工业地价或将进入平台期 开发商投资暗潮汹涌

　　郝倩

　　三幅工业用地的成交案例显示，公开出让迅速使上海工业用地的价格上升了20%~30%。但“招拍挂”并没有将工业用地的价格一举拉升50%那么高。

　　世邦魏理仕工业及物流服务部副董事戴沁对《第一财经日报》表示，工业用地的价格可能在接下来一段时间进入“平台期”，再度大幅上扬还需要几年的时间。

　　价格提升低于预期

　　根据世邦魏理仕的研究报告：截至2006年第三季度，上海工业用地平均报价为836.3元/平方米，比第二季度上涨14.5%。

　　之前有分析机构预计说未来工业土地的出让价格将大幅上升约50%。这一预计可能需要一段时间才能实现。

　　“很多土地本身已经有了意向方，所以都在其他方面设定了高‘门槛’，限定其他

　　该资深人士进一步认为：在工业用地出让方面，政府导向性还会一直存在，任何项目都需要对“最终用户”作一个甄选，国家对于工业用地公开出让的规定只是让工业用地的出让必须要有“底价”，所以出让价格会有一度的拉升。

　　更为关键的是，记者通过该人士了解到，上海今年很多工业用地的指标还不足以归还去年，甚至前年协议出让土地的“债”，上海有的区已经拿到的工业用地出让指标，仅是已经确认项目的1/3。

　　在这种形势之下，刚从协议转向公开出让的工业用地还需要几年的时间予以消化“历史问题”。所以一次性攀升之后，要再度拉升，起码还需要2到3年的盘整期。

　　投资暗潮汹涌

　　“政府出台的最低限价将使地价进一步上行，物流和研发中心尤其在上海周边的持续发展，以及地价和建造成本的增加等诸多因素将导致租金的进一步上扬。”虽然工业用地在出让价格急速上升之后，还将经过一段时期的盘整，但是世邦魏理仕大中华区执行董事安豪依然认为这不妨碍租金的上扬。

　　根据高力国际去年底发布的“工业地产报告”：预计上海主要工业园区的平均租金在今后一年之内上涨5%到6%，售价约上升3%到4%。

　　这种“整合期”成为某种诱惑，除了以追求租金为主的工业用地专业投资者以外，一些以开发住宅商业为主业的开发商也开始进入这一板块。

　　“合生创展还在土地的囤积阶段，其在广东、东莞和佛山都拿下了一些工业用地的项目。富力地产则从去年开始，已经在打造工业园区。除此之外，上海一家香港上市公司也利用政府资源谈项目收购，并参与竞争一些列入招拍挂的工业用地。这家上市公司已经在宝山商务园区拿下了土地，并预备做6万平方米的高端商务园区，他们还有其他的项目在收购谈判进程中。此外，招商地产也在寻觅类似项目。”一位知情人士透露说。

　　“工业用地项目的最终用户与开发企业‘捆绑’获取项目已经开始出现。”戴沁表示。从今年开始，世邦魏理仕接的几个案子都需要同时与最终客户和开发企业沟通。因为开发企业的进入，可以降低最终用户的拿地与开发成本，这同时也为开发企业开了一扇门，让他们可以介入政府导向十分强势的工业地产领域。

　　工业地产存在的巨大上升空间让众多有意进入的开发商还在摸索最佳的“开发模式”。记者了解到：之前一直做工业园区的海尔地产也在谋求开发模式的转型，为此，正向相关代理机构寻求解决方案。据知情人士透露：虽然海尔在土地储备上有很大竞争优势，并在很多城市可以利用资源获取好的项目，但是其之前的项目都在为上下游厂商做配套工程，租金大幅度低于市场价位。今后，海尔的工业园区可能会转型为纯市场化运作的工业园区，但是相关方案还没有最终敲定。