上海楼市哪块最抗跌

　　本周，每经地产·丽人行将展开上海抗跌板块大调查 王佳艳每日经济新闻[2006-01-23]

　　始于去年春季的宏观调控使楼价下探已近一年，一些受大势所趋而降价的项目正逐步止跌回稳，而另一些泡沫堆积之地仍在痛苦的继续下降中。

　　在上海的中心城区，一些在售新盘价格已开始小幅高走；而在上海的城市外围，一些新盘即便平价入市，也只能苦守每周两三套的惨淡成交。

　　正如年初各大咨询机构的报告所言：也许最冰点的时期已经过去，交易也正在趋向回暖。一些降势渐渐平息，仍旧具备潜力的板块正在显现。

　　究竟哪些区域是价格已逐渐接近价值的板块？

　　“没有完全抗跌的板块，只有降幅较小的板块。”方方房产工作室分析师凌小洁认为，在目前跌声一片的房地产市场，价格下跌较少已是幸事。

　　“越往中心城区，下滑幅度越平稳”，这一观点，也被各咨询机构的分析师所认同。

　　中心城区成主力抗跌板块

　　荒岛房产工作室研展部副经理闵益飞告诉《每日经济新闻》：抗跌板块的概念首先在去年9月被提出，而当时的研究分析对今年初的上海房地产仍将适用。整体来看，目前上海中心城区的恢复迅速，已成为主力抗跌板块。

　　楼盘有无抗跌能力关键在其自身硬件及价格定位。楼盘价格如果比较实惠，自然会受到客户青睐；如果价格不菲，但结合地段和周边环境配套的性价比好，也能在动荡的市场站牢脚跟。

　　总体而言，春节期间业内销售仍然较为平淡，近期市场内不会有大变动。

　　浦东上南板块、长宁古北板块、黄浦滨江板块、卢湾新天地板块、普陀长寿路板块、闵行春申板块……在与分析师的讨论中，这些目前已显现止跌回稳态势的板块雏形，逐渐清晰。

　　分析师们普遍认为，主要有三大因素支撑市中心区板块的市场稳定。

　　其一，内环以内，开发土地资源有限，在售的竞争压力小，支撑了市区楼盘的高价。

　　其二，市区开发商实力雄厚者为多，开发项目比较精致，在资金、品牌形象、宣传包装方面都有优势。

　　其三，青睐市区的高端客户为数不少，价格的略微差异对他们的实际影响不大。

　　而浦东上南板块和黄浦滨江板块，无疑是受世博概念影响最大的区域。这两个板块目前发展相当迅速，整体规划涵盖了商业、住宅、交通、配套设施，这些都将在2010年以前实现。目前上南板块的新盘供应量一直处于稳步上升中，同时需求量也有所回升。

　　杨高南路和上南路之间区域以及道路沿线的楼盘卖得比较好，去年开盘后3个月内，成交量达70%。目前看来，今年这些板块的价格变化不会大，形势仍将保持。

　　强大租客阵容支持抗跌板块

　　卢湾新天地和长宁古北板块由于境外租客的常年求租需求活跃，房价也相对坚挺；普陀长寿路沿线商业办公楼和新建居住社区混合共生，因此也有一批稳定的租客团队支持当地的房价走势；而在闵行春申板块，由于中国房地产龙头企业万科集团的超级大盘“假日风景”，几乎占据了半壁江山，并且由于该项目已成为万科目前在沪口碑最佳的新盘，因此在去年下半年小幅调价之后，价格线也已趋稳。

　　根据荒岛工作室去年12月份的报告，上海楼盘环比价格指数略有回升。但这只是整体走势，市场楼盘有无抗跌能力还要看具体楼盘的情况。评价楼盘是否具有抗跌性，主要考察楼盘（包括商铺

写字楼等）在政策调控后，市场总体是否恢复良好，交易价格是否较大波动，成交量是否稳定（不使用促销手段下），而并不局限于销售价格一定回升。

　　销售价格回升，从市场整体环境和规律看，可能有两个原因。一方面，政策产生效应期通常为6个月，2005年7月到11月，楼市受政策影响价格下跌，10月、11月达至低谷。按照市场规律，价格下跌后，会吸引一些客户买房，客户增多，又会使价格回升。

　　另一方面，开发商为了避免高开低走的情况，一般把开盘价定得较低，随后的实际成交价又会略有上涨。此外，也有一些板块被分析师们提出预警：中环的闵行、闸北、杨浦地区发展势头不明朗；浦东川沙市场供应量少，价格平实，连同嘉定和青浦的楼盘情况都还不错；松江的楼盘市场供大于求，2004年出现价格危机，去年年底略有回升，但发展迟缓，没有亮点。