外资接招新限外政策

　　编者按 日前有消息称，商务部与外汇管理局联合发布通知，要求今后所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。业界普遍认为，此举是去年限制外资投资国内房地产的“171文件”精神的延续，针对的并非是内地进行中长线发展的地产商，而是那些挟巨额游资搜购国内现成物业，并伺机转手获利的外资私募基金。

　　而触觉敏锐的海外投资机构，看来早已摸准中国政府“限外政策”的脉搏，急忙在不同场合以各种方式与“投机”二字划清界限，以确保有关政策的解释和实施对其中国业务拓展最为有利。

　　俗话说，听其言观其行，真实情况如何，读者不妨从中自行观察和揣摩。

　　Skylan：“在中国我们只做开发商!”

　　不久前在上海举办的Cityscape China 中国上海国际地产投资与开发博览会，云集众多国际一流投资机构的头面人物，跨国商业投资及经营管理公司Skylan Properties(中译名天澜地产)的首席执行官Peter Walichnowski便是其中之一。他毕业于美国哈佛商学院，曾在欧洲和中东实力雄厚的商业地产企业任职超过30年，拥有丰富的项目发展及管理经验。会展期间，他接受了《中国经营报》的独家专访。

　　《中国经营报》：中国国内业界对Skylan这家公司可能还感到比较陌生，能否简要介绍一下？

　　PeterWalichnowski(以下简称Peter)：Skylan是一家多元化经营的国际商业地产投资开发和管理公司，旗下拥有两处世界上名列前茅的商业地产项目。一处是伦敦的蓝水购物中心(Blue Water Shopping Mall)，其规模是英国乃至欧洲最大的，建筑面积60万平方米，总价值25亿英镑。另一处是阿联酋首都迪拜的Mall of the Emirates，也是中东最大商业项目，净商业面积达20万平方米，包括两座五星级酒店和中东唯一的一个室内滑雪场等，总价值15亿美元。在韩国首尔，我们正投入20亿美元开发一个大型商业综合体，其中包括该国第一高楼。在上述项目中，Skylan都是主要投资方。

　　《中国经营报》：据说你们对投资中国很感兴趣，但市场上始终未见具体行动，为什么？

　　Peter：公司最新的投资战略，是把重点放在东亚地区的韩国、中国和马来西亚之类增长型经济体。Skylan涉足中国快两年了，考察过很多项目，目前基本锁定至少三个候选目标，有两个在北京和上海，还有一个在二线城市。我们不会把眼光局限在一线城市，因为整个中国都在发展，都有的是机会，正如美国和英国的投资机会不仅限于纽约、伦敦一样。对项目的挑选我们很慎重，希望是大型商业地产综合体，也是地标性建筑，当然会按照政府要求，开发资源节约和环境友好型项目。我预计在中国的三处投资计划的详情，可能还需要一年左右才能对外公布。

　　《中国经营报》：在中国你们主要的投资模式是收购成熟项目还是自己开发？是寻找本地合作伙伴还是独资操作？为什么？

　　Peter：Skylan的专长是大型综合商业地产的开发和持续管理，以做商场、酒店为主，也包括写字楼，一般不收购成熟的物业，因为我们相信规模巨大的项目虽然开发周期长、投资额大，但利润也会更丰厚。目前中国市场上正在商谈的三个项目中，两个是与当地政府直接谈判，我们打算直接拿地开发，另一个是本土开发商主动找过来，希望得到商业运营管理方面的专业支持。至于合资与否，要按具体情况而定，毕竟有了本地合作伙伴，对于搞好政府关系及准确把握政策都有好处。

　　《中国经营报》：前几年有些外资机构在中国收购物业再转手获利甚丰，比如去年澳大利亚麦格理银行在上海的一宗交易收益率就超过150%。你们期望的投资回报收益是多少？

　　Peter：正常情况下，商业地产开发商期望的投资回报是每年20%，但也视不同阶段而定，前期商铺出售回报高一些，可以达20%左右，开发完毕持有经营时，租金回报就会相对低一些，大约10%~15%左右。其实每个市场都有一段物业投资高收益率期，美国就曾达到100%，后来逐渐降到50%。

