物权法草案提交四审 社会意见反馈部分被接纳

　　本报记者 牛晓波

　　北京报道

　　继10月22日下午听取了法律委员会副主任委员胡康生所作的关于物权法草案修改情况的汇报之后，24日上午，全国人大常委会分组审议了最新修订的物权法草案。

　　这一最新版本，是在今年7、8月份就草案面向社会公开征求意见活动之后，结合各方面的反馈进行修订之后的结果。

　　据之前全国人大常委会公布的数据，此次公开征集意见过程中，共收到普通群众反馈信函11000多件，还收到来自26个省、自治区、直辖市和15个较大市人大常委会、47个中央有关部门、16个大公司、22个法学教学研究机构和部分法学专家学者提出的意见和建议。

　　会所不归业主，车库仍然模糊

　　“有产者最关心

物权法。”一位曾经参与民法典起草稿子的专家这样对记者说。

　　从全国人大法律委员会提交给常委会的草案修改情况报告来看，与三审时的草案相比，此次提交的草案主要有18个方面的修改。而关于建筑物相关权利的条文可以算是此次修改的重点。

　　全国人大法工委民法室一位官员认为，出现这一现象，主要原因在于，之前公开征集意见过程中，反馈意见最集中的就是有关这方面的问题。“这也从某种角度说明了我国现行立法在这一方面的薄弱和欠缺。”他表示。

　　在有关建筑物区分所有权的条文方面，此次草案一个最为显著的变化就是删除了之前关于“会所”所有权归属的规定。全国人大法律委员会认为：“从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有。”

　　此外，尽管有大量意见认为，之前三审草案关于车库所有权“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”的规定明显不利于业主权益的保护，但此次修订依然维持了这一表述，只是删去了“除建设单位等能够证明其享有所有权外”一句。

　　一位长期从事

房地产业务的知名律师对记者表示，这一规定的维持，依然给开发商和物业公司提供了足够的操作空间，以维护自身利益，侵蚀业主权益。

　　“如果物权法都不能保护业主所有权以及由此派生的权益，那我们还能期待什么？” 他说，“这样的修订决不能算是一个进步。”

　　但他同时表示，此次修订中关于业主

维权诉讼主体和程序的规定，较之前草案有了明显改进，“将解决之前大量此类纠纷因小区没有业主大会或业主大会运行不力导致的诉讼难问题”。

　　按照三审时的草案稿，对侵害业主共同权益等行为提起诉讼或仲裁的，需经业主会议三分之二以上业主同意，并以业主会议的名义提起。

　　而新草案稿将提起诉讼和仲裁的条件降低为“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意”，同时规定，提起的主体可以是业主大会，也可以是业主委员会甚至业主个人。

　　但这位律师也希望，在这一条文中将业主与开发商的纠纷解决机制纳入一并规定。“现在这一条只是针对‘物业服务机构等违反合同发生的争议’，虽然有个‘等’字，似乎可以将开发商也划进来，但还是不如更加明确的表述来得有力。”他表示。

　　住宅田地期满自动续期

　　此次草案一个非常显著的变化是关于建设用地使用权期间届满后的续期问题。

　　之前几审的草案一直规定，建设用地使用权的期间届满，使用权人需要继续使用土地的，必须提前申请续期。

　　对此，一直有意见认为，姑且不论现行使用权期限的规定是否合理，这一规定对于一幢公寓多户居住情况下续期问题如何解决没有提供明确的办法。是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期？如果住户或业主意见不一致时怎么办？

　　法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。据此，新版草案规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

　　“这样规定就基本解决了一幢公寓多户居住且意见不一致的情况，也省却了居民重新办理土地使用权手续的麻烦。”全国人大法工委上述官员表示，续期之后的土地使用费缴纳问题，将会在今后的有关法律法规中进一步做出明确的规定。

　　“现在也有很多意见认为可以减少甚至免除续期费用，但我们认为，这一意见与当前我国土地所有权制度有冲突，暂时不会采纳，至少不会全部免除。”他说。

　　而对于之前受到普遍关注的农村宅基地使用权城乡间流转问题，此次修改维持了之前的精神，依旧规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　之前有意见认为，宅基地上的住房属于农民个人所有，应允许转让。而且国家和企业都可以对这些土地进行征用，且三审草案也规定可以在本集体内部流转，说明农民宅基地使用权的流转时机上一直在发生。

　　前述专家认为，现在这种禁止性规定其实包含了一种对农民财产权的歧视，使其在权力变得不完整。至少应将现有严格禁止的规定有条件地适当放开，“既要方便农民融资，又要保障农民基本居住的精神并不一定包含禁止城镇居民购置农村宅基地”，他说。

　　而全国人大法律委员会认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押“似不宜放开”。

　　但胡康生副主任委员在报告时也表示，建议就这一问题进一步听取意见后，再作研究考虑。

　　与这个问题类似，此次法律委员会提交的修改报告中保留了较多“拟进一步研究”的问题，如政府征收农村土地和城市房屋等不动产时的前提条件——“公共利益”—一词的具体界定。

　　这种情况更多的则是一些具有较强专业性的法律问题，如之前草案没有明确规定的债权和物权的优先顺序、物权的取得时效和保护时效、以应收账款作担保等。胡康生副主任委员表示：“法律委员会、法制工作委员会拟在本次常委会对草案审议后，专门召开论证会进行研究。”

　　“距离明年的全国人大代表会议还有半年左右时间，其间还有两次常委会，预计物权法至少还会提交一次审议，这半年，我们的工作还很繁重。”法工委那位官员对记者说。