产总结为美国公司＋香港管理＋国内文化。他认为香港模式正对内地企业产生潜移默化的影响，甚至成为了大陆众多企业的救命稻草。

　　他说，现在内地的经纪公司门店遍布大街小巷，门店配置与外部布局均与中原没有差异，就连员工的着装——白衬衫黑西裤都与港资企业无二样，而在三年前，内地很少有企业执行与港资企业同样的标准。而现今的一些大型内地企业，无论管理制度、运营模式、还是激励机制都在接近香港企业。

　　“内地企业现在对客户电话拜访的营销方式起源于中原，中原的激励体系，包括精英会等也在被内地房地产经纪公司效仿。”叶远昌认为中原成熟的管理体制源自其二十六年深厚的历史，这种规范化的操作在日益成熟的市场中优势逐步凸现。当政府规范市场力度越来越强时，香港模式必将得到更多企业的认同。

　　“北京中原今年已经调整战略，希望通过扩大门店数量，占领更多的市场份额。北京中原门店的数量已经从年初的20家扩张到现在的40多家，今年年底预计将达到80多家。”中原地产华北区董事总经理李文杰接受记者采访时表示。

　　他说，“由于内地的

　　内地企业已感觉到来自港资企业的竞争压力，但对其市场表现依然持怀疑态度。“外来企业虽然有优势，但是否能将优势转化为现实生产力还是未知数，这些都有待市场的检验。”金育松说。