　　《中国经营报》：作为一家正在谋求拓展中国市场的大型跨国地产投资集团，Skylan如何看待政府持续出台的限制外资进入国内房地产市场的政策？

　　Peter：我们相信中国政府限外政策的目的，是为了控制投资增长速度，保持楼价乃至金融体系的稳定，新近出台的一些相关措施，应该是对去年“171文件”的补充，只是对新进入者有一定限制，像Skylan这样已在中国境内注册成立公司的外资企业，不会受到太大影响。我们倒是觉得，现在中国市场上还是缺乏足够数量的优质地产项目，需要在设计和开发方面有更多创新，这一点上，成熟和负责任的国外投资者能够扮演适当的角色。

　　花旗：“我们不搞投机行为！”

　　雷厉风行的限外政策，似乎未能真正阻挡外资进入中国房地产市场的脚步，却让他们变得更为低调。去年年底，花旗集团以约7亿元人民币买下北京新地标西环广场其中两栋写字楼，今年4月又引进联想旗下融科置地经营团队负责物业招租与管理，但外界对此次收购案细节至今所知甚少。

　　不久前，主持上述收购业务的花旗集团环球特殊资产投资部副总裁陈怡仲来京，首次向本报独家披露个中详情，并回应了花旗在中国的物业投资策略等问题。

　　《中国经营报》：近年来北京物业市场火爆，备受海外金融和投资机构青睐，各路投资者都有自己的打算，请问你们收购西环广场是考虑短线运作还是长期投资？

　　陈怡仲：近几年中国地产市场走势确实对全球地产投资者都很有吸引力，不过，多数金融机构的收购资金为外部贷款或其他方式募集而来，其中不少实际上是短线投资。花旗购买西环广场写字楼的手段和目标与前者都有很大区别：第一，我们是动用自有资金收购；第二，我们对每一笔投资都十分慎重，一直倾向于长期而稳健的做法，此次收购属于公司在北京市场物业投资中长期战略的一部分，所以我们请来专业经营管理团队负责运营。

　　《中国经营报》：北京市场上商用物业数量很多，选择余地甚大，你们为什么看中不太占地利的西环广场？

　　陈怡仲：收购之前我们确实考虑了很长时间，主要决定性的因素有两个，一是西环广场位于多条地铁线路交汇处的交通枢纽地段，极具投资升值潜力，而且随着政府不断改造周边环境，这个项目将迅速崛起成为西直门商圈新地标，并带动整个地区的经济成长，就像东方广场、赛特广场和佳程广场在北京市内不同区域所起到作用那样；二是花旗本身为深厚金融背景的机构，西环广场则是金融街周边为数不多的优质办公物业，有利于我们更顺利融入金融街的业务氛围中去。

　　《中国经营报》：上述收购实施期间，正值中国政府大力推行限外政策之时，是否受到政策的不利影响？

　　陈怡仲：我们很理解也十分支持中国政府对外资投资国内房地产项目的限制政策，相信这些政策是为了防止外资炒楼对国民经济造成不良影响，是维护地产市场乃至社会经济稳定的保障性措施，而不是限制外来资金的正常和良性投入。我们很高兴地看到，在收购西环广场写字楼过程中，争取到了政府部门的支持。我想主要原因是随着花旗入主该项目，将吸引更多高水平海内外企业陆续进驻，有利于拉动周边经济发展，催生新的商圈。至少未来3~5年内，我们将完善这个项目的运营管理，把它做好做强，力争带来更佳的经济效应和社会效应。

　　《中国经营报》：近期内你们还有投资北京及国内其他城市物业的具体计划吗？将采取何种投资策略？

　　陈怡仲：我们一直在若干城市物色新的机会，特别关注地理位置优越、品质好、有增长潜力的项目，当然我们选择投资对象时非常谨慎。同时我们始终坚持长期、稳健的投资策略，不搞投机行为。

