连巨生还在合作建房的路上

　　本刊记者 曹康林

　　连巨生是谁？他的名片上印着：大众英雄、中央电视台新闻人物、全国个人合作建房联盟发起人、合作建房(武汉)联盟秘书长、武汉合建房地产开发有限公司董事长。

　　记者与连巨生见面是在武昌一家小餐厅，这位被人称为“大众英雄”的连巨生。一手拿着黑色的夹包，一手拿着湿淋淋的雨伞，宽阔的额头冒着汗珠，口里说着：“下雨，车不好搭，让你久等了。”他用一口“武汉普通话”向记者解释：“因为我创办的是一家不准赢利的公司，我出去办事的主要交通工具就只能靠公共汽车了。”

　　失业的小老板，要“兼济天下”

　　谈起他这个“大众英雄”的来历，他很认真地向记者辩解：“当初我并不想做武汉个人合作建房第一人，是因为我要结婚，和我住在一起的父母要把房子让给我。到哪里去为他们找房子呢？那时房价天天上涨，我的生意又正处在低谷，于是，我就想到个人合作建房，当时如果武汉有人来牵头，我就会投奔他，我打听了，武汉没有牵头人，于是，我就做了武汉个人合作建房发起人，现在成为全国媒体的新闻人物这是我没有想到的。”

　　连巨生告诉记者，他从小就有做点“大事”的想法，然而，人生却把他定位在“小打小闹”的商场上。22岁那年，他从湖北

化工厂(地址在应城)技校毕业成为厂里的一名职工，出生在浙江，生活在军人家庭的他，对经商有一种天生的欲望和勇气，他要出去闯一闯，父母担心他太年轻缺少人生经验，不让他出去，于是，他就以到武汉读书的理由离开了父母。到武汉后，他报考了

武汉大学法学院成人自修班，随后又在学校附近租了房子，一面读书，一面打工。三年后毕业，他没有留在武汉继续打工，而是南下到了广东汕头的一个小镇上做起了职业经理人。说的是职业经理人，其实是在一家只有十几人的私人企业当“领班”，主要工作是组织十几个员工做一些简单的电脑配件和把一袋袋电脑元件组装成电脑。头两年效益还不错，到了第三年，就不行了。因为像这种没多大技术含量的小企业太容易被人复制了。到了年底老板没有工资给他兑现，只有将价值20万元的电脑配件发给他作为一年的酬薪。

　　“1996年，我是带着一肚子创业经验和好大几箱产品回到武汉的。”他说回到武汉的第一件事就是在武昌中南路租了一个30平方米的门面，然后把从汕头带回来的几箱“抵押元件”变成电脑卖出去。开业的头两天来店参观的人不少，却没有一个购买者。到了第五天，店里进来一位高中刚毕业的女孩，问连巨生电脑能不能出租？连巨生问她想干什么，她说想学五笔字型。连巨生看了看店里一台台冷冰冰的电脑，于是，答应拿出一台电脑给她当学习机用，按小时收费。两人立马达成协议。三天后，女孩又带来七八个同学，也要求在这店里借用电脑学习。开业以来没有卖出一台电脑的连巨生，也与前来求学的女孩们一一达成协议。女孩们一面练习，一面还请教连巨生一些操作问题，搞得连巨生根本就没有精力来光顾自己的生意，于是，他给这些学习的女孩们请了一个专职电脑老师。手把手的教他们，教会一个，收费500元。由此，连巨生的电脑商店就变成了培训基地。于是，他干脆换了一个招牌，叫“学会电脑培训中心”。这经营内容一换，收入就发生了很大的变化，以前卖一台电脑只能赚几百元，一月卖不了几台电脑，而搞培训，每月可达万元。培训不仅给他的店子带来了生机，而且还使他看到了一个很大的市场。于是，他又发展了5个连锁店。三年过去，他回到应城看望父母时，已经被厂里人视为“富豪”了。

