再置业瞄准四大板块

　　每日经济新闻[2006-01-17]

　　每经地产·丽人行在上周末推出的有关有产者再置业的在线调查显示，61%的再次置业者仍是为了解决自住需求。

　　调查数据显示，除了永远敏感的价格因素，再置业者对于交通便利、生活配套和社 区环境的要求很高，39%的再置业者希望住在中内环之间，更有33%的人希望住进内环以内，还希望能够是新房或次新房，同时，希望是三房房型。

　　100万元要在中环线内购买房龄低于5年的三房，“实在是太难找了！”昨日，大华集团营销管理中心副经理杨子江、方方工作室分析师包灵芝和赵豫川、个人投资

理财网CEO洪曦、21世纪市场总监刘初鄂、21世纪不动产店长崔金波、搜房网分析师林凯等业内人士接到《每日经济新闻》发出的这个“不可能完成的任务”时，异口同声地表示希望渺茫。

　　几位业内人士仔细研究之后，结合有产者再置业对环境、交通、配套、规划的要求，推荐以下四个板块：杨浦新江湾城板块、普陀金沙江路板块、闵行龙柏板块和闵行七宝板块。

　　杨浦新江湾城板块

　　上海中心城区约600平方公里，而新江湾城就占其中的1%多。

　　早在8年之前，上海市政府就有意将新江湾城塑造为上海“面向21世纪的示范居住区”。从那时起，新江湾城的开发虽然迟迟未动，但已成为上海住宅集聚区中一个具有特殊地位的项目。2004年，新江湾城新规划全面启动，这个示范性新型综合生态居住区被更多的人发现。

　　2005年1月，合生珠江以16亿元的价格获得新江湾城C1地块，为新江湾城的未来走势定下起点。

　　新江湾城板块内聚集复旦大学等名校，人文环境浓郁；该地区的二手房市场较为活跃，一些出租房源颇受大学生欢迎。

　　楼盘点兵：目前新江湾城板块的住宅项目不多，在售的有上海梦想·雍景苑、建德国际公寓，即将开盘的有政立苑、千山花园。目前该板块的均价在10000元/平方米左右。

　　普陀金沙江路板块

　　金沙江路沿线，被业内称为“西普陀”之区。地处中环西线的金沙江路沿线，板块内的房产开发比较早，目前在售楼盘售价为7500元/平方米-11000元/平方米。该板块居住社区已经成型，生活配套也比较完善，适合自住需求。

　　但是，开发启动较早也成为今日制约其大项目开发的瓶颈。“项目虽然不少，但集中的大型社区相对较少。从严格意义上说，现有价格的支撑性良好，但已难再产生大项目，因为沿线几乎已没有供大项目产生的地块。”杨子江认为。

　　需要提醒自住客的是，板块内公交线路密集，交通高峰期时，沿线较为拥堵。

　　楼盘点兵：该地区目前在售的新房主要是金沙雅苑四期、象源丽都二期两个毛坯房，祥和名邸、绿洲中环中心两个全装修物业。其中，像源丽都位于真北商圈中心位置，靠近梅川路商业休闲街，以及麦德龙、农工商超市，因此售价也相对较高，毛坯房均价为9600元/平方米。

　　闵行龙柏板块

　　闵行龙柏板块楼盘价格悬殊比较大，中环内侧区域，因受古北房价影响，房价发展迅速，目前报价在14000元/平方米-22000元/平方米左右；中环线外侧区域，目前报价在8000元/平方米-13000元/平方米。中环线外侧区域，以龙柏新村这些老公房为中心，形成一个比较成熟的生活居住区。

　　此外，龙柏板块的另一大住户结构特征是：日韩房客密集，这成为龙柏板块内房价坚挺的重要原因。

　　楼盘点兵：龙柏板块内房源供应量比较充足，有多个在售楼盘，只是价格相差比较大。中低价位的有上海风景、九歌·上郡，报价为9000元/平方米-11000元/平方米，价格相对较高的是靠近古北的名都城，目前均价为22000元/平方米。

