第一烂尾楼折射预售之痛

　　记者胡梅娟 孙晓胜

　　央行银监会建设部拟订预售款专管政策

　　号称“京城第一烂尾楼”的北京东华金座项目，在停工4年多后最近再次启动，原本早就应该入住的100多位业主，最乐观的估计，也要等到2008年6月才能拿到房。

　　7000多万元预付款被套牢

　　东华金座项目位于北京宣武区两广路的南侧，1998年批准立项。最初由北京房开置业有限公司(原北京市宣武区房地产经营开发公司)进行开发。由于缺少项目启动资金，取得开发权后，北京房开置业有限公司将项目转卖给北京市中鼎房地产开发有限公司。中鼎公司支付了一部分项目转让金，向银行申请贷款，并对房屋进行预售。2003年初，项目土建部分将近竣工时，由于拖欠施工费等多种原因，项目被迫停工。

　　东华金座业主李焰白告诉记者：“当初的东华金座楼盘设计为760套，预售出144套，涉及业主108人。我记得，东华金座是从2000年9月开始预售的，最初开发商给我们的承诺是2001年10月竣工，2001年12月入住。而后来又向后期的购房者承诺2003年12月底入住。但事实上，从2003年5月开始，项目就完全停下来了，我们100多位业主先期交付的7000多万元预付款都被套牢了。”

　　面对巨额预售款被套，而房子又遥遥无期的窘境，多位业主陆续将开发公司告上法庭。经法院判决，业主胜诉，但是开发公司并没有按照判决书承担责任，法院也未强制执行。

　　2004年6月11日，部分业主成立了东华金座业主自救委员会，也曾酝酿组织“东华金座业主委员会”，但因为不符合相关条件，未果。2006年10月，业主自发成立了北京东华金座咨询服务中心，有68位业主加入，筹集约30万元。

　　在政府部门的推动下，2006年12月，东华金座原开发商北京中鼎房地产开发公司与世纪新联公司达成协议，对600多套房屋进行团购，东华金座楼盘也由原先的酒店公寓式设计方案改为普通住宅。大多数业主得到了延期交房的违约金，最多拿到了70多万元。

　　房产纠纷：都是“预售”惹的祸

　　东华金座咨询服务中心主任邢宝军认为，之所以会出现东华金座这样的“烂尾楼”，与现行的商品房预售制度不无关系。“就我了解到的情况，因为有商品房预售制度，购房人几乎变成了房地产开发商的‘提款机’。通常，开发商只投入非常有限的一部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动项目。而真正的建设资金大都是中标的建筑商垫付。开发商惟一要做的，就是取得相关预售许可后，坐等收钱。”

　　早在1994年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达90%以上。

　　严管资金链条破解预售困境

　　面对商品房预售制引发的种种问题，这一制度何去何从，也引起争议。

　　全国人大代表、中建三局局长洪可柱坚决要求取消预售房制度，规定开发商不能卖期房，只允许卖现房。中国

人民银行金融市场司一位负责人也撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。

　　还有专家认为，预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。因而，大面积商品房预售制度条件还不完全成熟。

　　中国人民大学林增杰教授认为，商品房预售制度本身并没有问题，而且这一制度牵涉开发商、银行、业主、中介机构等，取消这一制度暂时不太现实。还有人担心，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模可能大幅萎缩，从而引发本来就已经过高的

房价再度攀升。

　　接受采访的许多专家表示，多数“烂尾楼”的出现都是由于资金管理上导致的问题，也就是资金链断裂。商品房预售制的困境在于没有能力约束开发商专款专用。开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，而这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，潜藏巨大的道德风险和资本风险，但惩处的措施非常有限。所以，破解预售制难题的着力点应放在加强预售资金管理上。

　　据了解，央行、

银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新的监管政策。这项政策以设立楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，促使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

　　记者从北京市建委了解到，北京市在预售资金的管理方面将出台新的措施加强管理。关于监管商品房预售款的政策正在酝酿中，今后房地产开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨这个账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。新政策将从制度上限制开发商随意使用期房的预售款。(新华社)(7F1)