香港楼市十年沧桑

　　——访戴德梁行研究部北亚区主管陶汝鸿

　　-本报记者周雪松

　　香港回归祖国十载，香港楼市也经历了惊心动魄的一个轮回——从1997年的颠峰时刻到2003年跌入谷底，再从谷底反弹、复苏。带着诸多问题，中国经济时报记者采访了戴德梁行研究部北亚区主管陶汝鸿先生。

　　炒家向内地转移

　　中国经济时报：香港回归十年，在房地产行业，有哪些人、哪些事或哪些项目给您留下过深刻印象？

　　陶汝鸿：许多事情印象都很深刻，但印象最深的是2003年，香港房地产市场有一个很大的改变。亚洲金融危机后，从1998年到2003年，可以说是香港房地产市场最低迷的时期，SARS的到来更是令市场雪上加霜。以香港太古城为例，1997年香港房地产市场红火的时候，平均

房价是9万港元／平方米，2003年这个价格降到了2.8万港元／平方米。这种情况下还是没有人买房。

　　但是2003年SARS过后，很明显感觉到气候有所不同，随着中央政府很多政策出台，特别是个人游市场对内地的开放和香港与内地更紧密经贸关系的确定，对香港经济产生了很大的影响。从这个时候开始，传统的成交量、楼价也开始恢复过来。现在太古城的房价比2003年多了一倍，达到了6万港元／平方米。

　　中国经济时报：作为香港业内资深人士，您认为香港回归十年来，对内地房地产市场有哪些影响？

　　陶汝鸿：近年来内地房地产业的发展跟香港非常相似，很多方面几乎一样。比如土地出让制度，内地现在对商业用地实行公开出让，而前些年并非这样，是所谓协议出让；香港从上世纪70年代开始，所有土地都是公开拍卖，从这一点看，香港对内地房地产透明度的影响还是非常深远的。

　　1997年，香港房地产发展已经很成熟，当年商品房成交达到22万套，经历亚洲金融危机后，这几年香港房地产市场虽然好了很多，但和1997年相比，仍还有一段距离，当时，很大一部分购房者是炒家，现在这类炒家很多已转移到内地深圳、上海等城市，眼下香港超过百分之七八十的购房者都是用家，购房主要是为了自用，投资少了很多。如今国内很多房地产代理商，也都来自香港，香港很多基金也流到内地。

　　此外，香港炒家现在除进入到深圳、上海、北京等一线城市外，西部的重庆、成都等都有他们的足迹。用家还在香港，但投资(炒家)到了国内。

　　两地楼市紧密互动

　　中国经济时报：您觉得香港与内地房地产市场之间有着怎样的内在联系？

　　陶汝鸿：概括地讲，它们是一种紧密互动关系。国内房地产发展较慢，香港房地产发展比较成熟，内地是发展中市场，香港是成熟的自由市场。现在香港房地产发展商在考虑项目时，已经不单看香港，而是将香港和内地放在一起来看，在香港回归的这些年中，他们放了很多基金到内地，这些基金不仅流向一线城市，二线城市也有。这两个市场在同步前进。

　　中国经济时报：有人认为香港是弹丸之地，房地产发展空间有限，但也有人持相反的观点，怎么看待香港房地产业未来的发展空间？

　　陶汝鸿：香港地方小，但房地产空间很大，我不太同意香港房地产发展空间有限这种看法。我认为，最重要的一点，这种发展空间不能单单从城市面积来看，而是要从整个城市的经济发展潜力来判断。

　　香港虽然地方很小，但还是吸引了很多外来投资者，将大量资金放在这个地方，很多基金、外来投资者正是先将资金放在香港，香港成为了众多投资者关注的一个焦点，很多大公司、海外公司也将他们的地区总部设在香港，而且很多公司、基金进入中国内地，也通常先经过香港。所有这些因素决定香港未来房地产的发展空间仍然很大。

