广州市房地产开发投资回暖 商品房空置全面减少

　　广州市房地产开发企业在国家宏观调控的影响下，积极调整发展战略，开发投资实现增长，同时，企业对存量房屋进行积极促销，使全市各类型房屋的空置面积全面下降。

　　一、房地产开发投资回暖

　　今年年初，广州市房地产开发投资在国家宏观政策调控及以及市场销售情况对此反应 不明朗的情况下，一度出现负增长的现象，至下半年，完成投资开始实现增长，连续几个月增速保持在正区间运行。1-9月，房地产开发共完成投资281.06亿元，同比增长5.1%，房地产开发投资已走出低迷状态，对在建项目的投入加大，从而拉动了房地产开发投资的增长。（房地产开发投资走势详见下图）。

　　1

　　. 新开工面积减少，在建项目投资增速加快

　　1

　　-9月，广州市房地产开发建筑安装工程完成投资203.69亿元，同比增长8.0%，高于全市房地产开发投资增速3个百分点，属于项目前期开发的土地开发及土地购置的投资则双双下降，其中土地购置投资33.53亿元，下降0.8%；土地开发投资10.36亿元，下降31.2%。从土地购置及开发情况面积看，1-9月全市土地购置面积48.07万平方米，下降76.2%；完成土地开发面积68.41万平方米，下降52.2%；全市商品房新开工面积736.24万平方米，同比下降12.9%。从完成投资构成以及新开工减少的情况看，全市房地产开发企业目前的开发重点是保证在建项目的投资建设。

　　2

　　. 房地产开发区域向外扩展

　　1

　　-9月，广州市房地产

开发商品房施工面积4299.04万平方米，同比增长5.0%。其中，住宅施工面积3063.85万平方米，增长6.5%；办公楼376.70万平方米，下降2.0%；商业营业用房490.87万平方米，增长11.4%；其他房屋367.61万平方米，下降6.5%。从1-9月房地产开发项目的分布地域看，由于受市中心土地供应减少的影响，全市房地产开发区域不断外扩，东山、荔湾、天河、越秀等区的在建规模下降，而白云、黄埔、番禺等区则有较大幅度增长。其中新开工面积增长最大的是黄埔区，同比增长1.8倍，其次是增城市，增长90.0%。见表1：

　　表

　　1

　　：广州市各区县级市房地产开发施工面积一览表

　　指标名称 施工面积（平方米） 增长速度% 本年新开工房屋面积（平方米） 增长速度%全市合计 42990395 5.07362449-12.9东山区

　　2

　　791925 -29.4 78001 -62.7荔湾区

　　1

　　642784 -8.6

　　1

　　85911 -14.6越秀区

　　1

　　455834 -20.5 50478

　　3

　　0.8海珠区 8294224

　　2

　　.6

　　1

　　683990 -14.8天河区 9216359 -2.9 985447 -43.9芳村区

　　1

　　2

　　99986 -16.7 49026 -36.7白云区 4028543

　　3

　　6.0 788385

　　1

　　.8黄埔区

　　1

　　3

　　19510

　　1

　　2

　　3

　　.2 448953

　　1

　　.8倍番禺区 6445529

　　1

　　7.2

　　1

　　569153 0.2花都区

　　3

　　346802

　　2

　　3

　　.8 475119 -57.5增城市

　　2

　　001135

　　2

　　9.6 852910 90.0从化市

　　1

　　147764

　　2

　　1.9

　　1

　　95076 66.9

　　房地产开发投资的外移，造成了东山、越秀等几个老城区一手商品房供应量减少。

　　3

　　. 办公楼投资增长三成

　　从房地产开发房屋构成看，1-9月各类型房屋投资均有增长。其中，住宅完成投资199.20亿元，同比增长1.6%；办公楼投资26.66亿元，增长35.4%；商业营业用房31.50亿元，增长6.9%；其他房屋23.70亿元，增长7.7%。办公楼投资增长较快，表明随着广州市再次重申禁止利用住宅进行商业及办公的规定后，房地产开发企业看好办公楼的投资前景，加大了办公楼的投资力度，使广州市房地产开发中办公楼完成投资一举扭转了年初大幅度下降的局面，实现了快速增长（见表2），目前，广州市房地产企业所开发的办公楼多集中在珠江新城，达8.4亿，占全市

