宏观调控政策目标是控制房价的过快增长吗(2)

　　3、中国的房价与居民收入增长速度

　　我国大部分地区的房价上涨具有明显的周期特征，受政策的影响极大。以北京市为例，从1990年以来，北京市的房价多年来一直保持平稳，只是在1992年—1994年出现了一个高峰，1997年—2005年，北京市家庭可支配收入保持持续增长，平均增长达到11.12%，而房价上涨平均为1.7 %，收入上涨一直快于房价上涨，居民住房购买力在不断提高，一大部分人在这一过程中解决了住房问题。然而，在2003年三季度以后，北京市房价突然出现了加速上涨的趋势，2005增长速度是2004年的2倍，而2006年一季度上涨了106.6%，达到2005年全年的上涨幅度，2006年前三季度累计涨幅达到109.3%，按照这一速度，预计2006年北京市房价上涨有可能超过居民收入增长速度，带来购买力下降的隐患。

　　因此，相对于我国人多地少、资源制约、经济高速增长的国情，按照市场价值规律，商品房的价格并不高，但固定资产投资和房地产开发总量居高不下，已经引起了宏观经济的失衡，必须加以控制，由于住房建设中的结构性矛盾突出，住房保障制度建设的不完善，导致了当前的深层次问题，解决住房问题是一个长期的过程，如果短期内过大地增加住宅供给，通过供给来抑制

　　三、政策建议

　　近年的三次房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理，我们在一些问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的思路还不完全一致，必须客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，重新考量和调整中国房地产行业发展的政策。

　　1、宏观调控的目标是综合的而不是单一的，但在一段时间内，必须有主导目标，在中长远目标的统一指导下，还必须解决最突出的矛盾。当前我国房地产宏观调控的短期目标是：尽快解决市场供求的结构性矛盾，保持市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨。但要充分认识到我国当前所处的经济社会发展阶段，真正解决大部分人的住房问题将是一个长期的艰巨的历史性任务，我国房地产宏观调控的中长期目标是：解决产业发展的深层次的矛盾，重构房地产市场的价值体系和基本框架。

　　2、住房保障制度必须与经济发展阶段和经济发展水平相吻合。要根据经济发展阶段在商品房市场和经济适用房市场之间建立一个合理的结构和比例关系。通过实施不同的开发建设管理政策，实施不同的消费和转让流通的政策，实施不同的银行金融支持政策，实施不同的税收政策，实施不同的物业管理和收费政策，真正体现二者之间的本质差异，真正还原经济适用房的保障功能。相对于目前的收入水平而言，经济适用房购买限制条件过宽，导致了对经济适用房的过度需求。应该进一步限制购买条件，经济适用房和廉租房的消费应该建立严格的封闭体系，同时建立退出机制。

　　3、由于土地的稀缺和资源的制约，在同等经济发展水平下，与其他国家相比较，中国城市的总体房价应该相对较高，只有通过市场化运作，才能实现土地和房屋资源的优化配置，实现集约化和节约化配置，提高有限的资源的效率。对于商品房市场，市场交易的效率越高，越容易形成自由竞争的价格，一个完全自由竞争的市场所形成的价格，才是最合理的价格。供求总量的相对平衡就能够形成价格的相对稳定。房地产市场价格控制的重点应在经济适用房，而不是商品房。加大经济适用房的建设，保持经济适用房的价格稳定甚至下降，而放开商品房的市场，形成经济适用房市场和商品房市场的合理的科学的价值重构，形成各自独立的市场体系，形成各自的价格形成和波动的机制。

　　(作者单位：西北工业大学；首都经济贸易大学)