国家发改委经济研究所研究员王小广 图片来源：央视《新闻会客厅》
房地产商任志强 图片来源：央视《新闻会客厅》
中央电视台《新闻会客厅》5月17日播出“王小广：我用名义赌房价”，以下为节目实录：
主持人：各位晚上好，欢迎您收看《新闻会客厅》。最近网络上流传着这样一则模仿周星驰口气的笑话，这样说，说曾经有一个房子摆在我面前，我没有买，但是几天之后它涨了五百元，如果再有一次这样的机会的话，我情愿买它一万套。虽然说这是一个笑谈，但是
它多多少少反映了当下买房者的一种心声。在众说纷纭的关于房地产市场是涨还是跌的这种观点声中，有一个声音引起了我们的注意。
对于近期的房地产市场，用众说纷纭来形容再合适不过了。最近有一个名字，因为发表关于房地产的言论而热了起来。他就是王小广。王小广先后发布了一系列有关房地产的文章，影响最大的一篇文章是《论房地产市场的十大谎言》。他的主要观点是，目前房地产市场的价格高的太多，有点离谱。而在未来的几年之内，房价一定会下跌。作为国家发改委经济研究所的一名研究员，他的观点影响不小，引起了一片反对之声。反对者用当前的房价走势来回应他，有的房地产商甚至干脆说王小广是个房地产的外行。有人还要和他打赌房价在未来几年到底会涨还是会跌。还有人觉得他挑战强势的房地产界，是一个自不量力的家伙，就像堂吉诃德。那么，面对种种来自地产商以及同行的质疑，王小广是否仍然坚信自己的判断，他又如何面对外界对他的种种说法，比如有人评价他的外行之说？
主持人：介绍一下今天演播室的嘉宾，国家发改委经济研究所的研究员王小广先生。刚才这个短片里说了关于您的种种信息，您先跟我澄清一个信息，今天您来到我们演播室是以什么样的身份，是以专家的身份还是以官员的身份，因为您毕竟来自国家发改委。
王小广：我从来都是以个人的、专家的身份，就是研究者的身份，因为我们也不是官员，研究人员不是官员。
主持人：前一段时间您主持撰写了一个中国行业景气分析报告，其中涉及到关于房地产的这样一个章节，这个报告一出炉之后有一位房地产说，您写的是外行写的非市场化的文章，被这样一位房地产商公开地被说为外行，有没有脸上会有挂不住的感觉？
王小广：我没有，从来没认为我是外行，是我精心研究的结果，因为我最早关注房地产应该说是在90年代，特别是1996、1997年，我1998年的时候还出本书，所以我不是外行。
主持人：你关注房地产市场大概多长时间？
王小广：现在应该差不多快十年了吧，我还算是比较早。
主持人：您认为您对房地产市场的研究足以到专家的程度，或者说是不是足可以不被人称为外行的程度？
王小广：应该是。
主持人：你怎么看待由一位房地产商站出来说，您是一位房地产的外行呢？
王小广：这个没什么问题，因为跟他的利益不一致，跟他的观点不一致，他就讲我是外行，这没有什么问题，评价的标准不在于自己认识怎么样，我觉得在于以后历史，就是你讲的这些东西，是不是客观、公正，是不是符合于真正的规律。
主持人：还有关于房地产商对您的一些观点也有一些争议，比如说您有一个观点认为，房产的价格只涨不跌，这是一个神话，但是有些房地产商认为，从世界历史发展的角度来看，历史上验证了这样一个理论，就是只涨不跌的。
王小广：没这个事儿，我可以举很多例子，第一个，日本在90年代初房地产泡沫破灭之后，到90年代末的时候，它的房价最低价比最高价的时候跌了80%，现在有所恢复，也不过就是跟当时的价格，只有相当于50%；香港也是如此，我们讲彩电，我们的彩电、汽车、电脑，我们的电脑当时286卖两万多块钱，现在286买不着，两千块钱都能买到一个奔腾，奔三、奔四，它不光讲卖的绝对价格便宜，而且质量更高。
主持人：可房子能跟这些商品是一类的吗？
王小广：我觉得有相似之处
王小广的主要观点是房子的成本并不高，所以房价必然会下跌。而目前房价虚高的原因是地产商从中操控房价。他认为，地产商通过控制言论、囤积房源等各种方式来达到操控房价的目的。王小广还认为房价居高不下的另一个原因是地产商要挟政府。地产商制造了一种说法，就是地产业是社会经济的支柱，不能跌，否则就会对整个经济产生重大的影响，以此来取得政府部门的某种保护。这种说法立刻遇到了地产商的反驳，以任志强等地产商为代表的一些人坚决反对操控房价说和要挟政府说。
主持人：您关于房地产市场，还有房价发表的一些观点，应该说相当多的房地产商是不接纳，也不大认可的。接下来我们就连线一位房地产商任志强，我们听听他有一些什么样看法，任先生您好。
任志强：您好。