　　闵行七宝板块

　　七宝以古镇闻名，房地产开发以生态居住为特色。七宝板块位于顾戴路以北，沪青平公路以南，外环线以西的闵行区域，是上海市大型生态居住城区。

　　1993年万科进军七宝以来，万兆、万泰等发展商相继在此投资开发，逐步将七宝板块建造成为一个知名度较高的上海西南地区居住板块，对周边楼市具有一定的辐射力。

　　近几年政府大力推进七宝的商业开发，目前该板块商业氛围已经十分浓郁。大卖场、娱乐中心等消费场所的建成，将使该板块逐步发展成上海西南的大型商业中心。

　　楼盘点兵：七宝目前在售新盘较少，主要是碧林湾和万科·朗润园两个大盘，还包括蓼花汀的一些尾盘。两个大盘去年9月份开始分别采用不同的策略应对市场危机，销售业绩尚可。王舒 李丽 每日经济新闻

　　上海风险板块解析

　　彭浦板块：交通弊端显露 潜力挖掘见底

　　彭浦板块位于闸北区北部，由于有成熟的彭浦社区为依托，土地供应相对充裕，该板块集中了闸北区的大部分在售楼盘，可售楼盘总面积超过15万平方米。

　　荒岛报告显示，从目前彭浦地区在售楼盘情况来看，上海临汾名城的销售情况远远好于其他楼盘。从开盘日期来看，康悦亚洲花园与上海临汾名城的翠临星苑、翠临星园都是在调控政策出台后新开的楼盘，而两者的销售情况却大相径庭，可见上海临汾名城的品牌已经深入人心。

　　尽管地铁延伸段的开通，是周边房地产市场成交活跃的一大因素，但却不能忽视目前乘坐地铁的拥挤状况。高峰期每12分钟一班的地铁，行驶至场中路站时，有时连车门都很难关上。地铁优势的影响力日渐削减。

　　从道路状况来看，荒岛分析师闵益飞认为该板块并不完善。该区域南北走向的道路只有共和新路，其余全部在到达场中路时被“封堵”。可想而知，随着宝山段居住人群的日益增多，共和新路的负荷将会越来越大。东西走向的道路也只有场中路，情况类似。

　　总的来说，地铁通车是彭浦板块最大的利好因素，但是随着该板块的价格持续走高，原先较低房价的优势也基本消失。因此可以认为，该板块的潜力基本已挖掘见底。

　　浦东世纪公园、松江大学城：人气不足早期利好已消化

　　2005年以来，投资风险板块已慢慢出现在上海外环线外侧的郊区。

　　房产之窗分析师黄炜炜概括，这些板块在市道向好之际都经过一轮身价暴涨的热炒，由于周边交通环境、生活配套设施等发展尚在逐步成型之中，因此到市场振荡期风险很快显现。这其中就包括浦东世纪公园和松江大学城两大板块。

　　浦东世纪公园板块的环境不错，交通尚可，但周围缺少足够的超市等相应生活设施，也没有成熟的商圈。而松江大学城板块因为九号线的建设，一度被炒得很热，虽然地铁沿线的楼盘不错，但是轨道交通辐射的区域有限，并且周边的商圈发展较为缓慢。

　　总的来说这些地区普遍存在风险，短期来看，若投资这些板块用于出租，因为人气不足，房客源不稳定，部分项目可能出现空档，投资者难以支撑还贷压力；中长期来看，类似板块的早期利好已经被先期消化，周边配套环境发展缓慢，赶不上上海整体楼市的变化。王芳艳王佳艳 每日经济新闻

　　【数字解读】

　　2006上海二手房市场价格将触底回稳

　　在刚刚过去的2005年，二手房交易快速发展的势头出现“急刹车”。“限制转按揭”、“全额征收营业税”等较为严厉政策的出台，让购房者心理发生极大变化，出现了浓烈的持币观望心态，使得二手住宅成交量大幅下滑。

