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奕颢/文
一般来说，在发展中国家，房地产市场的发展就是解决广大民众居住权的问题，就是解决民众最基本住房的问题。无论是政府在土地的供应上，还是房地产开发商在房地产的开发上都得以此为宗旨，如果离开了这一宗旨，政府就应用政策来加以规范。
但是，目前不少人一直在主张，住房应该具有三重功能，即消费功能、投资功能、经营功能等。既然住房有三种功能，而且这三种功能是并存的话，那么，对于发展中的中国来说，住房的投资与炒作也就合法了。最近，就有人在大张旗鼓地主张，中国的房地产要回归到金融支点上去，要让房地产市场更大地发挥投资的功能。
不仅有人这样主张，而且国内不少银行为了能够获得一些小利，达到其任务指标，在上半年就呼吁中央应当在政策上放松，即从金融上来支持房地产的投资与经营功能。比如，在一些城市，紧绷在6.12%(5年期以上商贷)的第二套房贷款利率开始松动。根据国内一些银行已下发的通知，个人在贷款购买第二套自用(而非投资所用)住房时，可获得5.508%(5年期以上商贷)的优惠贷款利率。
如果房地产更注重投资与经营，那么早几年国内银行为了追求规模扩张而导致银行信贷失控又会重演。前几年，政府对四大国有银行下达每年下降3%~5%不良贷款率的指标，看上去计划指标是完成了，但是却造成了2002~2004年银行业的信贷严重失控。各大银行为了完成这些指标，拼命力争在短期内不会发生个人住房信贷的不良贷款。在这个期间，任何人只要去购房，没有不能从银行贷到款的，甚至于有些银行为了让个人做成这笔住房信贷业务而帮助个人造假证明。这样做是让银行的贷款规模上去了，银行的不良贷款率也迅速下降了，但银行的信贷却失控性地迅速扩张，有些地方的房价通过这种银行的金融杠杆而快速飙升，房地产泡沫出现。
目前，国内一些银行看到今年以来的个人住房消费信贷急速的下降，已准备如何来改变目前这种状况，否则就无法完成上面所下达的计划指标。其实，在这里有几个问题对这些银行来说没有弄明白：一是该银行要完成的计划是在以往信贷失控基础上形成的，而以这种计划为银行的经营目标，只能导致进一步信贷失控；二是以信贷失控为基数的计划，是在严重违规操作情况下达成了，这也是房地产炒作根源；三是数量性的银行信贷盲目扩张，在房地产周期性上升时期，其风险可能不大，但这种贷款一般都是在十年、二十年甚至三十年以上，那么从长期来看，房地产周期性下降同样必然。一旦房地产周期性下降，那么个人住房消费信贷的质量就得严重质疑了。
也就是说，如果房地产以投资为目标，并以银行的金融杠杆为工具，那么不仅会完全脱离房地产发展方向，而且一定会炒高房价，诱发房地产市场的泡沫，导致银行的金融风险。因此，在中国经济发展的初级阶段，房地产投资与经营不仅不值得提倡，而且政府还应通过各种政策，如利率、税收等工具进行限制，只有这样，中国的房地产政策才能回归到其基本的层面上。
同时，中国的房地产政策不仅要迫使房地产开发商建造城市民众能够有支付能力的住房，而且也得造出城市化进程中大量的进城农民能够有能力购买的住房。如果政府没有好的房地产政策，这些转换人口有能力支付所需要的住房购买吗？如果这些转换人口没有能力承担所需要的住房购买，那么它不仅会严重阻碍中国城市化的进程，也会严重阻碍中国“三农”问题的解决。
住房价格作为城市财富分配的一种尺度，如果这个尺度掌握得不好，那么城市社会财富就容易向少数人聚集，形成社会财富严重的两极分化。如果这种情况出现，那就不仅仅是住房的价格高低问题了，而且是会转为严重的社会问题。
总之，在发展中的中国，政府房地产政策的宗旨就是让房地产商为广大民众开发有购买支付能力的住房，“商品房是造给富人”完全是一种谬论，那种强化房地产投资与经营功能也是与中国科学发展观与国策不符合的。而且只有这样的住房政策才能够保证中国城市化进程得以完成，才能保证中国的“三农”问题得以解决。
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