易宪容称征收房地产税能够抑制过高房价

　　

中国社会科学院金融发展中心主任、著名经济学家易宪荣做客新浪(图片来源：新浪房产)

　　最近，关于房地产税收的几个报道激起了社会广泛的关注，反对与赞成者争论激烈。特别是可能对居民购买第二套住房课以重税的做法，有人说是杀富济贫，有人说是弊大利小，也有人说中国目前征收这种税没有条件。

　　我们要思考的是，为什么要征收房地产持有税？为什么要对持有多套住房者征收重税？只要把这些问题想明白了，那么这些争论也就水落石出了。

　　可以说，目前政府有意推出房地产税的主要目的应该是在国内土地严重短缺、中国处于发展中国家的现实条件下，让有限的资源能够合理使用与分配，以期能对民众的生活必需和住房分配问题有一个较为公平公正的调节办法，能够遏制目前国内不少地方的房地产炒作，抑制过高的房价。

　　温家宝总理在最近的一次重要会议上指出，2006年要认真贯彻国务院关于加强房地产调控的各项政策措施，“继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。着力调整房地产投资结构，严格控制高档房开发，重点发展城市中低收入居民需要的普遍商品房与经济适用房”，建立有效住房保障体系等。同时，建设部部长也指出，2006年国内房地产市场主要任务是调整房地产的产品结构，生产更多商品房的中低档产品等。

　　目前国内的高房价，不仅严重地推高了地价，使得政府以土地出卖的方式向进入房地产市场的民众征收高额土地税。而土地税收过高(无论是直接税收还是间接税收)必然会增加民众生活成本与企业生产成本，削弱该城市的市场竞争力。

　　高房价还是一种财富转移与财富集聚方式。住房与其他商品不同，它不仅是生活必需品，而且它的不动性容易形成垄断，轻易转移与掠夺民众的财富。这不仅会严重降低广大民众的福利水平，使之无法分享整个社会进步的成果，也让大多数民众住房条件无法得到改善。同时，高房价的负担必然会导致居民消费的挤出效应，即没有更多钱进行其他消费。

　　高房价也是造成整个社会严重财富分配不公的重要原因。即使在一个发达的法制健全的市场，由于住房产品所具有的特性，也会造成产品信息的严重不对称，容易形成房地产开发商对产品价格的完全垄断，在信息完全不对称、价格垄断的市场中更是如此。

　　面对高房价，政府应该如何来调整？尽管2005年“国八条”出台了一些房地产宏观调控的政策，但是见效甚微。为什么？最大的问题就在于没有把握到房地产宏观调整的要害，即政府没有真正通过宏观调控的手段来调控国内房价快速上涨。就目前情况来说，许多人都认为利率不能够上调，那么能够使用的工具只剩下税收。税收是目前调整我国房地产市场房价快速上涨最为重要的工具。

　　因为，目前解决中低收入民众的住房问题不是如何建立住房保障体系，不是建造什么经济适用房及廉租屋的问题(经济适用房所导致的问题越来越大，早就应该取消，后者所占有比重应该控制在10%以下，否则政府财政没有这种能力来承担)，而且是要降低房价(降低房价包括两方面的内容，一是每平方米的单价，二是每套房的总价)，就是按照温总理所说的要大比重地建设小户型低造价住房。

　　住房作为一种民众的生活必需品，现代各国政府都十分关注并有一套很好的经验。比如小户型住房所占比重在新加坡为80%(1950-1980年为42-70平方米，2004年其人均收入达到2.5万美元，100平方米以下依然占70%)，香港为72%(1998年为60平方米以下)。再如美国、日本、德国等发达国家，这几十年来除了个别国家之后，平均户型都在100平方米以下。我国把普遍住房上限定在144平方米，以及2004年中国建造住房居然一半以上为150平方米以上，无论从经济发展程度、家庭人口，还是国内土地稀缺度来看，都是对中国房地产市场的严重误导。中国目前的小户型住房应该定在50-100平方米的范围内，并把这一标准法律化和制度化。这样一种房地产发展模式，不仅能够通过市场来解决民众的住房问题、让民众有支付能力、促进住房消费，而且可以节约资源、降低房价。

　　要建立中国的小户型住房发展模式，一要改变目前的普遍商品房标准并让这种标准在一个较长的时期内法律化；二是在土地拍卖、规划上对住房类型严格限制，即拍卖与规划的土地只是建造中低档小户型住房(把土地拍卖的资金分离出来而不是地方政府获得建立住房保障基金与农民土地补偿基金)；三是通过住房持有税加大高档住房或高于小户型住房的持有成本，通过房地产交易税提高高于小户型住房的交易成本；四是通过银行信贷的方式增加高于小户型住房的进入成本，并且以法律与制度加以严格规范。

　　从以上几点来看，税收调整是最为便利也是最好的工具。如果政府在房地产流转税及房地产物业税上下功夫，并切实实施，那么不仅会压缩国内的住房需求，也会让持有多套住房的人把手中的住房卖出。这样不仅住房需求减少，而且住房供给也会增加，住房的价格也就自然下行了。

　　总之，高房价是目前中国社会各种问题与矛盾集聚的焦点。政府完全可以通过法律与制度安排来调整目前国内房地产市场严重的利益不均衡。而税收政策就是其中不可或缺的工具。

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