为何对外商投资高档房地产再念紧箍咒

　　记者 王晓欣

　　日前，商务部、国家外汇管理局下发了《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地认真执行国务院六部门联合下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)。显然，国家要严格控制外商投资高档房地产，对外商投资高档房地产再念“紧箍咒”。此举的原因何在呢？

　　近年来，中央的系列调控措施收紧了房地产业的资金链，迫使开发商把目光转向资本市场和海外市场。而直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金(公募、私募)、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等，为外资大举进入房地产拓宽了渠道。中国土地学会副理事长、秘书长黄小虎曾做过统计，外资是房地产开发的重要资金来源之一。粗略估计,目前，包括直接投资和豪赌人民币升值的热钱已达数千亿美元。海外基金的进入者，从早期的老面孔摩根士丹利、高盛扩大至印尼三林、基汇、Cargill等，投资资金来源的多样性足以证明它们在加快进入中国市场的步伐。以前投资中国地产的主要是以摩根为主的追求高利润的私募基金组成的，但现在还包括了欧洲、韩国甚至中东方面的外资。

　　171号文件是国务院六部门去年联合下发的，用以规范房地产市场外资准入和管理，对外资投资中国地产的行为进行

宏观调控。171号文件的出台，对于整个房地产行业的影响是巨大的，很多正在进行中的涉外交易陷于停滞。今年以来，外资大举进入中国房地产的趋势仍在继续。今年前5个月,我国实际使用外资金额居前三位的行业是制造业、房地产以及租赁和商务服务业。今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点，不论一线城市，还是二线新兴城市，均出现外商活跃的身影。由于外商投资者尤其是外资房地产公司热衷于内地高档房地产市场的开发，动辄以数万元／平方米的售价抬高了

房价，使国内一些城市的房地产市场“硝烟骤起”，同时也拉动了普通

商品房价格跟风飙涨。瑞银集团的分析师安德森分析，正是外资的竞相投资，令北京、上海、深圳等一线城市的豪华住宅和商用地产相互攀比式地涌现。号称逾10万元／平方米的“汤品一臣”就是其中的典型。

　　外资进入中国主要运用包括股权和并购等方式进入中国房地产投资领域。实际上，171号文件出台之后，各个地方都出台了相应政策，但是出于地方招商引资的利益诉求，实际执行打了很大折扣。为此，商务部和外汇局再度出手调控，强调境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。可以说，《通知》的发布，将进一步缩紧开发商的融资渠道，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。

　　业内人士认为，无论是新出台的“限外令”，还是去年的171号文件，对于有实力的外资开发商来说，应该说影响不大或者没什么影响，因为这些公司都是做长线投资的。而那些准备到国内做投机生意的外资，也就是常说的“捞一把就走”的外资，日子将越来越不好过。

　　限外政策另一个目的是为了规避变相的“高利贷”。《通知》中有“外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款”，就是为了杜绝此类行为。目前我国许多二三级城市缺乏投资资本，由于短期利益的诉求，常见的做法是用土地和回报的承诺以吸引外资，这种变相高利贷的方式蕴藏巨大风险。

　　今年3月，商务部发布的《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》要求，就是要严格限制外商投资房地产。日前，央行上海总部公布的《上海市信贷投向指引(2007年修订)》提出，金融机构要控制对外商投资国内房地产的信贷支持，这是央行首次以文件形式发表这一观点。可以说，《指引》是相关政策的配套措施。

　　《通知》的出台意味着政府部门试图更加全面和清楚地掌握外商对中国房地产投资的全貌，使国家对外资投资的调控将更为方便。而《通知》对外资投资中国房地产发出一个明确紧缩信号的目的，就是转变吸收外商投资观念，以提高利用外资质量和水平为核心，引导外资投向高技术产业、现代服务业、高端制造、研发环节，投向资源节约型、环境友好型产业。