房地产调控新六条政策解读

　　

《新京报》制图/赵斌

　　国务院常务会议认定少数大城市房市混乱涨价过快，确定六项措施调控房市

　　据新华社北京5月17日电 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议认为：中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较 混乱。

　　会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市

房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

　　会议要求，各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。

　　房市现状

　　1、买方意愿低迷

　　今年前两个月全国城镇购房定金和预收款下降了24.5%。同时，全国商品房空置面积仍在以每年数千万平方米的速度增加。

　　2、开发热火朝天

　　今年前两个月全国房地产开发贷款同比上升了20.5个百分点，有12个省、区、市一季度的房地产投资增幅超过了30%。一批房地产上市公司的年报显示，开发商们还在大量囤积土地。

　　3、房价逆市上涨

　　一年来不少城市房价涨幅仍然超过10%。

　　(文字内容据新华社)

　　政策解读

　　对措施(一)的解读

　　新政策是“国八条”的提升

　　解读者：北师大教授董藩

　　新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。

　　对措施(二)的解读

　　用环节税抑制投资性炒房

　　解读者：首都经济贸易大学教授张跃庆

　　政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。

　　对措施(三)的解读

　　具体执行需把握好尺度

　　解读者：香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士

　　实施这条新政，应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。目前所所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房，则可能盖了500套房子，要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行，把握好一个适当的尺度。

　　对措施(四)的解读

　　首次提出开发全程监管

　　解读者：清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波

　　这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。

　　对措施(五)的解读

　　二手房活跃未必能抑制涨价

　　解读者：中原地产华北区域总经理李文杰

　　这个政策是具有切实可行的意义，通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快，尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节，比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前北京二手房市场还不是那样成熟，与整个城市发展和二手房市场交易环境有着密切的关系，显然启动这个举措则需要根据实际情况进行考虑。

　　而且二手房市场和一手新房市场是联动的，目前，一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从目前上海、深圳等城市实践来看，二手房活跃未必能完全抑制一手新房上涨的速度，建议在具体的实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。

　　对措施(六)的解读

　　信息披露制度应落实并完善

　　解读者：今典集团董事长张宝全

　　北京市建委和北京市统计局的就不一样，同时国家统计局与北京的统计数据也不一样，因此完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起，而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的，存在误导市场和政府决策的可能，房地产市场舆论是一个非常大的泡沫，一定要坚持正确的舆论，才能合理的引导目前房地产市场，否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。

　　本报记者 张学冬

　　北京反应

　　北京有望下月出台配套政策

　　学者称执行新政策关键在落实配套政策，在操作层面下大力气

　　本报讯(记者 蒋彦鑫) 对于国务院的新政策，昨日来自北京市建委的消息称，北京将在6月份出台相关的配套政策。而中国社科院金融研究室博士尹中立等学者则表示，这种条款性的措施，如同去年的“国八条”一样，在操作层面要下大力气。

　　尹中立分析，此项政策出台的原因，应该是在总结去年经验教训基础上，对房地产调控进一步深化，关键在于地方政府出台相关政策。而针对政策中要求“各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。”这一点，尹中立表示，地方政府或相关部门如果不出台相关政策，对房价的调控就是一句空话。

　　他介绍，根据近日北京市建委公布的数字显示，北京未售商品房的每套平均面积超过150平方米，而调查显示，普通市民需求的房子以80平方米-120平方米居多，也就是说，市场上待售的商品房，多是普通市民买不起的房子。

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平也称，目前，我国很多城市的房地产结构并不合理，还需要进一步调整，而此次出台的政策也体现了这一点。她表示，政策要对一些财富群体过渡占有稀缺资源的情况进行限制。

　　邢亚平还称，此项政策出台后，各个城市应该有相应的政策跟进。对于北京等近年来房价上涨过快的城市而言，在土地开发进程、商品房销售进度方面都应该有详细的规定，特别是房源向市场供应的渠道要畅通，对于放缓销售和囤积房屋的行为，要有有效的制裁措施。同时，要进一步加强二级市场的开放程度，对于空置、闲置的房屋，要对其租赁市场进行进一步的开放。

　　业界反应

　　开发商对地方政策持观望态度

　　中原地产华北区域总经理：眼下各城调控政策走向和实施细则不明

　　本报讯(记者 蒋彦鑫)昨日，中原地产华北区域总经理李文杰表示，今年一季度房价的大幅度上涨，是此次政策出台的主因。在目前下一步政策走向和实施细节尚不明朗之前，开发商应该会持一个观望的态度。

　　李文杰介绍说，今年以来，全国很多城市房价大幅度上涨，平均涨幅超过去年，有的城市的涨幅甚至达到50%。房价上涨原因何在，已经引起了全社会的关注。就目前而言，已经不仅仅是低收入者买房成了问题，而是很多中等收入的家庭面对高涨的房价也望而止步。而昨日出台的政策与2005年相比，在完善税收、制止囤积房源、控制拆迁速度、发展住房二级市场和租赁市场等流通环节，都有了一些新的进展。

　　不过李文杰表示，此政策的出台，并不能改变目前市场上“有法无文”的情况，这种宏观性的条款的出台，几乎不能对全国的房地产结构带来任何影响，“去年‘国八条’出台的时候，大家都说狼来了，事实上狼并没有来。”李文杰说。为此，眼下各个城市下一步的房地产调控政策走向和实施细则尚不明朗之前，开发商应该都是持观望态度，而目前所坚持的市场策略也未必会有改变。而如果该项措施得到落实，按照目前的市场状况，对高档房的销售可能会带来一定的影响，同时不可避免的是，中低档房源会更加紧张。

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