　　1999年，他花40多万元在武汉市三阳路买了一套在当时被认为是较豪华的房子。正当他准备继续扩张“培训中心”时，“电脑培训”这个行业开始走下坡路了，因为电脑培训中心太多了，从他这里出去的学生都成了他的竞争对手，而且将“电脑培训”开到了他的隔壁，生源再多，也要被这些复制极快的“电脑掊训中心”稀释得所剩无己。他的连锁店不得不因生源缺乏而萎缩，因萎缩而关门。这时已经到了2002年，他失业了，半年没有找到工作。后来被一个做房地产的朋友请去当了策划人。

　　“为房地产做策划完全是想搞一套便宜房子，因为那时我失业之后，没有了生活来源，我就觉得在市中心住这么好的房子太浪费了，应该把它拿出来办公司，然后在地段差一点的地方买一套便宜一点的房子。”连巨生告诉记者，他在帮房地产老板做策划时，他发现开发商的利润很高，占30%，而且营销成本也很高，占10%。由此他想到一个问题，能不能自己约几个人来合作建房呢？这样，房价将要比开发商便宜一半。因为个人合作建房不需要利润，也不需要营销成本，也不交税(它不是卖房子，而是用自己的钱去消费房子)。这种想法出来后，他就在网上搜索，看国内有没有和他想法相同的人，结果没有发现。然后，他又搜索，看国外有没个人合作建房的事，网上显示：20世纪90年代由于一些住宅建筑立法的修改和废除，美国开始了大量的合作社房屋的建造运动。个人合作建房所占住房市场份额美国是10%，德国30.9%，全美国有近5万个合作建房组织。

　　了解了合作建房的国际行情后，他就想：现在啥东西都引进来了，合作建房也应该能引进来。有趣的是，合作建房在各国所占比例虽不高，但比“房地产商”模式所占的比例还是高得多，国外没有“房地产商”这个模式，“房地产商”是具有“中国特色”的房地产模式。合作建房一点也不另类！

　　“合作建房”在中国能行！他兴奋地跑到市房地局谈自己的想法，市房地局的同志告诉他，你的想法很好，也对老百姓有利，但如果都来合作建房，作为我国支柱产业的房地产就赚不到钱了，地方政府也不一定同意。再说，如果只是为抵制房价太高而搞“个人合作建房”，那是不是说，石油价太高，我们也去搞“个人合作采油”呢？

　　房地局同志的一席话说得连巨生不好再说什么，因为要搞个人合作建房，必须要经过房地局这一关。他不明白，于国于民都有好处的事，房地局为什么不支持？此后，他也不再想这事了，仍然把买一套房子的希望寄托在他做策划人的那家房地产公司老板的身上。

　　“后来成为武汉合作建房的发起人是因为网上的一个帖子。”连巨生说，2003年4月23日，身在美国的

留学生kjm1089(真实姓名叫翁云)在“胜利家园”论坛上发表了这样一个帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team小组是你的最佳选择！”不到一个月就召集了50多位海外留学人士和国内的IT专业人员、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队，目的是在上海集资买地盖楼，名字为“硅谷楼”。当年7月底，他们已经筹集到了100万美元，他们一步步地勾勒出一栋“梦想中的房子”，并为之四处奔走。2003年下半年，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。2003年9月，论坛渐渐冷清了。2004年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。由于得不到政府的支持，翁云的梦想破灭了，国内首个“个人集资建房”的计划宣告流产。

　　上海虽然没有搞成，但这个信息告诉连巨生，个人合作建房在中国已经开始有人行动了。

　　于是，他也要学上海人去试一试，在“试”之前，他查看了有关个人合作建房的法律问题——1983年国务院批准建设部的《城镇个人建房管理办法》，提出了户主自建的模式；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条，允许公司、企业、组织、个人从事土地开发利用。既然法律上并没有说不让搞“个人合作建房”，那就是可以搞。

