中国房地产业还有戏么

　　主持人：刘承波(《商界名家》记者)

　　对话嘉宾：徐滇庆(加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授)

　　陶 冬(瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理)

　　孙宏斌(融创集团董事长)

　　吴振绵(中体奥林匹克花园管理集团董事长 )

　　柴志坤(北京天鸿房地产开发有限公司董事长)

　　进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？初秋时节，《商界名家》在海南博鳌请到了几位嘉宾，就这一系列问题展开对话和探讨。

　　中国

房地产业远未到泡沫的时候

　　主持人：近几年，我国房地产业获得了突飞猛进的发展，

房价像脱了缰的野马一个劲地往上蹿，有人认为这是市场需求旺盛带来的市场反应，但更多的人则认为这是一种泡沫性的反应。我们应该如何分析房地产的市场需求？如何看待新一轮的房地产市场行情？

　　徐滇庆：房地产市场不是单一的市场，从需求来看就有两部分，一部分是真实需求，一部分是投机需求。它们的区别在于，真实需求的曲线是有倾斜的，价格越高，倾斜越少，这是购买者自己居住。投机需求曲线是正的，价格越高越购买，买升不买跌，因为卖出的时候，就可以得到更多的利润，所以我们讨论房地产市场的时候，应该积极地保护和鼓励真实需求，限制遏制投机需求。

　　假定我们有一栋房屋，是张三拥有的，张三卖给李四是一百万元，李四间隔了一年卖给王五是一百五十万，王五隔了一年卖给了赵六，价格是二百万。赵六预期将房屋卖给张三。资金涌向泡沫，最后就一步一步改变人们对未来的预期，大家发现抛出的时候，又下跌回一百万，这个过程李四挣了五十万，王五也挣了五十万，这个时候是泡沫大家不承认。但是一旦到了赵六想卖二百万，没有人购买，他卖了一百万元，丢了一百万，他丢的一百万是给了王五、李四各五十万。关键是中间的银行，当李四花一百万购买的时候，按照现在20%的首付，他自己只有20万元，从银行借了80万元，王五从银行拿了120万元，自己拿了30万元，赵六从银行借了160万元，自己拿了40万元，等到他崩溃的时候，就发生了财富的转移，赵六自己只有40万元，剩下的两个人挣的100万元是银行赔的。我们讨论房价是否高，要害并不是谁赚钱了，而是这个渠道必须切断。所以外资进入中国购买房屋，如果是真金白银拿多少来都可以。我们用砖头他们用资金来换，问题是如果外国资本也参与银行的贷款，很快就会炒作起来，结果就是金融危机，银行一完就全完了。所以有的时候讲，房地产市场出再大的毛病，也不过是我们的皮肤病，一点点小的创伤，银行是国民经济的心脏，如果心肌梗死，其他的全完，所以银行要重点保护。

　　主持人：按照您的分析，政府应该采取措施抑制投机需求而鼓励真实需求，对于真实需求，我们又该如何看待？

　　徐滇庆：是的，我们应该鼓励真实的需求，并且尽量给房地产企业创造好的营业环境。至于目前来说，中国的需求是相当旺盛的。因为它是真实的需求，现在有很多的文章，计算我们的房价收入比，说房价收入比，中国已经到了危险的水平，超过了国际的水平，我认为这些计算是错误的，是拿工资来计算的。中国人的收入工资只是一部分，所以文章中给了大家几个数据，2003年全国的工资总额是14000亿元，银行新增存款是16000亿元，就是说中国人不吃不喝将工资收入全部存起来，还凭空多出2000亿元。很显然，这种计算是错误的。

　　尽管这样，我仍然看好中国的房地产，中国人的收入严重的不均衡，我曾提出一个八八率，一般的情况是20%的储户拥有银行80%的存款，中国的情况是8%的人拥有银行80%的存款。富人聚集了很多的钱，如果是8%就是一亿人，按照GDP的购买能力，这一亿人要超过2万美元。一亿人在世界上是一个大国，而且GDP超过2万美元，房地产市场存在巨大的真实需求。按照这种分析，我的结论就是，要压抑投机需求，增加他的交易成本，每次卖，我就设定门槛，你赚取了50万元，不能全部拿走，还要交33%的营业税，这是合情合理的。同时还要有印花税和其它各种各样的税。只要将他们的税调整好，让它的速度减慢就可以抑制投资需求，使得房地产健康、有序地发展。

　　主持人：这样说来是虚假需求抬高了我们的房价，那么我们的房地产是否就出现了泡沫或者到达了泡沫的边缘？

　　徐滇庆：首先，我们对整个泡沫经济要有一个数据，一个定量的观念，究竟中国房地产是否到了泡沫经济的边缘，目前从数据来看还反映不出来，因为中国房地产的贷款，仅占整个金融贷款的16%，泡沫经济崩溃的国家房地产贷款都超过了40%，所以在这之前我们要抑制投资需求，不要让大的资金卷进去。还有一个问题需要研究，为什么格林斯潘说，美国的房地产价格上升为什么不影响美国的经济，泡沫崩溃的条件是全国一起崩溃，房地产崩溃影响不了全国。现在的关键是我们要按照国八条好好地将房地产的金融秩序整顿好。