写字楼投资的31.5%。

　　表

　　2

　　：

　　1-9月广州市房地产开发办公楼完成投资情况月份 完成投资（万元） 增长

　　%1-2月

　　2

　　5669 -18.9

　　1

　　-3月 40501 -12.4

　　1

　　-4月 66583 -11.5

　　1

　　-5月

　　1

　　06825 4.3

　　1

　　-6月

　　1

　　49030

　　1

　　8.8

　　1

　　-7月

　　1

　　82733

　　1

　　9.0

　　1

　　-8月

　　2

　　15374

　　2

　　1.3

　　1

　　-9月

　　2

　　66599

　　3

　　5.4

　　二、房地产开发资金充足，自筹资金增长最快

　　1

　　-9月，广州市房地产开发到位资金达409.82亿元，同比增长4.6%。到位资金与完成投资之比为1.46：1。从到位资金构成看，房地产从国内金融机构贷款下降幅度较大，定金及预付款依然是房地产开发资金的主要来源。除售房款的回收外，房地产企业还努力多方面筹措资金，在本年到位资金中，增幅最大的是自筹资金，达73.06亿元，同比增长33.5%；其次是利用外资，达9.71亿元，增长20.6%；商品房定金及预售款收入225.72亿元，增长0.9%；国内贷款61.49亿元，下降16.5%。见表3：

　　表

　　3

　　：

　　1-9

　　月广州市房地产开发资金来源情况

　　指标 数量（亿元） 增长速度（%） 比重（%）本年到位资金合计 409.82 4.6

　　1

　　00其中：国内贷款 61.49 -16.5

　　1

　　5.0

　　利用外资 9.71

　　2

　　0.6

　　2

　　.4

　　自筹资金 73.06

　　3

　　3.5

　　1

　　7.8

　　定金及预付款

　　2

　　25.72 0.9 55.1

　　其他

　　3

　　9.82

　　2

　　6.3 9.7

　　三、受商品房竣工量不足影响，商品房实际销售面积下降

　　1

　　-9月，广州市商品房实际销售面积332.10万平方米，同比下降31.1%。根据统计的定义，商品房实际销售面积是以竣工为前提的，故商品房竣工面积的大小将直接影响到实际销售面积的增减。今年1-9月，商品房竣工面积344.30万平方米，同比下降37.0%。其中住宅竣工面积286.91万平方米，下降36.7%；办公楼竣工面积7.02万平方米，下降26.8%；商业营业用房23.76万平方米，下降37.6%；其他房屋26.60万平方米，下降41.4%。

　　广州市商品房竣工面积下降主要原因是目前在建的房屋多处于建设阶段的中期。据统计，全市近年来的商品房建设周期一般为2-3年，而目前在建的商品房中，有一半2004年后才开工（合计2152.45万平方米，占全市房地产施工面积的50.1%，比去年同期增加了近10个百分点）；其次，在建项目规模同比扩大，也延长了项目的建设周期，据统计，今年施工规模超5万平方米的项目有278个，占40.3%，比去年同期提高了6.8个百分点；再次，去年较多大盘在“五一”前后交付使用，也间接加剧了今年1-9月累计竣工面积下降的速度。据统计，今年超5万平方米的竣工项目有21个，合计185.71万平方米，而去年同期是41个，合计363.09万平方米。由于以上原因，广州市1-9月竣工面积比去年同期有所下降，也直接造成了实际销售房屋的同比下降。

　　四、商品房预售面积微降

　　1

　　-9月，广州市商品房预售面积489.80万平方米，同比下降1.0%。其中，住宅预售459.62万平方米，下降1.2%，办公楼16.98万平方米，增长6.6%，商业营业用房12.14万平方米，增长0.2%，其他房屋1.07万平方米，下降29.0%。国家调整住房转让环节营业税等宏观政策的出台，对于投机性购房以及投资性购房的买家有一定的抑制作用，而对购房者多为以自用为主的广州商品房市场影响不大，因此，商品房预售量与去年同期基本持平。

　　五、各类商品房空置全面减少

　　由于竣工面积下降，直接造成了市场上现楼供给量的减少，也带动了商品房空置面积的消化。1-9月，广州市商品房现楼销售面积226.97万平方米，同比下降28.3%，降幅小于商品房竣工面积的下降幅度。市场对现楼的需求带动了商品房空置面积的消化，截至9月底，商品房空置面积552.91万平方米，同比下降13.6%。各类型房屋空置全面减少，其中住宅空置256.19万平方米，下降19.6%，是1998年以来商品住宅空置最低水平，办公楼空置43.73万平方米，下降1.7%；商业营业用房142.45万平方米，下降9.6%；其他房屋空置110.54万平方米，下降7.1%。从商品房空置全面下降可以反映，全市商品房市场交易依然活跃。

　　（来源：广东省统计局）

　　附件