　　他租了一间20多平方米的房子，动员父母搬出去住，把自己的房子拿出来做办公室。然后专门为合作建房做了个网站，不停地在网上发信息：凡愿意参加个人合作建房的人，可以在他的QQ上加入好友，信息公布不到一周，电脑屏幕上就跳出一个对话框：超过限额。因为一个QQ最多只能加入500个好友。于是，他又申请一个QQ号，再次发布信息，报名者很快突破1000人，随后，他又成立了“武汉合作建房俱乐部(筹)”，还制作了会章、会徽等。

　　在连巨生的设想中，个人集资建房操作步骤包括：组织1000户左右的自愿者——在自愿者中推选20名左右的代表，成立一个类似合伙的经济组织——制定集资建房的制度、方案和具体实施计划——参与土地使用权的竞买，取得土地使用权——根据自愿者对户型的要求，委托有资质的设计单位进行楼盘设计——委托一家有建筑施工资质的企业建房——办理建房的相关手续——根据各个自愿者(投资人)认购的房屋面积的大小进行房屋分配——办理房屋产权手续和分户手续——清算整个建房过程中的债权债务。

　　其实具体操作起来与他的设想大相径庭。2005年3月13日，天气特别好，他从QQ上挑选了20人来参加他组织的筹备会，来开会的人员都是坐公共汽车来的，没有一个坐的士和开车来的，这说明这些人的收入都不高。这次筹备会，他正式宣布了““武汉合作建房俱乐部”的成立，而且还讨论了“俱乐部”的章程。然后，他拿着自己的章程去武汉市民政局申报，回答是，“法轮功”后民社团都没有批了。怎么办呢？有人建议，民政局不批社团，到工商局去申请一个公司来做这件事应该是可以的吧。社团不批，办公司难道也不批吗？于是，他成立了“武汉合建房地产开发有限公司”，到市工商局办理了经营执照。在办理执照时，工商局办证人员告诉他，你虽然是非赢利公司，但你拿了工商局的执照就得按国家规定缴税，一分钱也是不能少的。连巨生觉得，即使交税也可以为用户节省30%的钱。2005年6月8日，由他当董事长的“武汉合建房地产开发有限公司”在他的居室里正式成立。随着连巨生的公司成立，自称为汉阳和武昌的个人合作建房发起人都投奔到他的麾下。

　　由于是非赢利企业，养不起工作人员，连巨生既当董事长，又当办事员。

　　“弱势群体”，要找地皮并不容易

　　有了合法身份，他才可以开始大张旗鼓的工作。首先是找地皮。

　　在武汉，好地段的地皮可以说已经没有了，在偏僻的地方还可以找到一些地皮，但这些地皮对工薪族来说，上班的成本高，如果在市中心找地皮，价位又很高。连巨生跑遍了武汉三镇，看了七八块地，不是地块太大，就是价格太高，要不就是太偏太远。

　　有一个会员住在江夏区长龙岛，他提供息信说，那里有100亩地 是当地政府给村里发展第三产业的用地，结果两三年过去了，一直没有搞起来，放在那里晒太阳。连巨生去看了觉得可以搞，后来发现那地方没有通公共汽车，离市区又太远，很不适应工薪族居住，最后只好放弃。

　　接着，他又把目标对准市中心的“烂尾楼”， 这座烂尾楼位于汉口武胜路，高28层，建筑面积达40000平方米，已经封顶，是香港的一家私人企业建的，后来因这家企业的老板遇车祸丧生，又没有找到合适的接班人，由此让这座楼房“沦陷”了十年。又因为参与这座楼房投资的人很多，不同的楼层有不同的债权人，每个债权人的要价都很高，如果没有一个妥善的办法处理好这座楼房，对市政市容都有危害。连巨生想，如果将这座烂尾楼用很低的价格买下来分给他的会员，既可以解决债权人之间的纠纷问题，又可以帮政府排忧解难，现有的400多个会员可以拿到低于周边地区30%到40%价格的房子。具体操作的方式，他也想好了两种：一种是将会员集资款都汇往同一个账号，该账号由拍卖公司或者法院等部门监管；另一种是，先垫资盘活大楼，然后再分配给会员。