　　“预计2005年上海二手住宅成交量仅为1780万平方米，比2004年大幅下降了19.9%。”中原地产分析师表示。

　　而二手房价格也一路下跌。中原（上海）领先指数走势显示，2005年第一季度上海二手房市场延续2004年末高速上涨势头，月涨幅保持在4%左右。然而随着各项调控政策的出台，指数一路下滑。虽然到年底跌幅有逐渐稳定的趋势，但指数总体已经跌至2004年末的水平。

　　同时，“中房二手房价格指数”走势显示，2005年6月二手房价格指数首次出现下跌，市场观望气氛浓厚，有价无市，并且下跌的趋势一直延续到2005年年末。

　　中原地产分析师认为，造成价格持续下跌的原因主要有：第一，降价抛盘现象增多，导致成交均价下降；第二，某些区域一手新房降价促销，从而波及二手房价格；第三，部分楼盘出现一、二手价格倒挂现象，一手房开盘价低于前期同一楼盘二手房价，迫于压力二手房必须降价来促成交易。

　　那么2006年上海市二手房走势如何？中原地产分析师认为，随着购房者长时间的观望，对市场的消费信心将逐步恢复，预计2006年二手房交易将会克服2005年的颓势，成交重新趋于活跃。

　　对于市场焦点———二手房价格，中原地产分析师认为，可能会触底后趋于平稳。

　　事实上，2005年政策的出台，市场各方对市场的信心明显不足，一、二手房都出现了供大于求的现象，房地产价格一路下滑。随着2006年市场上自住需求（尤其是刚性需求）的逐步释放，预计2006年二手房成交价格在成交量增加的推动下，触底后将保持平稳态势。王芳艳每日经济新闻

　　【带你看楼】

　　经典茂名：中心城区最后的豪宅尾盘

　　如果你乐于闹中取静，并且为了感受大都市中心的气氛而不惜金钱投入，那么，静安区经典茂名公寓可作为你的选择之一。

　　经典茂名是静安中心区的一处三幢联体公寓楼，位于茂名北路和南京西路交界处，靠近小吃街吴江路，绝对的黄金地段。

　　销售人员介绍，1号楼将建成酒店公寓，3号楼已售完，如今仅剩下中间2号楼的5、6套装修房供售，其中3套为通层。两房两厅两卫的房型，南北对开；通层则为东西对称的两房叠加。

　　经典茂名公寓的房型比较简单传统，南北相通。从大小房间、12平米的大阳台、落地窗、最北面的保姆房来看，整体风格老成稳重，简单实用。房型上没有太突出的优势，比较符合中产阶级稳健平静的风格。

　　居于闹市区，经典茂名的房价自然很有看头，两房面积大约135平方米，加上装修费用，没有500万元是住不进去的。

　　房产之窗分析师黄炜炜：别墅和高级公寓各有优势。经典茂名公寓的单价仍是合理的，房型问题也不大，通层的设计别致，加上黄金地段的优势，对资金雄厚的买主能构成独特吸引力。

　　但是，由于总价太高，相对的客户需求量也少，如果事实确如销售人员所说，房子所剩不多，那么售出不成问题；如果供应量大的话，发展商就预估失误了。

　　

　　经典茂名

　　位置：静安区茂名北路和南京西路交界处

　　价格：均价34500元/平方米

　　房型：135平方米的两房两厅和270平方米的四房四厅通层

　　看盘感觉：

　　1.地处上海顶级CBD区域，商业配置奢华。

　　2.交通极其便利，但南京西路高峰时段多会交通拥堵。

　　3.房型比较狭长，北面的厨房和餐厅有些局促，对希望突出厨房和餐厅功能的买主，该房型的设计显不足。

　　4.走廊过长浪费了空间，如能和客厅结合起来，效果会更好。

　　5.室内装修及厨卫设计走高端，同时采用以色列“Poolactif”中央滤水系统净化生活用水，并安装有高质量全备用水泵稳定水量，一般高层住户可能遇到的用水问题将能得到有效避免。

