城市与房地产：休戚与共_国内财经_财经纵横

城市与房地产：休戚与共


http://finance.sina.com.cn 2006年03月21日 10:59 新浪财经

图：城市竞争力与房地产价格来源：中国社科院财贸所点击此处查看全部财经新闻图片　　城市经济与房地产是相互作用、密不可分的，在建立房地产与城市经济基本理论框架的基础上，我们利用包括35个大中城市和5年的时间序列的面板(panel)数据通过静态的计量方法对房地产和城市经济的关系进行了总体研究和比较研究，得到如下重要发现。　　1城市经济与房地产市场的回归模型　　我们利用面板数据回归的方法研究城市经济与房地产市场的相互作用得到如下5个重要的回归模型。　　模型1：lnY=2578831+0509236lnKh+0243755lnKo+0262096lnL 　　该模型为三种生产要素房地产资本存量(Kh)、其他资本存量(Ko)和劳动供给(L)的生产函数。其中Y表示总产出。我们得到房地产资本存量对总产出的贡献弹性最大为051。　　模型2：lnC=-2765348+0929608lnY-1276622lnPL 　　该模型反映了总收入Y和土地价格PL对城市总消费C的影响，特别地，城市消费是土地价格的减函数，弹性为-1277。　　模型3：lnQst=3421418+0433143lnIt+0349359lnQst-1 　　该模型用城市总投资和房地产供给的一阶滞后变量来解释房地产供给的形成，并得到投资对房地产的贡献弹性为0433。　　模型4：lnQdt=0507945+0065925lnYt+0909635lnQdt-1 　　该模型用总收入Y和房地产需求的一阶滞后变量Qdt-1解释房地产需求Qdt。城市总收入对房地产需求的贡献弹性为0066。　　模型5：lnPt=0304603+0053383lnIt+0866623lnPt-1 　　该模型用城市总投资It和房地产价格的一阶滞后变量Pt-1来解释房地产价格Pt，我们得到投资对房地产价格的贡献弹性为0053。　　2房地产市场表现因素和城市竞争力表现因素的关系　　我们通过计算和分析房地产市场各个表现指标和城市竞争力的各个表现指标之间的相关系数得到一些有意义的结论。　　结论1：城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，也就是说，房地产业规模大的城市，其竞争力也较强。特别地，城市经济的规模、效率和质量与房地产的规模相关性较大，其相关系数均在05以上。　　结论2：房地产市场发展速度与城市竞争力的相关性是不确定的。房地产业的高速增长会导致城市经济较快地增长。但是，若房地产业发展速度过快，超过了有效需求，就会降低经济运行效率，而城市经济的低效率，也会影响房地产业的发展速度。　　结论3：一般来说，竞争力较强的城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。图2-1正表明了这一点，该图的横轴是由左至右按照35个大中城市竞争力与房地产价格的差异排序的。我们可以看到,在这些城市中，房地产价格过高，偏离应有水平最严重的5个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门。而排在最后的西宁、重庆、呼和浩特、长春、成都等城市的房地产价格还有进一步上升的空间。　　结论4：城市房地产的投资结构与城市竞争力的相关性较弱，但相比而言，住宅投资比重与城市竞争力存在微弱的正相关，而商业用房地产投资比重与城市竞争力存在微弱的负相关，工业用房地产投资比重与城市竞争力几乎不相关。　　结论5：房屋的空置率与城市竞争力负相关。空置率越低的城市，竞争力越强；竞争力比较弱的城市，其空置率一般也比较高。　　3房地产与城市经济相互作用　　在比较研究中，我们通过设置虚拟变量的方法，利用面板(panel)数据计量了35个大中城市各自不同的房地产运行与城市经济运行的作用与反作用，我们发现，不同的城市，房地产与城市经济相互作用的力度不同。经过比较分析，我们得到如下重要结论。　　结论1：竞争力越大的城市，其房地产资本存量对城市GDP的贡献弹性越大；竞争力越小的城市，其房地产资本存量对城市GDP的贡献弹性就越小。　　结论2：竞争力越大的城市，其土地价格对城市消费的负向的影响就越小；竞争力越小的城市，其土地价格对城市消费的负向的影响就越大。　　结论3：竞争力越大的城市，其城市总投资对房地产供给量的贡献弹性越大；竞争力越小的城市，其城市总投资对房地产供给量的贡献弹性就越小。　　结论4：竞争力越大的城市，其城市总收入对房地产需求的贡献弹性越小；竞争力越小的城市，其城市总收入对房地产需求的贡献弹性就越大。　　结论5：不同竞争力的城市，其城市总投资对房地产价格的贡献弹性并无太大的差异，但是总的来说，竞争力大的城市，城市总投资对房地产价格的贡献弹性一般较大，竞争力小的城市，城市总投资对房地产价格的贡献弹性一般较小。　　4其他国际性城市的启示　　报告同时对香港、台北、澳门、新加坡、多伦多、纽约、伦敦的城市与房地产进行案例分析，得出与以上大致相同的结论。

【发表评论】

爱问(iAsk.com)

【评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【大中小】【多种方式看新闻】【打印】【关闭】