宏观调控拧紧地方财政龙头(2)

　　房地产税收空间较大

　　房地产税收占多大比例才算合适？业界普遍表示，由于不同地区各自的发展特征不相同，这个比例应该有所区别，很难说什么样的比例才是最合适。

　　“现在不是简单地说多大比例合适的问题，而是应该逐渐提高来自不动产税(即物业税)在地方财政中所占的比重，这其中的关键在于这部分税收征收的体制依托是否已经塑造好了。”贾康强调说。

　　贾康所说的体制依托，实际上指的就是不动产税的征收所需要具备的基础条件，如翔实的不动产登记资料，有效的政府税收征管，对房地产进行低成本科学评估的方法等等。

　　有资料显示，在西方发达国家比较成熟的市场经济中，地方政府来自不动产方面的税收收入高达60%~80%，一般地区也能达到40%~50%。“尽管各个地方的情况不同，但可以肯定的是，这已成为地方政府的一个支柱性财源。”

　　中央财经大学副教授乔志敏也对记者表示，在一些土地私有制国家中，物业税在地方财政收入中所占的比例很高，“40%以上的现象极为普遍”。

　　而我国现时地方政府“土地政政”特别看重的是土地开发的初级市场，或者是交易环节所产生的收入。“但交易环节的波动性大、可靠性不足。而物业税是一种持续的常规性财政收入流，能为地方财政提供稳定的基础。可以看作是切断地方政府的短期行为动因，并为地方财政收入提供稳定来源的手段。”

　　除了地方政府对于土地收入的依赖，不得不承认的是，现行的税收政策所存在的制度缺失。

　　贾康把中国

房地产税费的现状概括为两个双轨制和一个不规范。“目前我国有关房地产的税收表现为内资外资的‘双轨’，两套税制。对内资企业，我们现在房产税和有关土地的其他税收是分开的，而外资企业却有一个统一的房地产税。另外一个双轨，就是城乡之间是双轨的，分割的。与此同时，在正税之外，还有非常复杂的收费，项目繁多，规范程度很低。另外，在中央和地方政府之间，对来自不动产的收入，多年以来一直在不规范的形式下博弈。这种税费的不规范和我们现在整个市场经济发展的取向越来越不相容。”

　　对于房地产税收作为各地区主要的收入来源，贾康和乔志敏都认为这个趋势很明显。“国家的宏观调控有可能导致房地产开发趋缓和交易额下滑，从而影响地方财政收入的稳定增长，但这只是一个短期现象。”

　　“收支两条线”

　　规范地方财政针对过去地方政府掌控土地批租的现象，贾康对记者表示，这部分收入中央原本希望能拿一半，但发现很难，最终定为5%。“但我们调查后发现其实连3%都拿不到。同时，这部分收入属‘预算外的预算外’运行，有许多年全国各地连最基本的数据都没有。”

　　因此，这次针对国有土地使用权出让总价款实行“收支两条线”的结果就是，将原来地方政府收到土地出让金以后不进预算和国库、由自己支配，改为现在的所要求的所征得收入统统进入预算和国库，与地方政府的全部财力合并走规范的预算程序，并接受人大监督，实行预算透明、统筹协调和合理安排。“走预算程序和不走预算程序将会是完全不同的两个效果”。

　　乔志敏认为，收支两条线的土地管理会切断个人或者部门利益，但房地产行业对于地方财政收入的贡献却不会下降。“事实上，目前房地产业的发展仍然很强劲。房地产对地方财政收入的作用还看不出下降的趋势。”

　　贾康也表示，任何宏观调控手段所针对的对象都是房地产炒作行为，而不是为了打压房地产行业。“收支两条线是正面效应很明显的改革，它只是把原来预算外的收入调到了预算内，使得房地产行业管理和利润贡献更加规范，政府的短期行为大大减少，提高了资金管理的规范性和透明度，使得资金的掌握和使用更加合理。另外收支两条线目前是针对交易环节的收入，而物业税将是在保有环节的收入，未来这两个环节的收入应该优化配套。”

[上一页]　[1]　[2]