　　6.因为土地有限以及城市早期规划问题，四周的绿化很少，在生态环境上呈劣势。不过虽然靠近繁华路段，但高层的噪音相对不会很大。31层的茂名在该地段占有高度优势，日晒充足，视域开阔。

　　7.公寓楼地库三层设有室内停车场。茂名路上的汽配一条街，也给修车提供了便利。

　　心头悬念：

　　一套四房四厅的通层价值900多万，同样的价钱都可以住复式、买豪华别墅了，即使是对富足的中产阶级，这个房价也未免让人心生疑惑：几百万元可以在佘山外围买豪华别墅了，为什么我要住平层公寓？仅仅靠地段么？挺玄。王佳艳每日经济新闻

　　有产者置业：心态模糊

　　要住中环线以内的三房，并且没有一人愿意购买老公房，这可能成为上海楼市各需求阶层的一个心结———心态模糊，与真实的市场供应存在差距。

　　1月13日，《每日经济新闻》有产者再置业需求问卷出炉。三日之内，近三百名读者登陆每经网站www.nbd.com.cn，参与了问卷答题。

　　调查的结果仍然是超现实主义的：根据数据显示，尽管12％的被访者表示能够接受总价200万元以上的物业价格，但仍旧有半数被访者表示承付能力低于100万元。

　　要住中环线以内的三房，并且没有一人愿意购买老公房，这可能成为上海楼市各需求阶层的一个心结———心态模糊，与真实的市场供应存在差距。

　　接受调查的二次置业者中，半数被访者年龄在31岁-40岁之间，家庭月收入大部分在5000元-15000元之间。

　　购房考虑的几大要素中，价格排在了首位，其次是交通便利、社区环境等。

　　69%的人需要借助房屋贷款，最理想的物业是中环以内的新房或者次新房，最受欢迎的房型是三房，59%的有产者二次置业是为了自住舒适。

　　在付款方式上，69%的人需要借助房屋贷款，绝大多数人每月银行还贷金额希望在家庭月收入的20%-50%之间，月供愿意超过家庭月收入50%的选择者为0。

　　在贷款期限的选择上，38%的购房者希望是5年以内，15年以上的占到25%。

　　参加调查的再置业者中，44%的人目前持有房产量为1套，也有22%的人是三套或以上房产持有者。65%的人再置业是为了增加房产持有量。

　　大华集团营销管理中心副经理杨子江认为，有产者再置业有两大需求变化：一是产品序列上的提升，从平层到复式、从复式到别墅这样的物业形态的明显变化；二是从市中心到城市外围的地域置换，以获得更好的环境景观和社区氛围。

　　中环线以内再次成为有产者置业的首选地带，而结合上述需求，业内人士将适合范围浓缩至“中环线内侧地区”。

　　“中环线不仅仅作为交通干道，五个连接点的覆盖区域配套也已经较为成熟。”杨子江认为，中环线则可能是目前上海最明显的一条楼市高性价比地带，并且无论交通设施，还是生活配套，与内环线内住宅没有质的区别。

　　但是，62％的被访者表明，再次置业的目的是为了“增加房产持有量”，需要提醒二次置业者的是，在刚刚结束的土地一级开发热点与实务研讨会上，国土资源部土地利用司副司长束克欣在主题发言中指出，国外的不动产都要征收不动产税，我国的不动产税已经在研究当中。

　　征收办法一旦出台，别墅、低密度住宅业主和购买第二套以上的住房之人，有可能将缴纳重税。

　　这也是今后有产者再置业不得不考虑的一个风险因素。王舒 李丽 每日经济新闻