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【轨道交通枢纽商机系列·东安路站】 王佳艳每日经济新闻[2006-03-21]
从东安路打车到徐家汇，不过起步价之内的花费。但地处肇嘉浜路和零陵路之间的东安路居民住宅多为20年到50年不等的老公房，加之该区域内肿瘤医院、中山医院、儿童医
院汇集，使业主老龄比重颇高。
4号线的开通，以及2010年之前轨道交通7号线、9号线在此汇集，让东安路站点周围楼市嗅到了一丝新鲜的气息。
但该区域各中介公司却直言，虽然不排除将来轨道交通枢纽站带来的联动商机，但由于该地公交线路较多，出行便利，目前还看不出轨道交通枢纽对当地的居民活动以及商业发展有什么影响。而且，该区域的商铺及办公楼尚未形成一个有规模的市场。
面临轨道交通三线交汇这一美好未来的东安路，今天仍旧懵懂。
由于“身陷”老公房群落，东安路目前几乎是上海中心城区楼市的一个价格“断层”地带。
“7号线东安路站点已经发出动迁通知，6月30日以前将全面落实。东安路地铁站就坐落在青松城附近。”徐汇区建委办公室有关人士向《每日经济新闻》透露。
地处肇嘉浜路和零陵路之间的东安路，密集分布着房龄在20多年到50年不等的老公房，居民年龄结构也普遍较大。由于周边聚集了中山医院、肿瘤医院、儿童医院，因此该地段较受中老年居民青睐。
4号线的开通，以及规划中7号线和9号线轨道在此汇集，是否给东安路站周围楼市带来发展商机？该区域各中介公司直言，东安路区域的住宅租售市场在宏观调控之后交易冷淡至今，虽然不排除将来建成枢纽站带来的联动商机，但目前还看不到对这里居民活动以及周边商务商贸发展有什么影响。
业内人士分析，由于东安路老街区发展已经成熟，目前来说此地没有适合发展配套商业设施的空间。而且，东安路靠近徐家汇CBD，无论公交还是轨道交通都已十分便利，因此4号线的开通对居民出行并没有显著影响。7号线和9号线站点在此选址尚未激起二手市场买方的特别关注。但有关中介人士也表示，4号线全面通车之时，可以直达浦东，到时可能带来一些市场利好。
而东安路附近新盘相当少，目前只有徐汇御苑、徐汇优派。位于肿瘤医院对面的徐汇御苑，走的是都市豪宅路线，与周边的多层老公房群落对比强烈。
早在去年第三季度，徐汇御苑已传出开盘消息，但当时市场浓厚的观望气氛使发展商放慢了上市速度。直至春节前夕，这一东安路板块新盘才正式明确了价格：均价2万元/平方米，包含了3000元/平方米-3500元/平方米的装修标准。
2万元精装修住宅的均价也为新盘稀缺的东安路点明了楼市座标。以老公房为主要市场的东安路，目前还处于尴尬的楼市价格“断层”地带———周边少有同类次新房可在价格、租金回报上做参考。
房产之窗分析师王昀分析，目前上海市中心稀缺区域的新盘供应量较小，而东安路地区的新盘地段优势并不亚于卢湾区靠近打浦桥一带，价格却比后者低了大约5000元/平方米。
但也有业内人士对此价格的目前接受度存有疑虑：虽然东安路地区的住宅市场颇具升值潜力，但毕竟三线交汇时间在四年之后，而眼前，这里能看到的，更多的是周边显得陈旧和低端的市民社区。此外，王昀也指出，中心城区精品小盘的常见通病是小区内绿化、配套建设等较为简单。
【东安路站之二手房】
房龄较早二手房市场萧条
地处闹市的东安路沿线，交通便利廉价，生活方便，租金售价在内环线内高档地段的市场中都还属平价。适宜对交通要求较高但不太考究小区环境的人选择居住。
不过，近一年来上海楼市的惨淡经营使得东安路板块亦未能幸免：二手房市场萧条。据中介介绍，虽然东安路上有户型小总价低的房源，但普遍的问题是老房年数大，户型老旧。
在东安路沿线靠近中山南二路的二手房租售市场中，以东安新村小区内总价不足50万的房源为主。东安新村分为一村到五村，房龄也相应从50年代到70-80年代不等。70-80年代的一室户单价1万出头，二室户每平方米不足1万元，而年限较早的一二室单价都维持在9000元左右。
除了东安新村，附近还有江南新村、宛南新村、大木小区、零陵小区、东安花苑等等，房龄普遍较早。
肇嘉浜路以南的小区中，大部分都是1980年到1990年的二手房源，面积从40-80平方米不等，其中40-50平方米的小面积房源较少。而6年左右房龄的四季园面积较大，单价在1.5万元/平方米左右，110-120平方米的二房月租金5000元，另有更大面积四房出售。
【东安路站之商铺】
客流充足商铺易手率低
枫林路、东安路上的中山医院、儿童医院、肿瘤医院周围是大小商铺云集的地方。据智恒房产办公室主任张小姐介绍，这里的商铺已经接近满租，商铺易手率低，收益率普遍较高。
由于靠近医院，源源不断的客流为沿街的花店、食品店、儿童服饰店、便利店，以及医药保健类商店带来了较高的营业收入。这里的商铺面积集中在20-60平方米之间。儿童服饰花店等商铺面积大约为20-30平方米，租金在1-1.5万元/月。
如好德便利店这样60多平方米的商铺，租金在3万元/月左右。
因为经营业绩好，商铺转手不多。以一家40平方米左右的店面为例，月租金在2万/平方米左右，除去租金等费用，下家尚需要给上家10万元商铺转让费。枫林路沿街商铺租金较贵，东安路零陵路虽然有地铁经过，但目前沿街商铺租金略低。由于区域发展已经成熟，东安路沿线目前还没有大型的商业设施投入建设，也没有较高级的办公楼宇。
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