豪宅：2007年销售冰火两重天

　　郝倩

　　受政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，而就总体感觉而言，每一年的别墅的供应量相对于前一年都是接近或略少。从政策的角度分析，这种情况仍将继续存在，这也是别墅价格“逆市”上浮的背景所在

　　通常被区分为“别墅”和“高档公寓”的中国豪宅市场似乎正面临“冰火两重天”的境地。如同“跷跷板效应”，在高档公寓的销售有些低迷的时候，别墅市场反而迎来了销售的春天。

　　2007年市场特征体现在：与之前经济型别墅大行其道不同，一些独栋别墅由于“稀缺”，反而在市场上更为受到追捧；但是同期，高档公寓的销售并没有明显的起色，反而在很多城市出现了“滞销”的情况。这也为外资收购提供了合适的机会。

　　别墅呈现“供不应求”

　　由于土地稀缺性已成定局，加上部分在股市获利的购房者回流至楼市，独栋别墅受到市场追捧的态势已经十分明显。

　　上海别墅市场自调控以来，已持续2年呈现供应紧缺状态。接下来，这种供小于求的状态非但没有减弱，反而愈演愈烈。

　　2006年，上海独栋别墅的全年成交量已从2005年的108万平方米增至129万平方米，增长了19.4%。而新增供应量更是从2005年的93万平方米，增至114万平方米，增长了22.6%。供需两方面都出现了较大幅度的增长。今年1、2月份，上海新增独栋别墅供应量则更少，两个月合计的新增供应仅10.3万平方米，实际成交高达14.8万平方米，供求矛盾进一步扩大。

　　从未来供应来看，上述政策因素导致的别墅供应缺乏在2008年进一步显现。目前为止，上海无新增别墅项目启动建设，预计2008年上海市场的豪华别墅供应将为零。

　　供求矛盾很快导致价格的上浮。去年上海新增独栋别墅的套均总价为554万元/套，至今年2月已突破600万元/套，达611万元/套。总的趋势是波动上行。

　　分析来看，2006年上海独栋别墅全年合计的成交均价已由2005年同期的14381元/平方米，上涨至16728元/平方米，涨幅达16.3%。而新盘公寓全年合计的同期涨幅仅3.3%。即使同样较热的新盘联排别墅，其全年合计的同期涨幅也仅4.6%。由此可见上海新盘独栋别墅的价格拉升之快。其中，松江2006年全年合计的独栋别墅成交均价已比上年大涨了20.5%。而与其相邻的青浦、闵行则同期只分别上涨了11.7%和6.5%。

　　记者了解到：5月份，上海全市别墅成交套数为1228套，较4月份成交量增加了382套，增幅为31%。虽然从今年各个月的成交量来看，5月份的别墅市场成交增幅并不是最大，但总体市场成交量却创下了今年以来新高纪录。

　　与此同时，5月份上海别墅市场的成交面积持续上扬，304708.67平方米的成交面积同样成为今年以来最高。随着整体市场成交量的增长带动，5月份的别墅市场成交均价达到14250.21元/平方米，可谓量价齐升。

　　同样的情况在其他几个一线城市同样存在。

　　目前上海的别墅供应整体小于北京，在售的185个左右，出租的是14个项目，还有预计要推出的一共231个，按照3000万一年的供应量上海别墅占5%到7%，应该是200万平方米左右，今后的别墅由于土地收紧以后有两个矛盾会出现，供不应求的态势会发生。

　　随着别墅土地供应的叫停，广州市场上的独栋别墅及联排别墅供应越来越少，类别墅的出现已开始取代部分区域的别墅需求。但别墅并未全部退出广州

房地产市场，花都、萝岗、南沙、白云和番禺等区域尚有别墅在售或可供应，但广州别墅的整体供应仍然日渐萎缩。受别墅项目容积率低的要求限制，寸土寸金的老城区和城中心区域基本没有别墅供应。

　　受政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，而就总体感觉而言，每一年的别墅的供应量相对于前一年都是接近或略少。从政策的角度分析，这种情况仍将继续存在，这也是别墅价格“逆市”上浮的背景所在。

　　“宠儿”还是“弃儿”

　　与日益火爆的别墅市场相比，全国高档住宅市场的情况有些特殊。相比散户来说，基金购买高档住宅的热情更为高涨。

　　仲量联行数据显示：去年上海第三季度销售良好的豪华和高档住宅项目在第四季度的销量均急剧下跌。如翠湖天地御苑在第二季度和第三季度分别售出125套和70套房，而第四季度销量仅为54套。惠灵顿花园在第四季度又推45套新房，但仅售出13套。

　　世邦魏理仕则分析北京的高档住宅市场称：2006年，高档公寓租赁市场存量居高不下，并陆续有新竣工的高档公寓项目进入租赁市场，市场竞争激烈。另一方面，限制外资购房、提高住房转让环节税费等政策增加了高档住宅销售市场的压力。

　　同期，北京2006年高档公寓租赁市场共新增供应2000余套。大批高品质的高档公寓项目进入市场，为客户提供了更多的选择空间，加剧了市场竞争。由于新增项目周边环境优越，品质较高，因此租金报价高于市场平均水平。同时，一些老项目迫于市场压力下调租金，带动整体市场租金稳步下降。

　　撇开上述因素，在一线城市，各大分析机构对高档住宅的租赁市场依然看好。这使高档住宅依然面临较好的市场机遇，成为吸引基金关注的原因所在。

　　世邦魏理仕则分析称：尽管面临宏观调控的压力，但受市区土地稀缺、市政基础设施建设和奥运经济等因素影响，市场上仍对高档公寓的升值潜力有着良好的预期，自住和投资需求旺盛，销售价格及成交量增长迅速。根据CBRE对北京市建委发布的商品住宅预售成交系统的监测，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档公寓累积成交3300余套，同比增加了将近一倍，成交均价为20675元/平方米，同比上涨10.4%。

　　根据仲量联行的预计：豪华高档住宅项目的限量预售将有助于减缓售价跌落而带来的压力。在

二手房市场，2007年将竣工大量新项目(新建成44000套新房)。2007年全年，由于政府对外资购房的限制措施，豪华高档公寓楼仍将持续价高量缩的状态。