城市与房地产：阴晴圆缺_国内财经_财经纵横

城市与房地产：阴晴圆缺


http://finance.sina.com.cn 2006年03月21日 11:00 新浪财经

中国内地35个大中城市房地产健康偏离程度指数来源：中国社科院财贸所点击此处查看全部财经新闻图片　　所谓健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、质量方面，房地产系统与宏观经济及其他系统相互适应和相互促进的状态。房地产促进城市经济发展的前提是房地产市场的健康。根据健康度理论框架及指标体系，建立理论标准模型，计算经验数据，最后计算健康偏离度。　　本报告从城市住宅、商业、工业、土地市场全面分析得到了中国内地35个大中城市房地产健康偏离程度指数(见图2-2)。根据分析，可得到下面论断。　　1多数城市的房地产市场不健康　　从图可以看出，严格地说中国35个大中城市房地市场都不健康。按照放松的标准，35个城市有13个基本健康，17个不健康，5个严重不健康。　　2工业用地市场最不健康，住宅市场和土地市场次之，商业房地产市场相对来说比较健康　　四个市场计量结果如下：工业房地产市场健康偏离度最高的为1.86，35个样本城市工业用地市场的健康偏离度均值为1.18；住宅市场健康偏离度最高的为1.25，35个样本城市住宅市场的健康偏离度均值为1.09；土地市场的健康偏离度的最高值为1.23，35个样本城市土地市场的健康偏离度均值为1.09；商业房地产市场的健康偏离度的最高值为1.18，35个样本城市土地市场的偏离度的均值为1.04。从计量结果中可以看出，工业房地产市场的健康偏离度的最大值和均值都比较高，工业房地产市场是最不健康的。　　3房价收入比东部地区比西部地区高，沿海地区比内陆地区高　　通过房价收入比可以发现其健康程度有很强的规律性：东部地区城市住房市场相对其他区域更不健康。热点城市和环境良好的城市的住宅市场相对更不健康，如北京、上海、南京、杭州、厦门等热点城市的住宅市场相对西宁、银川等城市的住宅市场要不健康得多。　　4房价收入比偏高　　对35个城市的房价收比的健康偏离度的计量发现：最大值为1.52，均值为1.12，很多城市房价偏高，居民的购房压力比较大。　　5住宅出售价格的增长速度与租赁价格的增长速度相背离　　住宅出售价格的健康偏离度中35个样本城市的最大值为1.59，均值为1.13，而出租价格增长的偏离度的全部值都为1，这说明住宅的出租价格在合理的区间内而住宅的出售价格却增长过快，出售价格与出租价格的增长不相适应。　　6住宅投资过热　　在住宅市场中，住宅投资的健康偏离度最大值为1.93，中位数为1.13，35个样本城市投资的健康偏离度的均值为1.20，这说明住宅的投资存在过热的问题。　　7社会保障房投资规模偏小，增长速度偏低　　在社会保障房投资所占比重的健康偏离度中，最高值为1.47，35个样本城市社会保障房的健康偏离度的均值为1.20，在社会保障房的投资增长速度的偏离度中，最大值为1.45，均值为1.13，社会保障房投资规模偏小，增长速度偏低，这也是很多城市住宅市场健康程度不高的主要原因。　　8土地市场不够市场化　　对工业地价的健康偏离度的计量发现：35个城市工业地价的健康偏离度最大值为1.63，均值为1.21，中间值为1.16；其价格增长的健康偏离度最大值为1.99，中间值为1.20，均值为1.24；土地市场中土地价格的健康偏离度最大值为1.56，中间值为1.20，均值为1.23，其价格增长的健康偏离度最大值为1.98，均值为1.18。可以看出目前大多数城市的土地价格要低于其理论价格，增长速度要低于其理论增长速度，土地市场不够市场化。

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