　　中国经济时报：香港地产大鳄近年来在内地频频出击，加速战略布点，这种现象背后的原因和动机是什么？

　　陶汝鸿：内地特别是一些二线城市房价很低，他们认为，内地房价还有很大的升值空间，抢抓机会也许是这种现象产生的原因。

　　当然，香港发展商在加速内地战略布局的同时，并未放弃香港市场，而通常是将香港与内地放在一起来做。内地市场虽然机会比较多，但风险也比较大，香港市场相对比较成熟，比较稳健，风险相对比较小，所以他们倾向于将一部分资金放在香港，一部分放在内地，分散投资对于他们化解风险十分必要。

　　中国经济时报：香港回归这十年，同时也是香港房地产业从巅峰到谷底，再从谷底复苏的十年，这种波动除了受金融危机的影响外，跟内地有着怎样的联系？

　　陶汝鸿：刚才实际上已经谈到这种关系，我想说的是，香港房地产市场跟香港经济发展有直接的关系，但跟内地并没有直接关系。不过，从亚洲金融危机过后或者从香港回归后香港经济的发展来看，香港经济跟内地政策确实有着很紧密的联系。国内政策会影响香港经济，香港经济的发展状况又会直接影响到香港的房价。

　　中国经济时报：香港地产巨头这十年有哪些变化？

　　陶汝鸿：明显的变化是十年以前，大部分香港发展商在内地投资比例很小，随着国内房改的启动，特别是2003年以后，这种现象发生了很大的改变，他们把相当一部分资金投到了内地，把香港和内地两个市场结合起来，从前十大发展商的财务状况来看，近年来他们的利润是很不错的。

　　总体来说，从投资额度看，内地投资目前还不到香港地产商年度总投资额度的一半，但是从前十大发展商在内地的土地储备面积和盖房子的面积来看，已经远远超过了一半，他们大部分的土地储备都在内地。

　　香港房地产市场是否畸形？

　　中国经济时报：有业界人士对香港财富向少数地产商集中提出质疑，认为香港房地产市场是畸形的市场，对此您怎么看？

　　陶汝鸿：不能说香港模式一点也不畸形，但放在全世界来看，都是这样的。如果经济发展好，房价上涨快，房地产财富增加是很正常的。香港是自由市场，是一个国际化金融中心，机会比较多，经济发展好的时候是这样。2002年、2003年，香港经济不是怎么好，房地产市场一派低迷，房价跌到很低照样没人买，能说这是畸形的吗？

　　中国经济时报：香港房价目前是一个什么水平？房价收入比如何？

　　陶汝鸿：香港不像内地那样有城市平均房价一说，一般认为，香港房价在国际上的排名在3-4位左右。戴德梁行曾在一些大都会里找一些最贵的房子做过比较，结果是纽约房价最贵，香港仅次于纽约排在第二位，其次是东京，排在第四至第五位的分别是伦敦和悉尼。

　　现在，香港最贵的房子价格是45万港币／平方米，最便宜的也有卖到1万多港币／平方米，但是这样的房子很旧，在很偏远的地方。还以太古城为例，该项目目前的均价为6万港币／平方米，这在香港目前属于中高档的楼盘。

　　在香港，购买私人住宅和住公屋的家庭分别各占一半，另外在香港，通常是用负担能力来对购房者收入状况和房价进行对比，调查显示，购房支出通常占到他们月收入的60%左右。

　　中国经济时报：在您看来，高房价对香港普通市民以及香港经济有何影响？

　　陶汝鸿：在香港，高端的

豪宅，只有很小的一部分人才能购买，我觉得高房价对香港普通市民的影响基本上是很小的。当然，每一个人都希望住大房子，房价越高，代表香港经济好，反之，房价越低，则表明香港经济不好。就像当年金融危机袭击香港的情景一样，经济持续低迷，失业率高，很多人没有工作。不能指望经济很好，房价很低，这是一对矛盾。

　　目前，香港市民50%都住公屋，月租金1-3万港币，香港每个家庭月平均收入在17万港币左右，相对人们的收入来说，这还是很便宜的。