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宏观调控政策目标是控制房价的过快增长吗http://www.sina.com.cn 2006年12月12日 12:18 人民网
黄石松 陈红梅 一、房地产宏观调控政策的回顾 2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。一方面，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，强化对土地供应的管理，严格对耕地占用的审批，执行经营性土地的“招拍挂”制度；另一方面，银行严格控制对房地产的信贷投放，提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率、实行差别贷款政策等，房地产管理部门则加强规范房地产市场秩序，实行网上签约，严厉打击炒房，对短时间内的房屋转让征收营业税和个人所得税，限制外资投资和购买房地产。 2005年，房地产调控的政策进一步深化，调控力度加大，重点更加突出，目标是：加大中低收入住房供应，抑制房价的过快增长。一些地方政府甚至把控制房价作为政府官员考核的主要指标。国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施；实行土地总监察制度，对土地出让金的征管和使用进行改革，加大对土地和项目的清理检查，规范工业用地的价格和地方政府在招商引资中的土地使用，提高土地使用税和耕地占用费，加大对征地农民的补偿。中央还加大了对地方的检查力度，包括内蒙古违法开工项目和河南违法占地项目被中央严肃处理。 可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，政策的效果还有待时间的检验，房价与地价增长的势头并没有有效抑制。 二、问题与困惑 我国房价上涨有没有内在的客观动力吗？房价究竟应该保持一个什么样的增长速度才合理呢？三年前，国家刚开始实行宏观调控时，甚至有人认为政策的实施将在短期内使房价下降，然而，经过三年的宏观调控，并没有如大家所愿，市场自有它内在的规律。以下是国外发达国家经济增长时期住房价格变化情况： 1、瑞典1981-2005年住房价格变化情况 从图表可以看出，在经济快速增长时期，瑞典的房屋价格波动很大，从1981年到2005年的25年间，房价总体上处于快速上涨的阶段，消费者价格指数上涨了2.5倍，平均年增长在10%，而房屋价格同期(住宅类价格)上涨了3.87倍，年均上涨15.5%，住宅价格的上涨高于物价的上涨。 2、美国GDP与住房消费支出增长速度 从1980年到2005年的25年中，美国个人住房消费支出指数上升了2倍多，高于美国GDP的上涨幅度，而且，从1980年到2001年前，住房消费支出上涨快于可支配收入的增长，2001年，才出现了收入增长快于消费增长和GDP增长的局面。 此外，英国住宅价格从1980年到1993年的13年中价格波动很大以1980年的价格为100，住宅用地价格在1985-1987年的三年中上升了3倍，尽管房屋的价格也平稳得多，但仍然在1980年到1992年的12年中上升了2倍多。 从以上发达国家的情况可以看出，在经济持续快速发展的时期，在全球货币流动性过剩，人民币升值带来不动产价值重估的背景下，在资源性产品价格普遍快速上升，房地产区别于其他商品，在满足使用价值的同时，其投资属性和投资价值不断激发，价格必然呈现上涨的趋势。关键是上涨的速度是否与GDP的增长速度相协调，与居民可支配收入增长相协调，与社会总体物价指数的上涨相协调。长期而言，只要是房价的上涨速度低于居民收入的上涨速度，那么这种上涨仍然在合理的范围以内。从金融风险控制的角度和按揭的偿还能力分析，只要可支配收入保持稳定增长，收入增长速度高于银行贷款利率的增长速度，购房人在不出现意外的情况下，偿还就没有问题。
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