|
【轨道交通枢纽商机系列·人民广场站】 索海霞每日经济新闻[2006-03-13]
人民广场站区域是指以人民广场为中心，由西藏中路、金陵中路、黄陂北路、南京西路所包围的区域。作为上海传统的市中心枢纽站点，人民广场汇集了包括常规地面公交、轨道交通在内的多种城市客运交通方式。
轨道交通1号线、2号线以及规划中的8号线在此交汇，另外，人民广场还有26个公交站点，52条公交线路通过，日平均人流达85万人次以上，节假日达100-120万人次，最高可达300万人次。
如此大的人流量，代表着巨大的商机。上海商业网点管理办公室主任浦祖健表示：“轨道交通枢纽站的地下空间，将是未来上海商业网点布局的重要地带。”
发展轨道交通枢纽型经济正成为申城一大热门，在此效应下，人民广场地下商城的租金更是连连走高，一铺难求。
在上海，人民广场轨道交通的地下空间开发较早，目前共有迪美时尚广场、香港名店街及华盛街三大地下商场，都已运营多年。虽然2005年以来，上海的房地产市场在调控作用下一度低迷，人民广场周边的二手住宅市场成交量也萎缩了近80%，价格开始走低，租金水平也开始下探。但这些并不适用上述的“黄金旺铺”市场，一直以来，地铁商铺投资热度不减。
二房东利润惊人
迪美广场有限公司招商部提供的数据显示，位于地下商城西南侧的迪美广场目前铺位租金平均为16元/平方米/月，地段较好的位置可达每平方米20多元，迪美广场的店铺租金一直保持着平均每年每平方米上涨1000多元的速度，即使自去年上海房地产宏观调控以来，也依然保持着20%-30%的年涨幅。
迪美广场营业部企划葛晓龙介绍，迪美广场属于国企控股公司，并不拥有店铺的所有权，一般情况下，数量众多的店铺会以打包方式出租给公司，公司可以转租，而在转租过程中很多公司会提高店铺租金赚取差价；另一方面，出租给个人的商铺，店主也经常转手做起二房东，其间的差价有时更为惊人。
正天行不动产的物业顾问高先生称，他手上一套二房东挂牌的40平方米迪美广场店铺，月租金6万元，很快就有人摘牌了。高先生还透露，如果要租迪美广场商铺做服装生意，以10平方米为例，最高月租金可达到2万多元。这样每平方米的日租金已经接近70元，中间的利润的确惊人。更有甚者，有人在上海某房屋租售网上挂牌出租其在迪美广场通道中的1平方米柜台，月租金标价4000-4500元，日租金高至150元。
尽管“寸土寸金”，仍然是一铺难求。葛晓龙介绍，迪美广场共有店铺300余家，自2006年1月以来，排队登记等待租铺的已经接近200人，仅上个月就有六七十家，而另一边，有意退租的店主却并不多。
这种二房东转租获利，一铺难求的状况同样存在于迪美广场一侧的华盛街和香港名店街。不过，虽然同处优越的商圈环境，华盛街对外公布的店铺租金是22元/平方米/月，香港名店街接近36元/平方米/月。
对此，上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问姜新国认为，地铁商城能否繁荣，最重要的是看其辐射区域的大小。由此看来，规模巨大且是轨道交通枢纽的人民广场地铁商城，其庞大的人流量必然带动区域繁荣。
同时，由于地下商城大多是民防工程改建而来，享受着民防工程的优惠政策，免交所得税，再加上首租租金较为低廉，因而被越来越多的投资者看中。
市场分析人士预测，规划中的轨道交通8号线正式运营以后，还会为这些地铁商城带来更大的客流量，租金水平还会持续上扬。
迪美、华盛各有变局
面对人民广场交通枢纽型商业的日益繁荣，作为国企控股的迪美、华盛，表现各有不同。
葛晓龙表示，对于二房东甚至三房东拉高的市场利润，公司已经注意到了，从去年年底开始，公司已着手考虑调高迪美广场的店铺租金水平。至于调整幅度，将在今年六七月份最终确定。
有业内人士称，租金调整后将压缩经营者和二房东的部分利润，对于经营者，很有可能将这部分成本分派到商品销售价格上，而二房东则有可能将其转嫁到承租人身上。
与迪美广场近在咫尺的华盛街去年年底推出128套新商铺，并宣称可以20年批租的形式一次性买断商铺20年使用权。
华盛街相关人员介绍，此次推出的商铺位于原华盛街商城的北侧，面积在5-25平方米之间，前20年的批租价格大概保持在50-200万之间，均价10万元/平方米，后20年如果继续批租，可以优惠至3万元/平方米/年。推出至今，华盛街已经批租了近一半，初步打算今年4月15日正式对外营业。
据了解，地下商城的商铺不能办理产证，开发公司也只拥有40年的使用权。法律人士分析，这实际上是用合同方式将40年使用权出租。
华盛街方面称，用20年批租的方式，购买者可以规避人民广场地铁商铺租金不断大幅上涨的风险，保持在市场价位以下。另外，公司允许购买使用权者将店铺转租，赚取差价。显然，此举为觊觎人民广场地下商城的二房东们提供了大量目标。
不过也有业内人士提醒投资者，因为不能办理产证，购买者不能办理银行贷款，必须一次性付清全部价款，所以投资者更应该合理预测和计算可能出现的市场风险。
【人民广场站之二手房】
CBD豪宅困局：大降抑或坚守
对持有顶级CBD附近住宅的投资客来说，眼下已经陷入两难的尴尬境地
