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作者：李乐
漫长的长跑终于临近终点。业界传言甚多的北京两大国资房企——天鸿集团与城市开发集团(以下简称城开集团)的重组终有定论。记者日前从可靠渠道获知，此次由北京市国资委牵头的重组工作已经基本完成，两家企业重组后将成立首都开发投资集团(以下简称首开集团)，最终的挂牌时间可能就在11月初。
据悉，重组后挂牌的首开集团总资产将达到500亿元，将成为北京乃至全国范围内最大的国资房企之一。相比于进展稍显迟缓的央企房地产业务重组而言，北京房地产国资的重组走到了前面。
长跑临近终点
用长跑来形容天鸿与城开的重组并不夸张。两家企业即将重组的消息从2004年中期就已在业界流传，但也始终停留于传言的层面，重组的三个主角——北京市国资委、天鸿集团、城开集团均三缄其口。
一位北京市国资委的工作人员半年前曾向记者坦言：“这几乎是北京市国资委成立以来的最大一宗国资重组。如果没有100%的成功把握，谁也不敢站出来说话，毕竟牵扯着几百亿国有资本啊。”
10月18日，记者从城开集团内部获知，城开与天鸿的重组事宜已经基本定案。重组之后取代城开与天鸿的将是总资产高达500亿元的首开集团，天鸿与城开都将随之成为“过去式”。
在北京市国资委的规划中，首开集团将成为100%的国有独资企业，直接归北京市国资委管辖。
这几乎是“天鸿城开重组传闻”以来，事件的主角首次向记者披露重组的内情。这位高管还告诉记者，重组形成的首开集团的业务将分为三大块，一是土地一级开发，二是持有性物业资产的经营，三是房地产开发。而原先天鸿集团下属的A股上市公司天鸿宝业，将直接过渡为首开集团的子公司，其股权结构基本保持不变。
“现在大部分工作都已经完成了，北京市国资委正在最后确定并任命首开的高管人员，这是最后的工作了。”城开集团的这位高管告诉记者。而就在2005年初，为了保证重组工作的顺利完成，北京市国资委已经对城开集团的高管层进行了调整：原来担任城开集团总经理的赵康升任城开集团董事长。
同时，记者还了解到，重组后形成的首开集团，将不会完全负担旧有两家企业的债务。一位城开集团高管告诉记者，债务的剥离以及债权的清理正在进行当中，并有可能在重组后继续进行。“首开集团不可能完全承担原有的债务，旧有企业的债务债权将通过出售、诉讼等手段被清理掉。”他告诉记者。
北京国资委的算盘
城开集团与天鸿集团虽为北京地方国资，但在此次重组过程中所遵循的思路却与央企房地产重组颇为相似。
2004年6月，国资委发布《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，央企房地产业务重组工作旋即全面启动。国资委主任李荣融公开表示，通过重组确立在优势行业的竞争力优势是此轮央企重组的核心思路。
北京市国资委的一位官员向记者表示，本次重组的核心目的在于增强企业的竞争力，并通过做大规模实现在行业中的抗风险能力，以实现国有资产的保值增值。
记者了解到，在北京市国资委试图对属下国资房企进行重组伊始，城开集团与天鸿集团并不是唯一的选择。“当时也考虑过其他几家国有房地产企业，但最后还是觉得这几家企业不太合适，原因很可能还是规模问题。”一位接近北京市国资委的人士向记者透露，而究竟还曾考虑过哪几家企业，他表示不方便透露。
城开集团与天鸿集团是北京最大的两家国资地产企业。2004年两大集团在北京的开复工面积相加，基本可以占到北京市全年开复工总面积的1／10。同时，城开集团由于还担负着望京地区的土地一级开发工作，从中收益颇丰；天鸿集团则在北京和全国的土地储备总量在1000公顷以上。两者重组必然会增强抵御市场风险能力，这也正是北京市国资委所看中的，从中也反映了此次重组更深层次的原因。因为可以预见的是，这两家企业在未来可能都会面临不小的经营风险。
一位知情人士告诉记者，作为城开集团的“大本营”的，望京地区经过多年开发，未来可开发用地存量已经不多，这对其土地储备并不十分有利。同时，由于土地取得制度的市场化改革，作为一级开发商的城开集团持续低成本获得土地、维持较高利润的空间已经不大，这必然会对企业的经营产生不利影响。