　　《房地产投资信托试点管理办法》年底或出台

　　内地REITs将为房企融资开新路

　　内地金融监管机构对于REITs(房地产投资信托基金)长期紧闭的政策大门，终于打开了一条有限的“缝隙”，一种名为“房地产投资信托”的产品，有望最终被赋予为REITs在内地“探路”的使命。

　　有可靠消息称，5月中旬，银监会有关管理部门首次召集专家组，小范围征求对《房地产投资信托试点管理办法(建议稿)》(以下简称“建议稿”)的意见，而近日收集的修改意见已反馈至银监会。

　　来自银监会非银司(全称是什么)人士的说法是，《房地产投资信托试点管理办法》的正式文件最快将在今年年底下发，届时，全面向REITs靠拢的房地产投资信托产品，将开始实际操作，有迹象表明，

福建联华信托将成为首个试点单位。

　　上述“建议稿”中明确指出，“房地产投资信托是以信托方式组建成主要投资于产生稳定租金收入的成熟房项目的集合投资计划，以成熟物业为主要运用标的”，发行规模“不得小于10亿元人民币”，同时也不再设定普通信托产品200份的上限。

　　中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成介绍说，此前国内通行的房地产信托产品，大多数均是债权型信托，股权型或权益型信托都十分少见，“建议稿”中设计的房地产投资信托与以往信托产品差异甚大。

　　此外，“建议稿”还按照REITs要求搭建了管理框架：整个房地产投资信托产品由发起人、受托人、托管人、

物业管理人、物业评估人构成，并规定，“发起人和物业管理人可以由同一机构担任”。这无疑为内地那些拥有大量不动产资源的地产商发行此类信托产品留出了足够的空间。

　　尽管探路已经开始，但监管层态度依然十分谨慎。不久前举行的一次内部座谈会上，联华信托相关负责人在介绍试点具体方案时表示，房地产投资信托产品将面对机构投资者，以信托方式发行。

　　按照“建议稿”的要求，房地产投资信托受益权凭证将代表受益权的相应份额，凭证只能在全国银行间债券市场上发行和交易。

　　这显然与境外主流的REITs产品相去甚远。6月11日到14日，德意志银行旗下的RREEF chinacommercial trust(中国商业信托)投资基金以早些时候收购了90%股权的北京佳程广场(Gateway Plaza)，组成睿富中国商业房地产投资信托基金(RReef REITs)，正式在香港公开招股准备上市。它是继2005年底成功登陆港交所的越秀REITS(0405.HK)之后，第二只内地物业打包境外上市融资的REITs产品。通过

资本市场公开募集资金，已成为境外REITs的标准模式。

　　“对于监管层而言，REITs还是一个陌生的金融产品，其运作方式、风险集中点都不甚明了，因此限定在机构投资者的范围内，一是可控性较强，二是即便出现了风险，也不会波及面太广。”一位接近银监会的市场人士解释说。该人士曾为此次试点工作向监管机构提供过咨询。

　　但在中融国际信托投资有限公司投资银行部负责人张鹤看来，流动性是REITs的本质，纯机构集资式的REITs很可能是一潭死水。

　　除此之外，REITs最重要的主体，即投资管理人，也成为5月中旬银监会征询意见时的焦点。投资管理人的主要职责是按照受托人指示及信托文件的约定，对信托财产进行管理、制定并执行投资策略，一般由专业的基金管理人团队担纲，而“建议稿”中则将此职能合并进物业管理人，显然无法体现各自专业管理的产品特性。

　　“银监会可能是从减少REITs所涉主体过多的角度考虑，主体过多会增加协调难度和成本，影响REITs的发展。”一位业内人士将此举归因于银监会的谨慎态度。

　　不过他也强调，目前国内很少有既懂基金运作又懂房地产物业管理的综合人才，“建议稿”在这一点上的缺失，正好反映了培养专业投资管理人，对国内REITs推行的成败有举足轻重的意义。中国经营报记者：王其明,谢红玲,李乐,齐薇薇