|
理财主笔 刘念每日经济新闻[2005-12-26]
REITs并非只能投资物业
根据REITs资金投向的不同，可以分为三大类。一是资产类（Equity），投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小，因为可以通过提高租金来提高其现金流量。
二是抵押类（Mortgage），投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS）的收益主要来源于房地产贷款的利息。通常抵押REITS的股息收益率比资产类REITs高，不过高风险意味着高收益。
三是混合类（Hybrid），它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国90%的REITs是从事资产类投资的。有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITs选择广泛的投资类型，还包括房地产、贷款类等众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业、办公地产的投资又占绝大部分。近年来，REITs受到欢迎，也出现了专门投资REITs的公司，即将自己手上的REITs再包装上市，概念类似组合基金。另外也有追踪道琼不动产指数的REITsETF，专门投资在与不动产投资信托相关的产业上。
REITs的息率多少才算合理
在海外，一般认为，REITs的正常回报率在7%到8%之间，但这个水平会随着利率变动和房地产行情涨跌而受影响。据美国不动产投资信托协会统计，去年由于房地产增值，REITs挂牌报酬率一度高达19%。随着美联储不断升息，对美国REITs也造成了一定冲击。业内人士分析指出，10年期国债的收益率上升幅度只有超过150个基点，即接近6%的水平，才有可能对REITs整体产生比较负面的冲击。现在美国REITs市场平均股息率为4.5%左右，故依然拥有大量稳定的支持者。
海外MBS的收益率水平如何美国是资产证券化最发达的国家。2004年美国债券市场未清偿余额中，资产支持证券（ABS）为1.8万亿美元，国债为3.9万亿美元，MBS则高达5.4万亿美元。2003年，ABS发行量为4891亿美元，国债发行量为7452亿美元，也远远低于MBS发行量3.2万亿美元。美国市场上的MBS收益率一般高于国债，但低于企业债券。例如美国10年期公债的收益率在4%左右，30年期抵押债券收益率在5%左右，20年以上长期公司债券收益率在6%~8%左右。
| 
