经济适用房回购细节待完善

　　业内人士认为，由于购买经济适用房的条件更严格，符合购买标准的群体将缩小。本报记者 胡雪柏 摄

　　6月7日，北京市建委出台《北京市经济适用房管理办法(试行)》征求意见稿(以下简称“征求意见稿”)。业内人士认为，经济适用房采取回购政策，将会挤出假性需求。不过，回购中的具体执行问题尚需完善。

　　购买群体将缩小

　　在此次“征求意见稿”中，对于申请购买经济适用房的家庭有了更为严格的户籍限制，必须是取得本市城镇户籍时间满5年，而在原先并没有取得户籍时间的规定；另外，对于单身家庭也没有严格的年龄限制。业内人士认为，由于购买经济适用房的条件更严格，符合购买标准的群体将缩小。

　　我爱我家经纪公司副总经理胡景晖认为，这主要基于两方面考虑。一方面，以往经济适用房范围覆盖过大，导致需求过大，供需缺口严重，分配难度加大，实际上导致经济适用房难以精确指向真正急需的低收入人群。另一方面，今后解决中低收入的居住问题，要靠梯级供给和梯级消费解决，而不是单纯地依靠经济适用房。比如，可申请廉租房、购买两限房、

二手房、商品房等。

　　回购评估价成为难点

　　此次征求意见稿中，明确了经济适用房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合成新确定，从而正式明确了经济适用房的回购政策，并且也明确了回购的价格模式。

　　链家地产副总经理金育松认为，政府采取经济适用房的回购，在一定程度上可以挤出其“假性”需求者，让经济适用房真正成为中低收入家庭的住房需求。同时，在此次政策中，还明确了在该办法实施前已售出的经济适用房再上市交易仍然按照原有规定执行，这就意味着对于现有的存量经济适用房来说，在未来市场将变得更加稀缺，在当前价格持续上涨的情况下，从某种程度上也会让部分业主增强惜售的心理。

　　回购细节尚待完善

　　尽管“征求意见稿”中对于购买资格及转让进行了更加严格的限定，但是，一些具体的问题还需细化。比如在征求意见稿中，对申请家庭的原住房，由户籍所在区住保办按市场评估价格回购，那么对于回购带来的问题尚需谨慎并要完善。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析指出，回购牵涉很多具体的执行问题。现在的地价、

房价上涨太快，对评估不满意者是否可请别的机构重新评估，而最现实的是评估价高了很可能超出家庭总资产上限而“出局”，价低与市场差价大时估计又很难接受，但不卖给政府买房资金没着落。还有部分评估后如这次未能选购到经适房，只能拿号等待下次选购时，房价、地价都已经变化，是否意味着二次评估。其中对家里拥有的其他固定资产如车、家电、

股票红利所得等家庭财产核算问题，都是很细微、复杂的，加上现在国内无更好的对收入监督的机制，也没有像国外那样很完善的纳税系统来对应收入实况，真实的年收入、奖金等造假容易，要评估出实情较难，因此执行中需要解决的问题还较多。

　　市场反应：二手房市场略有波动

　　据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，天通苑、回龙观、芍药居等经济适用房比较集中的地区，政策公布至今数日，门店关于新政咨询量明显增多，涨幅达2倍以上，7成以上咨询问题集中在现有经济适用房是否可以上市，二手经济适用房购买手续是否变化上。但是从总体来看，购房者对新政普遍持观望态度。

　　对于目前二手经济适用房交易现状也产生了一定的变化，从买卖上看：登记出售房源基本上与政策出台之前没有太大的变化，但是5年以内大户型(140平米以上)二手经济适用房待售份额明显增长，占待售总量的37%，而以往为20%左右，而据中大恒基门店最新数据显示，最近几天，登记出售房源比日前略有上涨，其中140平方米以上户型待售份额增长，占待售总量的60%。

　　放量原因为房主担心推迟出售将面临更多出售成本及政策限制，放量原因主要是由于此次没有明确的针对过去购买经济适用房中出现的问题采取相应对策，不排除在未来一定时间内，国家会对整个住房保障体系做出统一的规范和调整，而很多5年以内的房主担心推迟出售将面临更多出售成本及政策限制。

　　此外，二手经济适用房需求总量也有一定攀升，比政策之前上涨一成左右，这主要是由于新草案对经适房购买标准严格， 消费者急转向二手经济适用房。

　　本报记者 赵丽萍