外商直接投资房地产再戴紧箍咒

　　□记者刘畅

　　晨报讯继去年国务院六部门联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(简称“171号”文)后，昨天，国家外汇管理局在其官方网站发布商务部、国家外汇管理局联合下发的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。《通知》要求各地商务主管部门，要依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

　　《通知》规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循“项目公司”原则。即申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求的，审批部门不予批准。

　　对于已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

　　《通知》明确对于虚假设立外资房地产企业的行为将予以重点打击，包括：严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业；境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。

　　境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。

　　外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　上海富阳分析师认为，该《通知》可以理解为是对去年“171号”文的补充，具有比较强的操作性，提高了外资进出国内房地产市场的难度。

　　此外，《通知》还要求地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向