调控背后：外资接盘信贷断炊地产

　　作者：黄嵘

　　6月13日，一则未经证实的消息开始在坊间流传。传言称建设部、国家外汇管理局等多个政府管理部门正在酝酿针对外资投资房地产业更为严格的监管，其中可能包括对外商并购中国房地产企业的相关限制。

　　巧合的是，就在传言盛行之前的几日，渣打直接投资有限公司(渣打投资)刚刚宣布对房地产开发投资商世茂房地产控股公司(以下简称世茂)股权投资5000万美元。共同参与本次投资的还有摩根士丹利房地产投资基金。该项目负责人同时指出，对中国的房地产投资将会继续加强。

　　“外资最近的确在积极投资中国房地产业。”里昂证券中国研究部主管李慧说道，“中国房地产需求是刚性的，从2004年以来，(管理层)总是通过行政手段压供应，非但没能取得实效，反而激化了供求矛盾。”

　　外资投资收益6%～15%

　　根据商务部统计，今年1月至3月份,房地产业实际使用外资金额达14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。

　　“我们会去中国的二线城市开发楼盘，比如四川和河南等地，虽然那里的居民并不富裕，但是这些地方都有近一亿的人口，他们总会有改善居住的需求。”一位外资投行负责人在一次闭门会议上说道，“去那里开发楼盘应该都能卖出去。”

　　据海奇投资首席执行官徐江介绍，目前大的外资投行或者房地产基金介入国内房地产业主要通过三种方式：一是入股国内房地产企业，但此类入股方式不多，多数目的只是帮助国内房地产企业赴海外上市；第二种是债权和股权相结合，如果地产开发商无法偿还借贷资金的话，外资就将债权转为股权，控股某个房地产开发项目；第三种是持有物业，摩根士丹利和高盛去年大多采用这种方式介入。

　　徐还指出，今年以来，外资越来越多地采用以债转股的方式介入房地产开发项目。“这是因为目前不论外资还是国内开发商都有一个理念，认为只要开发项目资金到位，不是烂尾楼的话，肯定都能卖出去，获得收益。”

　　另据里昂证券地产研究主管约翰森德分析，外资持有物业的介入方式也在增加。其运作模式为：在海外募集投资资金，基金收取2%的管理费，再收投资收益的20%作为佣金。目前海外基金在国内的收益大致在6%至15%之间。如果再算上人民币升值部分的话，则这一投资收益可能会更高。

　　地产公司拆借利率15%～20%

　　一些外资投行人士更认为，本轮中国的宏观紧缩政策以及房地产的调控政策反而给外资介入提供了方便之门。

　　一位外资投行人士告诉记者，由于央行实行窗口指导，限制银行对房地产企业的贷款，导致了目前很多正在开发项目的房地产企业不得不以优惠的价格寻找银行以外的融资方。“现在中国房地产企业给出的资金拆借价格都在15%至20%之间。面对这样优惠的价格外资何乐而不为呢？”

　　该投行人士还认为，房地产本来就是一个资本密集型的行业，中国房地产企业的资本原始积累并不充足。即使是万科这样的龙头企业也只有不到十年的历史，但外资投行以及港资的开发商则经历了相当长的资本积累阶段。而中国的这种土地批租政策更需要开发商具有一定实力。

　　“堵”不是好办法

　　虽然外资介入房地产完全是市场行为，但仍旧遭到了很多国内学者和管理层的质疑。一些学者认为，房地产是稀缺资源，不应该让外资持有。一些东南亚国家也相续出台过限制外资的政策，主要目的是不希望外资分享到由于国家的经济发展而带动房地产上涨的利润。

　　“

中国经济发展带动房地产价格上涨的利润也应该由中国居民享有。”一位学者评价道。

　　但是这种主观愿望是否能落实，有很大的不确定性。里昂证券的李慧认为，只是针对某一特定投资主体进行限制的话，有违市场公平原则。

　　复旦大学的孙立坚教授认为，中国在加入世贸组织的协议中也提到，中国可以寻求“国家安全”的保护伞。“但问题是世贸组织是否允许将外资投资房地产归入‘涉及国家金融安全’的范畴中。”

　　孙立坚同时认为，限制外资并购中国房地产企业实际上也很难实施。因为近期国内一些规模比较大的房地产企业正在酝酿海外上市。如果不让外资入股的话，也就是说要限制这些企业赴国际资本市场融资。

　　而针对“是外资投行炒高了中国的地产价格”的言论，孙立坚认为，目前还很难下定论，因为现在政府正处于挤出房地产泡沫的阶段，挤出外资，

房价是否就会下跌也不太好说。就拿摩根士丹利和高盛来说，它们的确在国内购置了很多物业，但是这些物业基本都是酒店式公寓和办公楼，这些地产项目和普通居民的居住需求并不重合。炒高国内房价的人更可能是一些游资，而非正大光明的外资。“因此，如果一味堵外资的话，不知道最后收效是否会大。”

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