最贵写字楼：租金还要涨多久

　　李尔佳

　　上海甲级写字楼租金两年涨了71.4%，从2004年的0.7美元/平方米·天涨到2006年底的1.2美元/平方米·天。尽管过去两年里，上海商品住宅价格的涨幅远远低于北京和广州

　　一场关于租金最贵的写字楼“比拼”正在上海展开。

　　今年初，当位于上海写字楼租金最贵之区域静安区的越洋广场开始预租时，其宣布的租金水平是1.3美元/平方米·天，但实际的签约租金水平已超过1.4美元/平方米·天。此举被舆论称为越洋广场向沪上租金最高的写字楼港汇广场叫板。

　　事隔几月后，以

第一高楼闻名的环球金融中心宣布，其租金水平期望超过公司旗下另一写字楼目前的租金3美元/平方米·天10%的水平对外招租，如此而言，上海写字楼的最高租金水平将因此刷新至3.3美元/平方米·天。

　　实际上，就在春节前，业内关于环球金融中心租金水平的预测还停留在2.5美元/平方米/天左右，这与环球金融中心内部当时的心理预期相差不大。或许是眼红于当前上海写字楼租金水涨船高的走势，适时调高租金水平也成为理所当然。

　　有人称，写字楼地理是城市的财富坐标系。在上海，静安区是当之无愧的写字楼租金最高区域，而高档名牌商店云集的南京西路正处于静安区，据说在南京西路梅(梅龙镇广场)、恒(恒隆广场)、泰(中信泰富)该区域在上海写字楼市场占据了“绝对高地”。

　　最贵之争

　　而一个关于未来写字楼中心是否会转移的话题最近也在广州展开。从这个意义上说，这实际上也是一个争夺城市财富坐标系的论题。争论背后是一场租金孰高孰低的“攀比”。

　　长年占据广州写字楼租金最高位的位于天河区的中信广场，其租金最高的称号极有可能在今年被另一幢写字楼物业“抢”走。据了解，目前位于广州东风西路上的国际金融大厦租金报价已高达180~200 元/平方米/月，触及200元的心理关口。

　　而预计于2009年完工的广州新地标珠江新城西塔，被认为将成为广州第一幢租金突破200元/平方米/天这一心理大关的写字楼。其所处区域——珠江新城，也因近年来不断有落成及新开发的高档写字楼项目，大有取代天河北成为广州新CBD的态势。

　　在北京，在以国贸中心为中心的东三环区域，其北京CBD的地位依然稳固。在一份民间评选的“北京十大租金最贵写字楼排行榜”中，国贸中心以42美元/平方米/月的租金水平位列榜首。在地理位置上与国贸中心非常邻近的嘉里中心则紧随其后，以41.5美元/平方米/月的微小差距屈居第二。

　　《第一财经日报》记者注意到，在这份民间榜单中，所有入围的写字楼均以国贸中心为中心，散布于长安街和东三环沿线。

　　上海租金最贵的写字楼，过去一年来已换了好几茬。去年还是租金最贵的港汇广场，当年已被恒隆广场二期赶超，据说恒隆广场二期的租金高达4美元/平方米/天。如此高位的租金水平，还遭遇了业主挑租户的情况，表现出“想租还不一定租得到”，“得带上现钱，看中了就抢”的火爆行情。

　　仲量联行的董事总经理陈立民以《恒隆广场发飙了》为题在博客中撰文，细述其与客户在恒隆广场二期看楼时所遭遇的种种情况。没想到，租金最贵的名头很快被距离一公里左右的越洋广场所取代。几个月后，环球金融中心宣布的最新租金价格竟比越洋广场的租金翻了一番以上。

　　租金涨不停？

　　仲量联行的最新报告表明，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元，比甲级写字楼(包含超甲级)的平均租金高出近20%。

　　天天房展网分析师薛建雄则表示，上海甲级写字楼租金两年涨了71.4%，从2004年的0.7美元/平方米·天涨到2006年底的1.2美元/平方米·天。尽管过去两年里，上海商品住宅价格的涨幅远远低于北京和广州，但在写字楼租金上，却丝毫不逊色于上述两个城市，且租售情况均较两个城市呈现出更为火爆的行情。

　　在广州，写字楼租金于近两年也开始出现攀升。据世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海介绍，按公司掌握的数据，广州写字楼租金在2006年整体有不少于15%的攀升，因此，2006年广州的写字楼租金是在5年之内创了一个新高。

　　即便进入2007年，广州写字楼的涨价行情仍在继续，尤其是在意欲取代天河北的珠江新城。据了解，与天河北不少甲级写字楼项目租金在110~160元/平方米/月的行情相比，目前珠江新城大多数甲级、超甲级写字楼的租价大多在80~110元/平方米/月左右，整层租赁的话，价格还有优惠，因此办公成本相对要低些。

　　但这样的价格也给予写字楼业主以更大的心理预期，即珠江新城写字楼的租金肯定会迅速攀升。以目前正准备开始招商的超级合景国际金融中心为例，其已将客户目标锁定

世界500强，叫价180元/平方米/月，比目前广州最贵的写字楼中信大厦还高。显然，苗头已现。

　　相比之下，北京写字楼的租金在过去一年里的涨幅显得有些不足为道。据统计，截至2006年底，北京CBD写字楼平均租金报价为每月每平方米25.2美元，较2005年底上升了3%，而中关村和金融街两个商务区租金报价较2005年底则上涨了6%。

　　实际上，在北京，人们似乎更习惯于用售价来衡量写字楼的价值。根据最新统计数据，截至2006年12月，北京写字楼市场均价16789元/平方米(建筑面积报价)，与2005年相比上涨13.3%。北京大部分的写字楼项目都会出售，部分项目可能留存一定数量的面积用于自己持有收租。这种写字楼出售的方式在广州也很常见。就连中信广场这一老牌写字楼项目，也是租售并举。