　　正在他紧罗密鼓地准备实施“烂尾楼改造计划”时，突然，长沙有个律师将这座“烂尾楼”的主要负责人告上了法庭，由此不少楼层被法院查封，这一封，又惊动了不少债权人，造成有些楼层反复抵押，一女二嫁，本来100万的楼层最后卖到500万。于是，连巨生与有关人员谈好，要求将那些没有查封的楼层，按市场价的70%卖给他们，每平方米大概在2500元左右，而周围的房价已经卖到4600元了。连巨生答应先交给对方500万的保证金。一切都谈好了，只需走一个拍卖程序就行了。然而，到签合同的前一天夜里，连巨生接到对方的一个电话说：“有人出更高的价要买这座楼房，合同缓签。”他一听顿时傻了眼。第二天，当他去找拍卖公司时，拍卖公司拒收了他的保证金，而且拍卖公司还告诉连巨生的会员：“这座烂尾楼问题很多，卖给你们不适应。”使得会员动摇，烂尾楼项目被搁浅。

　　2006年12月30日，连巨生又得到一个信息：位于东西湖区的姑嫂树故李路(东西湖养殖场所在地)是武汉市中环线立交桥项目的拆迁目标。当地居民同意拆迁，但希望能合作建房。于是他们找到连巨生，寻求帮助。于是，连巨生为了东西湖养殖场600多户居民实现合作建房的梦想。多次与东西湖区土地规划管理局进行洽谈……

　　两年中，连巨生东奔西波，不知看了多少地，但却没有一块地谈成。然而，却还让自己成为开发商的“敌人”。在一次有关房地产的会议上，连巨生作为房地产公司的一员去参加那次会议，会上有一个开发商一见到连巨生，立即瞪大了眼睛：“你就是连巨生？！”连巨生感觉那开发商的眼里充满了敌意。

　　还有人以为连巨生已经集资了几千万会员款，于是悄悄地盯他的梢，保安多次向他报警：“有形迹可疑的人在你住房周围采点。”他自己也发现有一个陌生人经常拿着一张报纸出现在他所住的楼层。同时，也有一些好心人要他外出多加小心，别被人绑架了。跑了两年，没赚一分钱，自己还付出了很多，最后落得个“人心惶惶”，不敢在公开场所与会员见面，即使是核心成员商量事情，也只能用互联网和电话联系，尽量少让外人知道他的行踪。“那天，我接到一个电话，是个陌生人打来的，说要报名成为我的会员，要我到一家洗脚城与他见面，我拒绝了。与会员见面，我都是在一些公开场所，还是多提防点好。”连巨生说着，脸上一片凄凉。

　　“其实，我手里哪有会员的钱啊！在没有拿到地皮之前，哪个会员会给我钱？即使拿到地皮，钱也不会放在我的手里，对于合作建房的资金管理我们都制订了严格制度，钱一般都是由银行监管，取钱时，如果没有银行、代建房地产公司和几个参加主体的公章，是取不到钱的。”连巨生对记者讲。

　　武汉能“拷”温州模式？

　　2006年11月15日，温州市个人集资建房牵头人赵智强在“第二届全国个人合作建房研究会”上发布温州个人集资建房组织成功拿地的消息。该组织的260个会员拿出1个多亿，突破了个人集资建房的最大瓶颈土地和融资难关，竞买到30亩土地。该项目土地价占开发成本的70%左右，开发成本价预计是周边商品房市场价的一半左右，这一成本几乎令所有在场人士瞠目结舌。这一令人振奋的消息迅速占据各大媒体头版，“个人集资合作建房”运动也如星火燎原之势在全国轰轰烈烈地展开……2007年1月16日，全国十大城市个人合作建房发起人在温州签订了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”，并就“温州成功经验”探讨各个城市“个人合作建房”的可行性思路。

