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成华润集团内地地产业务旗舰，并拟进一步收购母公司资产 陈中小路 杨勣每日经济新闻[2005-11-22]
昨日，华润置地有限公司(1109.HK)发布公告表示，华润置地将以31.95亿港元（约
合人民币33.2亿元），从母公司华润集团手中收购位于北京、上海和深圳三地的5处商业地产项目。
据悉，这批被注入上市公司的资产包括北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润大厦和万象城4个作为长期投资的商用物业，以及深圳罗湖1幅41070平方米的待开发地块，该地块将建设一个包括高级酒店、商业大楼和住宅在内的综合性物业项目。
上述物业8月底时市值为51.79亿元人民币，本次收购有35.72%的折让。华润置地将以每股2.2875港元发行12.6亿股新股，并出售其所持有的7683万股万科流通B股，为上述收购交易提供资金。
收购完成后，华润置地的土地储备由321.72万平方米，升至378.45万平方米。由于公司资产净值大幅提高，银行给予公司的最高净贷款额由原来49亿元人民币，升至101亿元人民币。
对此华润置地表示，发行新股应付大部分收购所需，有助加强公司资本基础及降低负债比率；而通过释放所持万科股份这项非核心投资的资产，也能巩固公司在华润置地的投资。
“向母公司收购5项物业后，希望5年内公司的营业额达到100亿元人民币，公司净资产回报率可达到12%。”华润置地董事总经理王印昨日指出，完成此次收购后，公司总市值将由35.5亿港元升至约70亿港元，每股账面值由2.55港元升至2.8港元，负债比率由65%降至55%。
公告显示，本次交易完成后华润集团所持有的华润置地股权将从50.3%增至72.8％，也标志着华润置地将成为华润集团内地地产业务的上市旗舰，收购将使公司在内地的业务范围扩大至深圳，并进一步巩固其在北京、上海、成都和武汉等地的的业务。
王印昨日透露，未来如果母公司有优质资产与公司战略发展相符，也会在适当时候考虑收购。此外，公司还会选择进入更多二线城市，包括重庆、宁波、无锡等，目前正在调研当中。
受这一利好消息刺激，昨日华润置地复牌后股价大幅上涨10.31％，报收2.675港元。
摩根士丹利表示，华润置地向母公司收购优质资产及提升价值，预期该公司将会获得市场重估，重申该股增持评级，新目标价为3.1港元。大摩称，华润置地收购资产有助提升每股盈利及净资产、改善资产组合、增加市值等，该股仍然是一只估值偏低的股票。
中银国际也发表研究报告指出，华润置地收购母公司资产，将进一步拉动公司经常性收益的增长，同时，华润置地还将进一步收购母公司旗下资产，以增加公司未来的土地储备。中银国际将华润置地的目标价由2.5港元上调至3.3港元。
开发商转型纷抢商业地产跑道
对于华润集团把旗下33亿元商业地产项目注入上市公司的举措，华润置业强调，公司由以往的纯住宅发展商转变为综合性地产公司，并因交易获得持续租金收入，可加强公司未来盈利的稳定性及现金流透明度，同时降低运营风险。
事实上，早在今年6月，华润置地管理层就曾表示，公司手持数亿元现金，拟趁内地楼市调整之际在市场收购便宜土地，目标是增加零售及收租物业组合，以提供较稳定的租金收入。此外，包括世茂、金融街在内的多个地产公司都在加大对商业地产的投资力度。
“以上种种业务调整，反映出房地产行业格局调整的兴起。”中信证券地产分析师王德勇昨日向《每日经济新闻》指出，在房地产业本身发展周期、宏观政策对行业的影响显现以及行业运作的规范化等多重因素影响下，单纯物业开发的资产收益率正逐渐走低，而商场、写字楼等投资性物业的收入预期正呈向上趋势，这也正是开发商加强介入商业地产项目的重要原因之一。
仲量联行日前发布的亚太区第三季度报告亦显示，商业物业的市场需求正持续增长，空置率不断下降，租金水平节节攀升。
分析人士进一步指出，日益壮大的中等收入阶层正不断推动中国零售市场的发展，商业面积的需求将继续增长，对于商业地产开发商而言，这意味着更多的机会。
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