天地行：一季度沪办公楼高涨幅低空置

　　黄清燕 每日经济新闻[2006-5-23]

　　天地行研究报告提醒，如果上海办公楼市场不注意控制总供应量、不调节上市节奏、不注重产品个性、不做好物业配套服务，那些以销售为主力的乙级办公楼和商务楼将首当其冲成为办公楼市场下挫的导火线。

　　高涨幅、低空置率仍为今年第一季度上海办公室租赁市场的主旋律。最新发布的天地行研究报告指出，与2005年全面火爆的上海办公楼市场行情不同，2006年初，办公楼租售市场开始出现两极分化。上海办公楼租赁市场向好的同时，销售市场在供应量不减的情况下，开始出现销售速度放缓的迹象。

　　办公楼大热行情又一年：空置率降至6%

　　各大咨询公司提供的研究报告均达成共识：今年上海办公楼租赁市场仍将延续去年大热行情。特别是受2006年中国对外资开放金融市场的影响，外资金融机构在中国加速扩张，甲级办公楼成为市场追逐的“香饽饽”，也引发了甲级办公楼提前预租、冠名权交易的热潮。

　　天地行数据表明，目前上海六大板块的办公楼平均租金为0.82美元/平方米/天，较上季度上涨2.7%，较去年同期上涨19.1%，而空置率则降至6%。三个次中心商务区的办公楼平均租金为2.82元/平方米/天，较上季度上涨2.8%。天地行研究部预测，随着2007年中国银行业全面对外开放，更多的专业服务类、金融类公司的涌入和集聚，甲级写字楼租金压力会进一步放大。2006年六大区域的甲级写字楼租金将平均上涨10%到12%，甲级写字楼供不应求状态将继续至2007年才会有所缓解。

　　从2006年初开始，六大板块租金平均上涨0.02美元/平方米/天，涨幅为2.7%。租金水平最高的仍是淮海路沿线、南京西路沿线、陆家嘴地区三大区域。而涨幅最大的则依次为淮海路沿线、徐家汇地区、陆家嘴地区。其中淮海路沿线白金大厦、淮海国际广场的推出和陆家嘴汇亚大厦、上海银行大厦的上市，分别成就了区域的高涨幅；而徐家汇地区租金高涨幅，则是由长期供不应求的市场需求所决定的。

　　六大商务板块各领风骚

　　陆家嘴。作为金融贸易区，陆家嘴集聚了众多国内外知名金融机构，入住行业以金融投资类企业为主，此外还有物流商贸、咨询服务类企业，写字楼平均日租金在0.84美元/平方米/天左右，较上季度上涨2.4%。在汇亚大厦入市、上海银行大厦开始预租等供应量增加的情况下，陆家嘴区域的空置率仍控制在10%以下，显示出本区域强劲的吸纳力。

　　淮海路沿线。作为商业集中地区，淮海路聚集了众多咨询业和服务业企业。随着白金大厦入市，淮海国际广场开始预租，两大顶极楼宇再次推高淮海路沿线办公楼租金，致使本区域的办公楼日租金达到0.99美元/平方米，较上季度上涨6.5%，涨幅位列六大区域之首。其中嘉华中心目前已处于满租状态，本季度平均租金降为1.1美元/平方米/天。

　　南京西路沿线。因其浓郁的商务气氛加上地处二号线沿线优越的地理位置，南京西路成为大型跨国企业办公的首选。入住企业以制造业、商贸业、服务业为主。一季度以来租金总体变化不大，平均日租金为0.88美元/平方米，较上季度上涨1.1%，涨幅为六大区域之末。梅泰恒、嘉里中心、上海商城日租金1-1.5美元/平方米，空置率在1%-5%之间。其中上海商城以1.62美元/平方米/天的租金位居全市首位。恒隆广场二期预计将在今年年底竣工，上市后一方面将缓解本区域办公楼需求，另一方面也将提升本区域的整体租金水平。

　　人民广场及外滩。人民广场及外滩占据了人文环境及地铁1、2号线的换乘枢纽优势，入住行业以金融、保险、

证券、贸易为主，平均日租金为0.81美元/平方米，较上季度上涨1.3%。作为区域最高价的来福士广场租金略有回调，为1.4美元/平方米/天；海通证券大厦的日租金则首次突破1美元/平方米，跨入高价行列；天安中心附近的廖创兴金融中心近期即将入市，预计租金为1.2-1.5美元/平方米/天，届时将拉升本区域的整体租金水平。

　　徐家汇区域。得益于成熟的商业氛围、便利的交通，入住企业以与商业相关连的行业为主，包括IT、服装、餐饮、贸易、广告、投资咨询、证券、保险等。平均日租金达到0.72美元/平方米，较上季度上涨2.9%，涨幅位列全市第二。而世纪商贸广场、华尔登广场、港汇广场等区域内几大高价位办公楼均呈满租状态，反映了本区域对高档办公楼的需求旺盛，而缺少顶级办公楼也是目前徐家汇区域面临的最大问题。

　　虹桥开发区。作为最早的办公商务区，虹桥开发区以其成熟的办公环境吸引了众多跨国公司和台商企业。入住行业以制造业、贸易、科技为主，平均日租金居于六大区域最低水平，为0.70美元/平方米/天，较上季度略有上涨，涨幅为1.4%。本区域的租金水平整体不高，主要集中在0.55-0.7美元/平方米/天，仅有国际贸易中心的租金突破1.0美元/平方米/天。目前有不少销售型办公楼供应，随着后市这些销售型办公楼转向租赁市场，将有望拉升本区域租金水平。