火爆引力拉动写字楼普涨埋隐忧

　　郝倩

　　在一线城市对于办公楼物业的开发并持有成为一种投资趋势。当然，市场本身的火爆并非一直持续下去，而可能在接下来由于大量写字楼的面市而有所改变。北京、上海与广州的写字楼市场都在高位行走

　　业内人士预测，今年全国的写字楼市场仍将延续去年的火爆态势，都将呈现“量价齐增”的态势， 值得一提的是，接下来，快步紧跟的二线城市也将分食写字楼市场这块蛋糕。继住宅市场价格飞涨之后，更多二线城市的写字楼租金与售价也将同期递增。当然，随着扎堆的投资，接下来一线城市显然会有大量的写字楼上市，这可能直接影响到写字楼租金和售价在持续提价的快车道上可以走多久。

　　办公楼“吸铁石”

　　在一线城市对于办公楼物业的开发并持有成为一种投资趋势。当然，市场本身的火爆并非一直持续下去，而可能在接下来由于大量写字楼的面市而有所改变。北京、上海与广州的写字楼市场都在高位行走。

　　北京是一块巨大的吸铁石。在北京，越来越多的国内开发商开始参与开发商业项目，并一改以前将项目出售直接获取利润的方式，代之以长期持有并主动参与到后期的经营管理中，以获取长期利益。世茂房地产继年初成功收购CBD核心区的华平国际大厦后(现改名为世茂大厦)，5月23日又宣布进入三里屯，北京另一重要的商业核心区。短期之内，仅在北方的几个商业项目上，世茂房地产就已投入近200亿元资金增加经营性商业物业。

　　《第一财经日报》记者了解到：新竣工项目中的很多租户都是自有产权的业主。例如，万达集团将进驻位于中央商务区的万达广场大厦B座，使用其中8000平方米，而将余下的2万平方米用于出租。中化公司将迁入凯晨广场，进驻7－13层，并出租余下的办公楼层。紫光发展大厦A座由北京勤诚书报刊发行有限公司持有经营。

　　这种扎堆投资的情况与当地火爆的写字楼市场相关。而类似的投资热情不仅在北京，在广州与上海同时存在。仲量联行的数据显示，2007年第一季度，北京有6个写字楼项目相继完工，总面积超过55万平方米。其中，多数项目都是产权单一并只租不售的地产。完工的项目如位于中央商务区的华贸中心一期和位于金融街的卓著国际金融中心。

　　上海的情况也大抵如此。根据世邦魏理仕发布《全球市场租金》调查，在全球前50名最昂贵写字楼市场中，上海浦东排在第38位，浦东地区甲级写字楼去年全年租金上涨了13.2%，排在去年全球50大租金增长最快市场之列。上半年，上海写字楼市场的走势良好。5月份，上海写字楼销售市场大幅度的价格回升，甲级写字楼的销售价格比上月有所提升，平均销售价格为14572元/平方米，比上月上升11.6％。价格的回升主要是由于成交结构造成的，传统区域形成了“量价齐升”的成交局面，并且甲级写字楼成交10套，从而大大拉高了全市写字楼成交的均价。

　　其中，甲级写字楼基本在27000元/平方米左右，而乙级写字楼的销售价格则基本在12000~15000元/平方米之间。上海写字楼市场特别是甲级写字楼处于供不应求的态势。同期，戴德梁行发布统计显示，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。更为可观的是，第一季度甲级写字楼总体吸纳量约5.76万平方米，比去年第四季度增加234%。

　　“普涨”背后的隐忧

　　从各大代理行所作出的数据分析来看：相对于一线城市的住宅开发来说，2007年写字楼依然是一只“绩优股”，但是也有一定的风险存在。但是，这种上升态势是否能持续全年，现在还未有定论。尤其在一些二线城市，写字楼市场刚刚火爆，就已经因为大面积的面市而存在风险。

　　戴德梁行一季度北京甲级写字楼市场报告显示，未来半年内新增面积供应将达到116万平方米。甲级写字楼市场上的竞争必然将进一步加剧。受到集中放量影响，虽然需求依然旺盛，但是与住宅相比，北京许多写字楼的价格上涨缓慢。中关村、公主坟地区写字楼的价格，已逐渐与周边住宅持平。

　　广州也面临同样的问题。虽然第一季度的供需两旺还要持续到第二季度，但是有迹象显示，甲级写字楼市场已经有风险存在。据悉，2007年第一季度广州写字楼净吸纳量为6.44万平方米。天河城大厦在本年第一季落成后，将空置率从2006年第四季度末的18.9％推高至19.8％。空置率的提高带来了租金的略微下滑。数据显示，2007年度第一季度整体甲级写字楼租金下调0.8％，是2003年第三季度以来的首次跌幅。据有关机构预测，2007年第二季度，广州甲级写字楼市场将有约21万平方米的新物业交付使用。大量的写字楼面积供应将加大市场竞争；预期租赁市场仍然保持活跃，整体租金依然保持平稳上升，但幅度放缓。

　　在其他城市，投资写字楼的风险则更为突出。住宅政策变化大、价格攀升过快导致部分投资客转向写字楼市场。但是，在很多城市，写字楼价格也有透支，投资回报率已严重下滑。

　　举例来说，今年以来，南京一批写字楼陆续封顶等待上市。仅城中就有南京国际金融中心、珠江路一号、华厉大厦等。目前南京正在销售的写字楼已有绿地广场、长发ＣＦＣ、中环国际广场、和泰大厦等。事实上，前两年开盘的在售房源尚有不少未来得及完全消化。同期，从2007年初开始，深圳住宅价格一路飙升，这让部分投资客对未来住宅市场的发展潜力有所担忧。而且投资客以及开发商的捂盘让可购买的住宅量减少，投资客被迫寻找其他的投资途径。

　　在深圳，相对售价的快速增长，写字楼租金却增长缓慢，4月份中心区更出现了小幅下滑，平均租金只有120.9元/月/平方米。这样平均租金回报率仅为5.5%，相对于以前已严重下滑。而根据仲量联行2007年第一季度报告，北京、上海写字楼的租金回报率达到了8.9%和8.2%。

　　目前香港比较认可的写字楼回报率为8%以上。但是，在一些写字楼市场超速发展的城市，一些写字楼已经在卖两三年后的价格，租金增长速度已远远小于售价的增长速度。据了解，如果回报率进一步缩至3%，那这个市场就非常危险。 本报摄影记者/王恺