深圳能承载几艘商业航母

　　王利 深圳大学管理学院教授

　　郭增利 中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长

　　吴素红 深圳商报记者

　　“ShoppingMall”，这个被译成购物中心的外来词成为深圳商业的热点。

　　华润万象城以及金光华两大商业巨无霸去年相继开业，第一次将购物中心带进深圳。明年一年，深圳将出现4座购物中心，新增商业面积近40万平方米。俗称“摩尔”的购物中心在中国还是新生事物，有人称它是“城市商业名片”，也有人称这只不过是地产商的一场盛宴。深圳需要多少购物中心？这一商业现象引发诸多争论。

　　购物中心创造新商圈

　　记者：购物中心这种商业模式最早出现在美国，在欧美可以说是商业的最高组织形式。深圳商业前几年以连锁超市为主，现在购物中心纷纷出现，这会给深圳商业带来什么影响？

　　王利：深圳缺少现代化商业设施，这是不争的事实。百货是较能体现城市商业发展水平的，但如巴黎春天、百盛等大型外资百货都未进入深圳。一批现代化大型购物中心出现，的确从整体上提升了城市的商业水平。

　　从另一个方面来说，深圳商业的市场竞争会更加残酷。

　　郭增利：购物中心在国内发展仅3到4年，属于新生事物。因此，到底具备哪些要素才能称为购物中心，业内没有一个明确的定义。目前，我国发展购物中心处于一个尝试期，很多人都在摸着石头过河。但购物中心在推动城市发展时的作用是其他商业难以比拟的，一旦购物中心运营成功，它可以创造一个新商圈，改变一个区域的

城市规划、商业氛围。例如广州天河广场，就带动了周边城市的发展以及房地产价值。

　　大不是购物中心的代名词

　　记者：从目前来看，“投资大、体积大”似乎成了国内购物中心的一个标准。这种趋势是否存在认识上的偏差？

　　郭增利：的确如此。目前国内购物中心发展呈现出了“数量多、单个项目体量偏大”的趋势。实际上，购物中心不等于体积庞大，它的内涵不在于面积，而是采用的经营方式。一般来讲，购物中心是发展商、运营商、零售商三方面利益的结合：发展商进行长线投资，获得物业价值的回报；运营商通过管理购物中心，在形成买方市场后，通过调整租金等方式，创造运营收益；零售商则通过购物中心庞大的客流量，在取得销售额的同时，展示产品的品牌价值。

　　记者：从全国的情况看，越来越多的房地产商投身于购物中心行列。对于这个问题，你们如何看待？

　　王利：购物中心不能采用地产的常规方式去经营，它的管理非常复杂，不是简单地把各种商业资源装进去就可以了。比如目前号称中国最大购物中心的北京世纪金源，开业至今生意并不尽如人意。业内评价认为，造成这种局面的原因是商场分散招商经营，结果风格不统一、管理不到位。理想的例子是香港九龙塘的沙田新城市广场，全部是由

开发商自己投资，聘请专业管理团队进行统一管理，采用浮动的租金形式。

　　郭增利：国内房地产商和国外房地产商进入购物中心领域的动机不同。外国房地产商进入时都有一定的资金积累，希望通过投资购物中心，实现物业保值增值，获得稳定持续的回报。国内的房地产商，有的根本是进行短线投资。事实上，“只租不售”是全球购物中心成功的一个基本条件。

　　通过规划避免资源浪费

　　记者：目前国内比较成功的购物中心天河城，刚刚开始经营时非常困难。直到这两年，天河城才开始盈利。按照你们的预测，国内购物中心的回报期大约需要多少年？

　　王利：要视具体情况而定。一般来说，购物中心的回收期很长，大约需要20年左右。实际上，购物中心的经营是否好，还要考虑交通、人口、目标顾客收入等等多种因素。

　　郭增利：我觉得在国内经营购物中心的回报期不会那么长，大概不会超过10年时间。当然，前提条件是物业“纯出租、运营好”。随着未来国内购买力增强，这个盈利期可以缩短。今后，购物中心应加强金融、地产和商业的整合，而不是单纯卖铺位。

　　记者：由于购物中心投资大，牵动面极广，国家4部委去年连续3次发文彻查“摩尔泡沫”。发展购物中心，政府应该扮演什么角色？

　　王利：购物中心一旦失败，造成的资源浪费远远大于超市、百货店。因此，政府对于建设大型购物中心，应该加强引导和调控。例如政府可否出台类似日本的《大店法》等相关法规，通过规划合理分配资源。一些大型商业项目，开工前则可以由政府有关部门组织论证，让行业协会、周边居民、商家参与其中，从而避免商业资源浪费。