主持人：任先生有这样的一种观点，是来自专家学者的观点，比如说他们认为现在的房价处在一个不是很合理的水平，其中一个重要的原因就是因为房地产商人在操纵着房价，比如说可以采取这样几种方式，他们可以囤积居奇，他们可以操控言论等等，我不知道您怎么看？
任志强：我根本不承认有这种现象，全国有5.9万家房地产商，全国的房地产开发面积和销售面积都超过了亿，一个发展商能把全国的房价能炒上去吗？完全是不懂行的人扣的莫须有的罪名。
主持人：任先生，比如说在五一期间有很多消费者买房，他们发现了一个非常奇怪的现象，就是售楼的小姐或者售楼的先生跟他们讲，对不起，先生，您看中的这套住房我们已经售出去了，但是事后经过记者的调查，这套房根本就没有售出去，而是开发商作为一种促销的手段，您怎么看？
任志强：那是少量和个别的现象，也可能没售出去的原因是前一个人订货完了以后他又不要了，所以各种情况都是有可能的。我们在网上销售，要以网上销售登记的为准，没有登记的就是没有销售的，已经登记的就是销售的，如果你在网上敲一敲，每个消费者都可以用很透明的信息去了解到，这套房子到底是卖了还是没有卖。
主持人：任先生，您认为房地产开发商是不大可能去操纵房产的价格的。
任志强：根本就不可能，一点可能都没有。
主持人：接下来还有一种观点，有专家认为，只要是市场经济有涨肯定是有跌的，为什么房地产业不能衰退呢？您怎么看？因为有专家认为，房地产商之所以持这样的观点，是以此来要挟地方政府。
任志强：你完全理解错了，这些专家可能也说错了，房地产行业的衰退是指它的总量关系，没有一个国家可以永远连续不断的一个总量关系。比如说纽约最高的生产量可能是一亿平方米，但是现在每年的开复工面积只有二百万平方米，这是它的一个产业从高盛时期到衰退时期的，它和价格没有任何关系，所以这种理解本身就是错误的。今天我们说我们的房价涨了，更多的应该说相对价格涨了，从美国30年代的房价指数情况看，绝对值都是一直上涨的，但是在某些年段是有跌和升的交叉，这是一定会出现的。但是总体在人们收入不断增长，建筑材料不断更新，设备和技术条件不断增加的情况下，房价一定是只涨不会降，降只是一个相对的过程，而涨是一个结果的过程。
主持人：任先生，您已经说得十分专业了，您现在讲话的时候，是把自己看作是一个房地产的专家，还是把自己看作一个房地产商？
任志强：我们可以严格地说，我们是善于学习的房地产商。我后头有一个庞大的专家组，在按照国际惯例做这些研究，
主持人：您作为一个善于学习的房地产商，您觉得您的讲话代表谁的利益呢？
任志强：我觉得我们代表的是社会的利益，这个社会利益既包括房地产商作为一个利益群体，我们也代表了消费者，因为我们知道消费者是我们的上帝，如果我们完全不知道，可想，这5.9万个发展商生产的房子怎么能卖得出去呢？
主持人：如果说买的一方和卖的一方，买的一方可以代表卖的一方的利益，这个生意怎么做呢？
任志强：恰恰是因为买的一方代表了卖的一方的利益，卖的一方也代表了买的一方的意见，这个生意才能做成，如果两方的利益达不到一致，怎么可能做成一个生意呢？
主持人：在任何一个领域内，就一个问题产生不同的看法和观点是非常正常的事情，对一个问题持有自己的意见和观点，应该说这是一个开放的社会，这是一个多元化的社会，开放的社会。
王小广：有不同的利益，有不同的声音。
主持人：出现不同的声音是非常正常的事情，您觉得您的观点跟王小广先生的观点本质的区别在什么地方？
任志强：本质的区别在于，第一，对房地产来说，中国的房地产是由两个部分组成，第一个部分是非市场化的房地产部分，另外一个部分是我们可以看到统计数字，(市场化)房地产的部分，这两个部分共同组合起来，是我们真正的中国的房地产业的部分。在这个问题上，我们认为过热不过热要把两个部分综合起来才能看出来，这是我和王小广分析房地产市场是不是投资过热的第一个差别。第二个差别就是对需求的认识，需求要根据什么来判断需求，我们不仅仅是用房价收入比来判断需求，而且还要根据我们政府的投资所形成的拆迁，这种强烈需求，发展商对旧楼改造形成的拆迁，这种强烈需求所造成的一个结果，这部分人是靠投资去买房子，而不是靠个人的收入去买房子，这块需求占的量在国内统计中，曾经占到50%的市场销售量。第三，我们的住房私有化率已经达到了百分之八十几，按照建设部公布的也达到了百分之七十几，这样一个高度的私有化率说明没有住房的人的数量是很少的，或者说没有产权的拥有住房的人的数量是很少的，大约只有15%到25%左右，而不是说国家并没有让大家拥有住房，都住在大街上。另外一个我们认为，住房不是都要购买，而是既要有购买，也要有租赁。
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