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国家外汇管理局日前首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。此前，人们盛传进入中国房市的外资达几百亿元甚至是几千亿元。境外资金进入热点地区房地产市场，是房价居高不下的罪魁祸首吗？
★《中国经济周刊》记者 王红茹／北京报道
“外资主要进入北京、上海等热点城市，虽然比例不高，但影响巨大。而我们当前的金融政策和手段很难对外资进入房地产市场进行有效的监管。”日前，建设部政策研究中心副处长文林峰不无担忧地告诉《中国经济周刊》。他认为，现在的当务之急是金融、外汇以及房地产主管部门及时研究出台相关政策法规，加强对外资监管，严格控制外资进入中国普通住宅市场。
其实，早在8月15日，央行公布的《2004中国房地产金融报告》(下称《报告》)就显示，境外资金已经通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场。随着《报告》的公布，抑制房地产市场炒作、维护国家经济秩序，监管外资进入房地产市场的呼声也越来越高。
“趋利性”促使外资涌入
在中国，还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。在短短三年内，外资地产基金在中国落地生根，迅速膨胀，大有主宰地产之势。据统计，2004年中国房地产业新增外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。房地产业已经连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。
有资料显示，近一年来，海外资本仅仅投资北京房地产业的项目就将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。
外资不仅青睐首都北京，对上海这个国际大都市也是情有独钟。截至今年7月，平均每月有20至30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会，他们主要是来自欧美的基金。在与上海房地产企业合作的项目公司中，国际上名列前茅的几家外资基金在外资所占的股本份额，由过去的5%股份，迅速上升为50%及以上。
究竟是什么力量驱使外资大规模进入北京、上海等热点地区的房地产市场？
“资金趋利性的本质，决定了其进入某一个市场的目的是获取利润。外资进入热点房地产市场，说明在这些市场上投资的盈利预期较好。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受《中国经济周刊》采访时说，资本总是要追逐利润的，如果你这里有空子可钻，有利可图，它肯定会来。
“利润驱动中有一个关键的因素是美元和人民币的汇率问题。尽管人民币升值了，但升值非常小，还是1∶8左右，如果美元兑换人民币在五块多钱是最好的。这样外资涌入中国肯定就不那么厉害了。”重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏对《中国经济周刊》说。
利多还是弊多？
从国家外管局披露的统计数据来看，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入中国房地产市场。那么，外资进入热点城市是利多还是弊多？
“由于外资进入的方式不同，其利弊应从多个方面进行综合衡量。”香港理工大学建筑及房地产学系教授李恒对《中国经济周刊》分析说，首先，由于中国房地产金融市场正处于发展阶段，还没有形成完善的体系，外资的进入将会作为一个融资渠道而存在，这可以为快速发展的中国房地产市场提供充余的资金。
其次，外资入境虽然会直接冲击境内的房地产开发企业，特别是中小开发企业，但是这些外资的注入会迫使中国房地产开发企业改进技术和设备、强化创新及管理理论，将进一步提高房地产产品的供给水平。
第三，外资房地产中介公司或者非居民(如华侨)投资购入楼盘或房产，将会推动房地产消费市场的发展。但同时也势必会影响境内房地产市场的需求，导致房地产价格水平上涨，甚至会产生泡沫。李恒认为，从总体上看，目前外资的进入对境内房地产的影响是利大于弊。
对此，文林峰进一步指出，外资进入中国房地产市场，有利于提高房地产行业整体水平，但是，由于海外资金经常以不可预料的非正常途径和方式进入市场，也给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。因此，从短期看是弊大于利，应引起高层管理部门的高度重视。
渠道复杂 监管困难
清华大学房地产研究所所长刘洪玉向《中国经济周刊》介绍说，目前，外资进入中国房地产市场的方式主要是通过购置已经或将要建成的经营性房地产资产进行出租经营；参与房地产开发企业的股权融资和债务融资；购买中国房地产上市公司的股票、债券；以独资、合资或合作方式直接从事房地产开发；以独资、合资或合作方式设立房地产顾问公司，提供规划设计、项目策划、投资管理、金融服务、工程顾问、销售和租务代理、物业管理等方面的服务。
据了解，从2005年起，随着中国加入世贸组织后过渡期的结束，已允许外资公司在中国设立独资企业进行房地产项目的开发(除高档公寓、别墅外)，外资公司凭借其强大的资金实力，市场竞争能力将远远超过本土企业，并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构将以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。
“由于中国目前还没有出台针对产业基金的法律法规，金融方面监管手段还比较缺乏，不仅数据很难真实统计，既使掌握态势，也没有相应的措施进行有效干预测。因此房地产基金处于无法可依的局面。目前从未来房地产市场发展趋势看，不论是投资还是消费环节，都应尽快出台明确的、符合中国国情、切实保护本国居民正常的住房消费的法规政策。”文林峰告诉《中国经济周刊》，法规政策的不完善，使外资基金有机可乘，它们通过改头换面进入中国，一般多以在低税收地区注册的投资公司的名义出现，即扮演的是投资人的角色，核心内容还是投融资活动。
“目前中央出台的一些宏观调控政策都是针对国内资金和企业而言，现在应该针对外汇资金涌入中国以及具体流向出台一些政策。关键是如何控制具体流向。”任宏院长说。
短期炒作将转为长线投资
据悉，全球有137个国家对非居民投资本国的房地产，都有各种各样的限制，中国则不然，中国从2002年取消外销房、内销房区别，无论是外商还是国内居民与企业，想要投资中国境内的房地产，没有任何的政策障碍。
针对目前的现状，李恒教授认为，可尝试对境外个人结汇购买房产上限实施管理，并对境外机构或个人转让境内房产加强凭证检查，或增加相关约束条件；同时要适当调整境内金融体系及金融政策，为境内房地产企业提供多个融资渠道及良好的投资环境，以保证内地房地产企业及金融机构的健康发展。
“中国房地产市场已经是一个非常开放的市场，不可能走回头路。通过加强金融基础设施建设、发展商业房地产市场、提高房地产资产证券化水平等手段，创造有利于国外长期资本投资者进入中国房地产市场的环境，改变当前中国房地产市场上的外资主要以短期机会投资者为主的状况，可能是一种主要的发展趋势。”刘洪玉向《中国经济周刊》阐述了中国未来房地产市场发展的方向。
值得一提的是，国家现在已出台了相应的限制期房转让、购买后两年内转让将全额征收营业税等相关政策，这将有效扼制国外资本在销售环节投机炒房，今后，像过去在上海房地产市场上掀起的外资炒房风暴将很难再现。但是，短期炒作转为长线投资也会影响到房价变化和普通居民正常住房消费，同时，大规模的外资集中于某一城市或某一项目，都会对房地产市场带来巨大影响。
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