我建我家：武汉小曲好唱口难开

　　“我建我家”：武汉小曲好唱口难开——湖北房地产大鳄质疑“合作建房”

　　本刊记者 曹康林 廖萍 熊仪

　　在武汉合作建房的发起人连巨生的眼里，合作建房是目前抵制高价商品房解决工薪阶层住房问题的最好途径，然而，如果“连巨生计划”得成，与他同城的房地产商将如何赢利？2007年2月上旬，湖北房地产大鳄们纷纷向《商界名家》表示自己的看法——

　　黄冈地产大鳄(森泰房地产有限公司董事长)王操国认为：“合作建房并不是新鲜事物，几年前，在黄冈就有人搞过，最后失败了。失败的原因是交付使用的住房建筑质量差，承包建筑商被住户围攻而逃之夭夭，最后由集资者自食苦果。 上世纪九十年代末，出现的乱搭乱盖之风，就是现在所说的合资建房。合作建房为降低成本，首先就存在逃避市政设施和道路建设等问题，而且住宅层次高矮随意性大，不可能符合城市的整体规划要求，更不会有很好的绿化而形成良好的小区，这就已经充分暴露了集资建房潜在的矛盾，所以我个人认为集资建房不仅存在很多弊病和隐患，发展下去，就是将日趋规范、成熟化的房产市场倒退到初级阶段。”

　　“合作建房在武汉做不起来，因为他们搞不到地皮。”中原建筑发展有限责任公司总经理陈庆武说。

　　“我不相信合作建房能在湖北搞成功，因为有两个问题是合作建房者难以克服的，一是政府暂时还不会同意这么做，尽管温州和深圳已经取得成功，然而，‘东风不与周郎便’，温州、深圳的政府同意做的事，湖北政府不一定能同意；二是合作建房缺乏公信力，一个本来钱就不多的工薪族，决不会将自己手里的血汗钱随便交给一个公信力还没建立起来的由个人发起的合作组织。在这一点上，湖北人与温州人有很大的差别。温州人虽说做生意‘狡诈’，但他们一旦决定要做这件事，就一定要把这件事做好，做成功，要做成功他就会讲信用；而湖北人好急功近利，往往好事做到一半，突然发现自己无利可投，于是信用就会大打折扣。”湖北方正房地产开发有限公司总经理方正直言不讳地讲。

　　《商界名家》：那你的意思是，合作建房在湖北行不通？

　　方正：也不是完全行不通，我说的是成功要满足两个条件，一是政府支持，二是要有公信力。如果是某一单位集体建房， 那成功的可能行就很大。其实建‘新农村’也只有6%的利润，为什么有那么多房地产商愿意参与进去，关键是建“新农村”是国家发起的，它会得到当地政府的支持，用户买房安全，开发商卖房也安全，这样减少了大笔交易成本。

　　王操国：如果国家出台有关政策法规，划一个整体小区，公开土地认购、市政配套设施、小区绿化、物业管理及其它必须的费用，分摊给每个住户，由房产商承包完成所有工程，那么就规避了住房质量风险，后期管理及整体规划也得到了保障，这样的合作建房还是可行的。

　　《商界名家》：如果合作建房在全国有一个正规的联盟组织，这个组织严格按一定的制度操作，又得到了地方政府的支持，还有3%的利润作为合作建房组织的活动经费，你会不会加入这个联盟组织？

　　方正：我会。因为合作建房给了我两次赢利机会，一是有形的3%利润，二是无形的美誉度。前者所获利润来得容易，既不需要有营销成本，也不需要跑银行贷款，速战速决；后者也来得容易，人们把你的建房工作看成是一种慈善事业，这等于是名利双收了。虽然3%的利润少一点，但现在房地产商也赚不了多少利润，自从2004年国家开始免除农业税以来，农民收入大大提高。在武汉，房地产商要找建筑技工(泥工或油漆工)，一个工如果没有80—100元，农民根本就不愿意出来做，以前一个工最多20—30元就可以搞定；现在地皮涨价也很厉害，在武汉，2004年以前买的地皮可以赚60%的利润，到了2006年就只能赚20%的利润，2007年能赚15%的利润就不错了，再减除营销费用，利润所剩无己，最多8%，如此，真还不如去搞合作建房。

