6亿美元再战京沪房地产 麦格理否认短线投机说

　　本报记者 徐炯 实习记者 练微 上海报道

　　“未来12个月内，我们将有6亿美元用于北京、上海两地的房地产项目投资。” 10月17日，麦格理全球物业顾问公司首席执行官吉姆·奎利(James Quille)在上海兴国宾馆接受记者采访时透露。

　　事实表明，麦格理在中国地产的投资正在不断提速。

　　今年1月份，麦格理拆资9800万美元收购了上海新天地附近的在建甲级办公楼“新茂大厦”；7月，麦格理协同其他海外基金以38亿元收购了杭州等9个城市的几处购物中心；9月8日，麦格理宣布出资4亿元收购位于上海陕西南路的“城市酒店公寓”。

　　但麦格理对中国地产项目的空前热情，在一些市场分析人士看来，却蕴含着极大的政策风险。

　　10月12日，瑞士信贷第一波士顿亚洲首席经济学家陶冬在一本新书发布会上称，2年之内政府将有相关政策出台，对海外地产基金购买国内的地产项目进行限制。

　　“就目前的情况来说，人民币资本项目管制，对于地产投资基金已经形同虚设。”陶冬说。

　　地产基金加快投资

　　10月17日，麦格理

房地产集团董事长比尔·摩斯(Bill Moss)表示：“我们20年投资中国的计划，现在已经过了一半，我们对于中国的投资非常满意，在未来的十年中，我们会加大投资。”

　　同一天，这家被澳大利亚最大的投资银行麦格理银行控股的公司，在上海庆祝在中国成功投资10周年。

　　“我们应该是在中国从事房地产最长的外资地产企业了。”摩斯说，“我第一次来上海是1992年。”如今，这已经是摩斯先生第15次来到上海。

　　1995年，麦格理开始在中国天津投资建造住宅项目；随后，麦格理和施罗德亚洲物业集团合资成立第一中国房地产发展集团。2003年，第一中国在上海浦东开发了“澳丽花苑”住宅项目；2004年下半年，第一中国和浦东发展集团签署合作协议，合作开发位于三林地区的一个项目。2004年，位于上海安亭国际汽车城内的“澳丽映象”住宅项目开始动工。

　　同时，第一中国还以开发顾问名义，参与上海11.7平方公里的“东外滩改造”，其中包括3.5平方公里的滨江区域。

　　除了直接参与房地产开发，麦格理还动用最娴熟的收购技巧，叱咤中国房地产市场。

　　2005年，是中国房地产调控年，但这并没有影响麦格理的大手投入。从今年1月份收购再建办公楼，到7月收购大量商业地产，9月收购酒店公寓，其总收购金额已经超过50亿元。

　　据了解，今年麦格理在中国准备投资的5亿美元已经基本投资完毕，由于麦格理在中国投资的优良表现，使得麦格理在海外的基金募集获得追捧，成功募集。

　　今年3月，麦格理全球顾问基金融资3.2亿美元，并宣布其中70%投向亚洲，相当一部分会投向中国。

　　9月29日，麦格理宣布第二只私募房地产基金“麦格理全球物业基金II”成立，融资额超过13亿美元。麦格理同时再次宣布，该基金的70%将投资在亚洲。由于基金可以进行杠杆收购，因此业内人士估计此基金具有超过50亿美元的购买力。

　　“未来12个月投资中国的资金主要来自这个新募集的基金。” 吉姆·奎利说。

　　他表示，麦格理目前没有计划将持有的物业再次出售，原因之一是，“我们投资物业的资金，来自我们的基金，而基金的资金基本上来自于海外投资人。”吉姆·奎利说，“这次在上海的庆祝活动，我们也邀请了全球20位养老金的管理人来上海，让他们感受基金投资的实际情况。”

　　有了海外资金的推动，麦格理在国内房地产市场上更为活跃。“在北京、上海，我们已经有很多项目在进行谈判，” 麦格理物业中国区总裁理查·戴维(Richard David)说，“有几个项目我们已经在做尽职调查。”

　　据戴维透露，目前麦格理在中国主要是考虑收购的方向依然是住宅、商场、办公楼等项目。

　　今年7月份收购的“新茂大厦”将于今年12月竣工，并且具有良好的出租预期，戴维兴冲冲地表示：“我们又相中了上海的另一处商业地产项目。”

　　资本项目管理虚设

　　但市场总是充满了变数。

　　与地产基金的热情不同，陶冬认为，海外地产基金投资国内房产项目的政策限制可能会出台。

　　“虽然目前个别地区存在房地产过热的现象，但是我并不同意全国房地产泡沫一说。”陶冬说，“要注意的是，从去年开始有大量的海外资金进入中国房地产市场，主要集中购买办公楼和商业地产项目。”

　　陶冬表示，很多此类基金在收购项目后，会对项目打包，半年或者一年以后，在海外市场再次出售给保险公司和银行等机构，属于短线投机的行为。

　　但麦格理中国区总裁戴维否认了短线炒作的说法。“我们在中国已经10年，未来我们仍以10年作为一个投资阶段。”戴维说，“而且，我们的投资看中长远的回报率，关注物业的品质和开发商的情况，并不是做短线的投机。”

　　陶冬认为，目前一些海外资金热衷于投资中国地产，主要原因在于

汇率。他说：“用美元收购，换来长期的人民币现金流入，这种情况和炒

人民币升值并无太大区别。”

　　麦格理的吉姆解释说：“我们并不能操控汇率变化，对于汇率的变化，只能对这一风险进行一定的管理。”同时，他进一步强调：“关键是在目前这一阶段，世界上没有更好的地方进行投资。”

　　实际上，目前海外基金投资国内房地产项目并没有政策上的限制。投资收购的资金在结汇、所收租金和出售以后的换汇方面，一般都比较顺畅。特别是对于开发型的项目，各地对于外资基金的到来，都报以招商引资的欢迎态度。