近日，《每日经济新闻》从人民广场附近的各大房产中介处了解到，去年年底至今，人民广场附近的二手住宅市场成交量同比一年前萎缩了近80%。虽然地段优势明显，但仍鲜有人接盘。
21世纪不动产上海英协加盟店的营业主任侯永明表示，人民广场作为上海传统的核心商务区，去年宏观调控带来房价震荡以来，尽管住宅物业的价格影响不大，但成交量却明显下降。
庆豪房产浙江中路店的付宝华经理也提到，近两个月来在其门店挂牌的住宅里，没有一套成交纪录，而在去年同期，每个月的交易量都保持在25套以上。
据了解，人民广场的住宅物业主要集中在浙江中路、云南中路及广西北路等西藏路以东区域，主要包括浙江中路上的中福城，靠近延安东路的东新大厦以及附近的中凯城市之光、国际丽都城等。此外还有一些老公房，新的住宅类物业推出较少。
有关资料显示，去年下半年，该区域的二手次新房价格一直保持在20000元/平方米以上，老公房的价格基本在15000-20000元/平方米之间，宏观调控以来，次新房的挂牌价格基本没有变化，而老公房的价格已经回落到每平方米15000元以下，每平方米跌幅达到2000元左右。
对此，市场分析人士认为，人民广场附近老公房的价格支撑点就是地段，其他相关配套、房型等条件并不出色，价格回落是正常的；而对于次新房来说，原本品质较好，很多投资客购进时价格也相对较高，心理压力很大，投资者宁愿僵守，不肯抛售，所以价格波动不大。
然而，即便地段诱人，目前也鲜有接盘。“市场的观望气氛还很浓，很多人还是不敢轻易进场。”合富置业物业顾问董伟锋说，很多此前购进这一区域房产的投资客现在压力都很大。而统计数据显示，2005年上海中心区高档住宅供求比为1∶1.6，市场表现一直是供不应求。
而对持有顶级CBD附近住宅的投资客来说，眼下已经陷入两难的尴尬境地。2004年以近29000元/平方米的价格购进中福城二期一套200平方米房子的张先生，现在每个月要承担20000多元的还款。尽管月供压力颇大，但张先生仍坚持32000元/平方米的挂牌价不松口，由此也无人接盘。
庆豪房产的一位物业顾问则透露，一位业主前几天刚刚卖出中福城二期的一套房源，成交价格却低于25000元/平方米。
“应该说，该区域整个市场的前景还是相当看好，但恢复尚需一两年的时间。”一位业内人士认为。
【人民广场站之写字楼】
甲级写字楼租金继续上进
作为沪上传统的核心CBD，人民广场一直以来都是知名企业和商家落户的首选区域。更因为人民广场土地资源稀贵，目前新增供应有限，不管是写字楼还是商铺都十分抢手，租金水平一路上扬。
据基强联行副总裁陈咏东介绍，人民广场板块以莱福士广场为代表的顶级甲级写字楼，其租金水平已经达到1美元/平方米/月，周边众多的乙级写字楼也已经涨到0.7-0.8美元/平方米/月。
作为一个成熟、繁华、持续发展的商业中心，其必备条件是轨道交通的四通八达。人民广场在2000年就成为轨道交通1、2号线的交接点，但是在2000-2003年三年间，一直没有群体性的新楼出现，都是周边一些乙级写字楼和诸如新世界城、第一百货等旧建筑模式的shopping mall，直到2004年莱福士广场、百联世茂的接连推出，才打破这个局限。
但是，由于土地资源稀缺，新的供应已经不多。目前只有靠近南京路的泛太平洋广场、银座大厦以及南京东路上的廖创兴金融中心大厦等几个项目在建，云南中路上的百联世茂二期将在年底推出，中福城二期商铺正在销售。这些项目总体体量并不是很大。“未来两三年内，已经没有什么土地可供开发了。”陈咏东表示。
面对其他区域供应的相对充足，人民广场现有的写字楼资源和有限的未来新增供应都将成为租金上涨的重要支撑，策源商业地产市场研究部主任冷鹏表示，上海日益突出的国际经济金融中心地位，已经吸引越来越多的跨国公司将亚太区、中国区总部设在上海，像人民广场这样的优质位置，租金继续上扬也属正常。
陈咏东进一步指出，虽然宏观调控对住宅市场影响较大，但上海基础经济的快速发展、外商投资的持续涌入都会导致写字楼供不应求，支撑租金水平在以后的日子高企不下。这也是诸多国外投资基金整体购进中心区域商办物业的直接原因。
人民广场附近部分在建项目
靠近南京路的西藏中路108号北段地块和109号地块，计划总投资10亿元。
在建终的泛太平洋广场位于109号地块，占地5679平方米，容积率为6.6，总建筑面积37481.3平方米。该项目计划兴建6层深达23.7米的地下楼层，地下建筑面积2.8万平方米，为上海之最。地下部分将作为停车场、休闲场所和超市。地上建筑为酒店式公寓，层高4.5米，将达到上海之最。公寓内设计极尽豪华舒适之能，包括在马桶前安装小电视，在床前安装折叠式视频及DVD装置。预计，这批公寓的售价将刷新上海酒店式公寓的纪录。
银座大厦（暂名）
规划中的银座大厦位于108号北段地块，是一座5层的商业裙楼，由于周边多为国营百货，该项目希望能够成为一个有个性的品牌旗舰百货店。
商城内设有45部电梯，1到2楼开辟出15个单间，将吸引世界知名品牌的旗舰店进驻，通过单间内的独立电梯可直通2层和地下1层。3到5层为主题百货，具体方案尚在酝酿之中。
| 