　　有人认为，合作建房有三大难点：一是融资，二是拿地，三是合作者之间众口难调。

　　“温州的赵智强是我们的盟主，我和他有过多次交流。听赵智强讲，在温州，融资不是难题，而且土地和建房资金是分批交付的，也缓解了资金压力。关键的是，对部分确实存在困难的参与者，营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。很多人对于把钱交给发起人心存疑虑。根据温州的经验，他们合作建房资金是全由银行保管的，只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方全部到齐的情况下才能使用”。连巨生向记者表示，他在武汉启动个人合作建房工程，可以从温州那里“借火”。

　　然而，温州之火是否能燎武汉之原，武汉市房产管理局市场处的一位负责人表示怀疑，他说：“个人合作建房的操作难度很大，不是连巨生一个人就能办到的，他的动机究竟何在？”

　　武汉市房地产开发企业协会的相关负责人张涛也说：“在武汉搞个人合作建房，几乎没有开发商相信会成功，也没有建筑商愿意与其合作。”

　　采访时，记者也为连巨生的“合作建房计划”表示怀疑，比如建房前的资金问题，有钱人参与进来炒房问题，还有如何建立公信力的问题等等。

　　连巨生告诉记者：“资金问题，我已经想好了三条路：一是基金垫资，二是卖一部分房子给开发商获取资金，三是拿房子抵给建材商换装修。 为防止有钱人参与进来炒房，我规定：参与合作建房者，一人只能有一套房子，且年收入在12万以下，年龄满18岁以上的普通市民。而且户型严格按国家的要求，在七八十平方左右，这些小户型，有钱人不会有兴趣。 另外，自从苏州出现过一个骗钱敛财的所谓发起人后，我就要求武汉合作建房组织的集会和项目，现场均要有发起人的个人形象照片和合作建房徽记，交纳房款时发起人要到场。目前暂时采用这个‘土’办法，以后国家下发合作建房试点牌照后，就好了。”

　　据说，温州成功拿地，有两个重要的原因，一是以协会为组织单位，找到一家开发企业合作；二是温州民间资本的流通非常便利。记者问：“在武汉的合作建房模式里，是否具备温州的这两点因素？”

　　连巨生说：“武汉的民间资本还是比较多的，只是我们没有很好的利用。我去温州开过会，他们认为自己是二线城市，没有武汉大，如果武汉能把民间资本用好盘活，优势是大于温州的。”

　　记者担心的是，一旦有一天房子建好了，这么多的投资者可以说是众口难调，到时候该如何进行分配？

　　“这个问题好解决。”连巨生说：“采取抓阄的办法，抓到好房子的人补一点钱给抓到差一些房的人，调和一下。温州就是这么干的，没有人反对。”

　　在与连巨生的交谈中，他口口声声都是温州模式，仿佛温州能搞成的，他在武汉也能搞成。他说，下一步，他想成立“中部合作建房总会”，这个总会成立后，沿海合作建房基金会就会首期给他1个亿。

　　记者问：“这个总会如何操作？”

　　连巨生讲：“ 中部合作建房总会，与信托投资公司合作，发放基金。买我的基金才有资格买房。”

　　记者：“你甘心情愿做一个不赢利的老板？”

　　连巨生：“在国外有很多非政府组织(EGO)，这种组织是专门为政府做些像合作建房这类带点公益性的事，这种组织既不是赢利组织，也不是慈善组织。在我国，政府虽然也推出了经济住房，但开发商低于20%的利润他们不会干，最后到消费者手里经济住房也不会很便宜。所以个人合作建房的事只有我来做了……”

　　在连巨生的“办公室”入口处，记者见到了贴满媒体报道的复印件，书房的墙壁上，满满一墙都是白纸黑字的名人名言。连巨生对记者讲：压力很大！看看这些东西好激励自己不放弃。 他说他为个人合资建房已经奔波了两年多，已经花去了他的个人积蓄20多万元，这笔钱都可以买半套房子了，然而，还不知道温州模式在武汉走不走得通，因为现在还处在买地皮阶段，在建房，办证等许多方面还不知会遇到什么问题？(文章代码:110070305)

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