　　“合作建房和商品房相比，前者对国家的风险要小得多，现在房地产商的钱一般都是银行贷款，有的银行为了完成指标，拼命贷给一些有大项目的房地产商；购房者大部分都是按揭，这些按揭者的钱也是银行贷款，一旦贷款者出现意外，还不了银行的钱，这个风险就都由国家扛了。然而，合作建房却有一个致命的弱点，那就是在信用度方面存在极大的风险。这个信用风险主要在于发起人出于什么目的来组织合作建房，如果这个发起人是一个打着合作建房的旗帜来实现他的赢利目的，他就会将建房成本做得高高的，因为成本是可以做假的，成本一高，合作建房与商业建房的房价就没有两样了；如果发起人确实想为老百姓做点善事，将所有开资公开化且让合作建房的会员们审计，如果是这样，合作建房还是可以做下去的。不过，作为房地产商，它是一个以赢利为目的企业，对非赢利的事他们是不会干的。”十堰市昌发房地产开发有限公司总经理陈隆波如是说。

　　《商界名家》：据悉，在国际上个人合作建房已经发展得红红火火，相当成熟，中国合作建房也开始行动——2003年12月1日，北京人于凌罡发贴在中国搞个人合作建房，解决房价虚高问题；2005年3月，个人合作建房运动在全国各地蓬勃兴起，波及到全国50多个大中城市；2006年11月15日，武汉个人合作建房发起人连巨生在温州金贸皇冠大酒店提议发起全国个人合作建房《温州宣言》。《温州宣言》提出成立全国个人合作建房联盟，由武汉等七个城市发起人签名。随后，温州个人合作建房发起人赵智强拿到拍地成功确认书后当场立即向媒体宣布拍地成功，房价下降近半。《温州宣言》同时在记者招待会上宣读，全国各地个人合作建房组织走到了一起。引起全国轰动。据悉， 2006年12月22日深圳个人合作建房发起人林立人合作竞拍二栋楼房成功，比市场房价便宜60%；2007年1月8日晚，全国个人合作建房组织各地发起人齐集北京中央电视台演播厅，与中国最成功的房地产开发商、著名经济学家、银行家、英国国际律师、俄罗斯公民、热心人、企业家、社会有识之士就中国的个人合作建房展开对话，潘石屹、易宪容等国内顶级人物到场参与了对话。经过激烈辩论达成共识：个人合作建房在中国理论上和实践上均完全可行。个人合作建房在中国由能不能做，变成如何做好的问题！2007年1月9日凌晨1点，全国个人合作建房各地发起人在北京通联太和大酒店召开会议，决定将联盟总部设在北京。如果合作建房在中国形成老百姓购房的最佳选择，中国房地产商会不会因此而遭到冲击？

　　王操国：不会，因为集资建房的弊端多，难以形成气候，另外，国家的土地有限，商品房房源大，可供选择的空间大，而且商品房的利益有83%是归政府的，归房产商的利益只有17%。政府要保护其稳定的利益，如果合作建房形成气候必定会导致合作建房者与政府间的矛盾激化。还有，合作建房在法律上是个盲点，怎么准入还无具体法律法规出台。各地合作建房只是发起初期，其实，实际建房的并不多，现在我们所听到的只是温州和深圳开始起动了，其他地方叫的利害，并没有实质性的行动。这说明还有很多具体问题没有解决。搞合作建房，在武汉我不敢说行不行得通，在黄冈我是敢说行不通的，因为黄冈没有合作建房的环境，也没有大批需要合作建房的人群，至少三五年内对合作建房不会有什么反应。

　　《商界名家》：合作建房的形成毕竟瓜分了房地产商的一部分市场，这种瓜分是否会导致市场房降价？

　　王操国：房价因为这个降价几乎是不可能的。前几年，因政府不规范的管理导致房价一度混乱，老百姓也被搞怕了，但自从土地实行“招拍挂”制度后，房产已不存在高利润空间了。相反，尝试过的集资建房者会因对房产开发过程有了切身了解后，对房产商的利弊和房价更有了理性的认识，那么对房产商来说这无疑是最好最直接的宣传。

　　“如果说合作建房真会给市场房带来冲击，那只是经济住房。”湖北金华实业有限公司总经理胡楚明对记者讲,“我们公司的商品房都是高档住宅，我们根本没有考虑到合作建房对我们的威胁。因为合作建房是比经济住房还经济的一种建房模式，主要用户是经济比较困难的工薪族，而我们的客户都是一些经济条件较好的白领阶层。”

　　在湖北房地产商的眼中，合作建房只是想像中的“美女”，参与者想得很美，但要实行起来却非常艰难。(文章代码:110070306)