天鸿集团也面临着同样的问题，虽然集团在全国均有土地和业务覆盖，但其经营情况并不理想。同时，由于天鸿集团还负担了大量北京经济适用房的开发与建设，也形成了一定的负担，其经营压力也不可忽视。显然，正是出于对未来可能存在的风险预测，北京国资委方面才如此看中规模效应带来的抗风险能力，毕竟这关系到500亿国有资产的保值，关系重大。
国资房企重组序幕
如果不出意外，天鸿集团与城开集团的重组，或许将率先拉开全国范围内地产国资重组的序幕。与此形成鲜明对比的是，更受关注的央企房地产业务重组却因涉及多方利益进展并不顺利。截至目前，也只有华能集团、中服集团的房地产业务被国资委划拨中房集团。
中房集团一位内部人士告诉记者，除了2005年初划拨的华能集团、中服集团的房地产业务之外，还没有新的国资房地产开发业务被整合进来，“毕竟牵涉到不同行业主管部门的利益，不好协调。”他说。此外，他还私下透露，今年内有新开发资产被整合到中房集团的可能性已经不大。
记者了解到，保利集团、华侨城集团等最早一批获得主营资格的企业，其遭遇都与中房集团类似。不过，这项工作仍在艰难地进行。日前，记者获知，神华集团的房地产开发业务目前已经基本停滞，其原因便是等待剥离；但具体何时剥离，由谁整合，神华集团内部人士均表示并不知情。
同样未能上榜的中粮集团，其在北京西边的某大型别墅项目也已基本搁置，究竟由哪家企业进行整合，现在同样还是未知数。而对于中远集团、中海集团房地产业务的剥离，则更是受到其业务在香港上市或海外上市的影响而难以推行。
记者观察
重组央企：政府调控代言人？
在建设部、国土资源部、央行相继成为房地产政策调控的主角之后，国资委终于登场亮相。近期，国资委公布了第三批将以房地产开发为主业的央企，打造“地产航母”企业的用意十分明显。然而，此次重组的目的绝不仅在于此。
通过重组央企房地产业务，形成“航母级”企业，政府进而以企业所有者的身份，通过这些大型房企对市场施加影响，以达到调控市场的基本目的。这次重组，政府显然“意在沛公”。这一意图，在已经公布的重组名单中便已流露一二。
中房集团是国资委确定的最早一批以房地产开发为主营业务的大型央企。数据显示，中房集团2004年全年开复工总面积就接近1500万平方米，相当于万科当年开复工总面积的将近5倍。同样具备主营房地产开发业务资格的保利、华桥城等央企所占有的市场份额也与中房集团不相上下。
如果按照国资委的计划，13家央企重组完成之后，“国资”至少将在数量上占据中国房地产市场的半壁江山，其对市场的影响力不言而喻。在关键时刻，这些企业听命于谁，谁就会对中国的房地产市场拥有足够的控制力和话语权，而这些企业的控制者却都只有一人——中央政府。
在房地产、土地市场相继进行市场化改革之后，行政手段的效力正在不断缩减，且过于频繁的行政干预也不利于市场规律发挥基础性作用。而政府面对快速发展并可能产生相应风险的房地产市场，又要保证足够的话语权与控制力。因此，在必要时，政府试图通过干预这些“国资”企业的运营来对房地产市场施加影响，以实现对整体局面的控制力。
这样，政府对于房地产行业的管理与干预手段将发生相应的变化。一方面，行政手段为主的调控手段将在市场出现较大的风险时使用；另一方面，借手“国资”房企对市场施加影响也将成为另一种有效的手段。
上世纪90年代中期，出于房地产市场中的高额利润，大量国企进入这一领域。因此，现今的大量央企中，都留有不少房地产开发业务，如果按照国资委公布的名单，所有央企的房地产业务均被整合到这13家公司，他们所拥有的能量不容小觑。决策层所看中的，显然也是这种能量。
在房地产、土地市场相继进行市场化改革之后，行政手段的效力正在不断缩减，且过于频繁的行政干预也不利于市场规律发挥基础性作用。而政府面对快速发展并可能产生相应风险的房地产市场，又要保证足够的话语权与控制力，这时，央企显然是上佳选择。
今年7月以后，多个主管部门的领导在不同场合暗示，短时期内进行新的行政性调控的可能性不大。而国资委牵头的央企房地产重组，似乎在暗示着另一种调控思路的诞生，重组之后的央企房地产，在占有市场份额的同时，或许还将担纲“政府调控代言人”的角色。
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