调控效果悬疑

　　叶国靖

　　二手房交易征收个税的做法在去年7月底出台之前，曾激辩12年。但是，国内各地出台后实行的征收细则并不一致，出现了多重标准。在众多业内人士看来，各地的个税征收细则带有强烈的“地方保护色彩”。如果业主需要逃避个税，完全可以以无法提供原值凭证作为借口。

　　同时，强征20%个税包治百病的良药，还有可能成为部分投资客出逃解套的一次机会。以一套不足5年持有时间的房产物业来对比二手房个税政策缴税额可见，其买入价如为50万元，目前卖出价为100万元。如果按照20%征收，粗略契税、合同印花税来计算，其需要缴纳的个税为：价差(100万~50万)×20%(所得税率)=10万元。而事实上，受制于宏观调控，以沪杭为代表的部分房产热点区域，近年来部分区域的房产价格由于已被透支上涨潜力，而并未造成上扬，因而强征20%个税，倒是成为了部分投资客出逃解套的一次机会，仍以上述案例分析，如果当时的买入价为100万元，目前的卖出价为100万元，那么它需要缴纳的个税则为零。

　　政策出台之时，中原(中国)地产研究中心总经理程澐博士曾告诉记者，二手房买卖双方将重新议价，转售为租会激增；同时，租赁市场供应量将放大，租金随之下调。相当数量的高档住宅会抛售离场，其中“伪高档”楼盘所受冲击或许最大。

　　沪上中介行的部分人士对于个税征收的严密性也提出质疑，从出台时机来看，个税新政与前段一系列政策的时间间隔太短，容易导致市场“麻痹”。其次，“自住”概念难以界定，这使得规避税收存在很大的操作空间。虽然个税税率高达20%，但由于可以扣除各项成本，纳税基数并不大。

　　上海中原物业代理有限公司研究咨询部经理马冀昨天告诉记者，此消息如果成行，这段时间正好是5年内房源持有物业者出逃的良机。在这个时点交割物业，只需要缴纳1%的小费用。这与大获利相比是微不足道的。“从内容上来看，个税的免征期为5年，因此征收20%个税只是进一步增加了本已较高的短期炒房成本，对于长期投资者而言政策的实际效果并没有发生叠加。”马冀认为。

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