2006上海潜力板块和市场

　　每日经济新闻[2005-12-9]

　　

　　中国指数研究院

　　2006最有投资潜力的区域

　　>>五角场地区

　　五角场整体区位优势已经凸现。中环线建设推进明显，大连路隧道业已通车，各项市政措施一一落到实处，城市副中心初具雏形。

　　目前五角场地区正同时兴建三大商业项目：百联又一城、上海万达商业广场和麦科特金亿广场，这三大项目面积就达到43万平方米，还有已建成的华联商厦杨浦店、大西洋百货等5个商业项目。从人口环境看，20万高校师生，周边临近有20万人口的中原小区和江湾镇，规划中的新江湾城预测还将有近10万的高层次居民入住，未来的交通中转枢纽也将带来约50多万人次的日均人流量。如此庞大的人口基数以及明显的区位和交通优势，使得五角场商圈的升值前景指日可待。

　　>>上海南站地区

　　上海南站是一个潜在的巨大商圈，将拥有大量的酒店、商业零售、

写字楼等设施。在南站的345万平方米的建设总量中，包括约70万平方米的商业设施和40万平方米的酒店宾馆用房。同时，随着上海铁路南站建设的渐具雏形，以及周边环境的改善和高架的建成，将带动三号线上海南站周边楼盘的升值。

　　具有下行危险的区域：配套商品房周边地区

　　由于两个一千万的影响，外环线附近及以外区域市场化供应楼盘处境堪忧。以10月份为例，当月上海住宅成交12665套，其中有2370套是配套商品房，所占比例达到了18.71％。而10月31日的网上

房地产数据显示，当时网上住宅的可售总面积为1775万平方米，其中动迁和配套房源占到了802万平方米，这些聚集在外环线区域，如南汇、嘉定等区的动迁配套房，必然对当地市场化供应楼盘造成巨大的影响。

　　中原地产

　　从近期市场表现以及未来规划方面综合考虑，普通购房者可以多加关注的板块

　　>>张庙板块

　　张庙板块是指宝山区江杨南路以西，沪太路以东区域。从地理位置上看，该板块与闵行区的莘庄板块分属地铁一号线的两极，张庙板块目前的状况与莘庄板块发展之初类似，而且位于外环线以内，更靠近市中心，当前的不足主要是配套设施还在建设中，交通的升级以及未来的住宅供应总量较大是张庙板块发展的主要推动力量。

　　目前张庙板块在售楼盘主要有“谷园”、“共富新村”、“馨康苑二期”等楼盘，价位在8000元/平方米上下。从楼盘预热情况来看，年底之前该地区楼盘供应还将大大增加，价格有望一定幅度的下调。

　　>>彭浦板块

　　彭浦板块位于闸北区北部，是指闸北区广中路以北的区域。该板块由于有成熟的彭浦社区为依托，土地供应相对充裕，集中了闸北区的大部分在售楼盘，可售楼盘总面积超过150000平方米。

　　该板块楼盘售价目前以7000~8000元/平方米为主，成交量主要来自大盘“上海临汾名城润华.公园城市”以及与其相邻的“康悦亚洲花园”。由于靠近彭浦新村，这些楼盘得以享受到成熟社区的便利，朝西方向是地铁一号线延伸线和共和新路高架，朝东方向是逸仙路轻轨明珠线，公交四通八达。

　　>>真新江桥板块

　　真新江桥板块是指嘉定区江桥镇行政区划（包括真新街道）以及丰庄地区，跨越外环线，是嘉定区距离市中心最近的地区。板块内的房产开发项目主要集中在丰庄地区以及曹安公路两边，随着开发的深入以及配套商品房基地的不断完善，整个板块日趋成熟。

　　目前除了配套商品房，“金鹤新城”、“金帝城市岸泊家园”和“嘉宝都市港湾城”等普通商品住宅的销售状况尚可，公寓价格在5000~6000元/平方米左右；外环线以内沿着金沙江路的楼盘价格稍高，价位在7000~8000元/平方米，与其相邻的普陀区部分楼盘由于行政区划价格要高出该板块1000元/平方米左右，但是与市中心的距离相差无几。

　　>>世纪公园板块

　　世纪公园板块分为北面联洋社区及南、西三个组团。联洋社区的总占地面积约5.3平方公里，总建筑面积400万平方米，其西临浦东文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆；南对140万平方米的世纪公园，东南面则是高档

别墅区。

　　该板块目前在售楼盘有“仁恒河滨城”、“第九城市”、“中邦风雅颂”等，价格10000~15000元/平方米左右。在本轮的宏观调控中，世纪公园板块的楼市由于前期积累了大量投资客受到沉重打击，但是从整体规划以及社区品质来看，该板块无疑是非常适合自住的地区，只是目前入市尚需谨慎。

　　天地行

　　2006年高端物业市场需求情况预测

　　2004年高档商品房市场实际需求量约5000套左右，2005年随着上海市房地产市场整体的不景气，高档房也受到极大冲击。根据2005年前三季度高档房实际需求统计数据来看，2005年较2004年高档房需求萎缩2/3，约1700套。2006年需求有望缓慢复苏，达到1920套的水平。

　　由上图可以发现，03年吸纳量相对于02年增幅为50％以上，04年相对于03年增幅在30％左右，由于市中心土地供应的原因，导致吸纳量增幅继续下滑。所以05年预计市场吸纳量增幅为20％，即在10000套左右，总量达到180~190万平方米。而在区域分布上会有所突破，如世纪公园、北外滩等周边。对于高价房的总价标尺也会有所上升，预计将达到280~300万元。

　　以上对高价房的分析，是基于当前房产运行条件下的，是相对静态的。如果未来宏观经济走势发生了大的变化，或者出台对房产市场影响巨大的政策，则有可能改变当前高价房运行的轨迹。反之，未来两三年上海的楼市还能保持稳步发展的良好势头，则高价房市场的前景依然可以持谨慎乐观的态度。