　　陶冬：听了徐教授的一番话，我今天就更加担心了，如果中国只有8%的人可以购买房屋，真实需求曲线和虚假曲线哪个在上哪个在下？尽管我没有徐教授的数据，如果将全中国的钱都垫在上海房地产的话，那我对

中国经济的未来就非常担心了。

　　徐滇庆：我很赞同陶冬的话，到底有多少钱进去了，我也很难讲得清楚。现在学术界也好，房地产界也好，真的应该有一个很好的独立的研究机构，好好来收集一下这方面的数据。到现在，我们没有房地产研究所，都是研究微观的，宏观方面没有人研究，这是我们困惑的。

　　新的形势下房地产企业该如何进一步发展

　　主持人：中国的房地产业不过10年的光阴，在这么短的时间内获得了如此快速的发展，其中存在的问题可想而知。那么，我们如何看待国家此番实施的宏观调控？

　　孙宏斌：刚才徐教授和陶总都说这个问题，中央的政策不希望房价增幅太快，一个说解决了两个问题，限制投机和投资，另外一个就是改变供应结构，现在对投资和投机的抑制肯定是对的，美国前几个月也在限制。现在的问题并不在价格，而在量。无论上海还是北京，某一个楼盘赚取10%的利润不是问题，因为已经上升了很多，很多开发商都可以承受这些，现在的问题是量降下来了，消费者已经开始持币待购了，这是我关心的问题。

　　主持人：规范行业行为是此次国家宏观调控的目的之一，我们的房地产企业应该如何应对？

　　吴振绵：我觉得不论房地产行业如何发展，政府如何进行调控，做一个负责任的房地产商是不变的真理。

　　我们分析市场是有需求的。平时大家看到北京高楼大厦，一下暴雨的时候，破烂房屋都出来了，市长也出来了，看一看哪一家漏雨。我们的居住条件是很恶劣的，市场空间是很大的，正是因为需求的庞大，才导致中国的房价与全世界的不平衡，价差都是非常之大的。既然价差这么大，就会吸引投资者。将钱存到银行利息这么低，存款少了还要收取管理费，投资股市风险很大，中国人只有投资购买房屋。因为全世界各行各业除了房地产是增值的，任何一个行业都在贬值。

　　要改变目前这种现状，关键是通过什么办法让这些人住得起房。我记得朱总理在人民大会堂作过一次报告，说我们的政府、开发商等相关各方都让一点，就可以了。现在是开发商、投资商都咬紧利润不放松，国家只好通过宏观调控来解决问题了。

　　柴志坤：房地产企业是否可以发展壮大，作为一个企业的发展，关键要看自己的管理者，是否有掌控大企业的能力。

　　我们应该关注行业内的竞争，关注宏观调控的变化。随着市场越来越规范，未来的大企业肯定不是以现在的模式运行的。例如话剧团如何变成电影院和电影的，话剧团只需要导演和演员这几个角色就可以了，变成电影以后就很复杂了，要有场记、摄像、灯光等。在未来新的模式下，大家都有成功的机会，关键是选好自己的定位。

　　主持人：我们知道很多行业发展到一定时期就是以规模取胜了，对于房地产企业，是否也面临着这样的问题？融创、顺驰提出要打造千亿规模的企业，大家对此如何看？孙总是否有信心呢？

　　孙宏斌：我们是否可以做到1000亿元，问我自己是否有信心，我肯定有信心。不是我们企业多么有能耐，100亿元是在五年前提出的，去年我们做到了，三五年内很多企业都会达到100亿元，再过10年中国一定会有五至十家1000亿的企业。

　　陶冬：中国的市场非常大，以后每年是否会调整，十年以后经济学家不会关注这个问题，因为这是历史潮流中的一朵小浪花。中国的房地产问题，我一直在讲，不是需求不足，而是价格偏高，这里有一个价格不断调整的过程，收入提高的过程。从长远来讲，对于发展商的生存空间来讲是大得不得了，在这个过程中我们不要被历史的浪花打落水。第二点，我认为，现在谈千亿企业过早，这不仅是是否有市场和发展的问题，要有资本市场的配套，李嘉诚之所以成功除了市场观念和人际关系外，资本市场对于他来说是非常重要的，如果长期无法在资本市场配股企业的发展就会很困难。试想真的是千亿企业，银行借给你的资金就大得不得了，你一家震荡对中国的影响是非常大的，而且将这一部分通过证券化，有各种渠道转移出去。

　　徐滇庆：一个企业扩张的时候，一千亿企业本身就有问题，房地产发展到一定的时候，必须要有很多的智囊团给他做决策，他可能会发觉200亿更适合。

　　编辑/刘承波