更大的降价波将降临

　　如果有人能在年底前帮我完成新推楼盘6成的销售率，我聘他(她)做销售经理；要是能百分之百售出，我让他做副总！”上海一家房地产企业的老板在谈及今年“最后的行情”时，显得有些焦虑。

　　眼下，“焦虑”是开发商对楼市的普遍感觉：积累了半年之久后，新房上市洪峰不可阻挡地到来了；年关“还钱”的财务压力与日俱增，而每年第一季度的销售淡季又转眼将至 。分析人士认为，在多面挤压下，今年年底到明年第一季度，开发商降价促销的压力会空前加大，市场会在供需博弈中寻求新的均衡。“留给开发商‘死撑’的时间不多了，星星点点的降价之火已燃起，一旦购买力的‘奶酪’被先行者瓜分，后来者只能品尝‘先降主动，后降被动’的苦酒。”

　　供给洪峰不可阻挡，房源积压越来越多

　　官方网站“网上

房地产”统计显示，截至9月底，上海新上市积压的一手房最多时超过2000万平方米；10月以来，新房存量还有近1700万平方米。销售量虽然也在增加，但增量远远赶不上上市量，可售房源越积越多。究其原因，从今年5月份楼市调控发力开始，近半年来，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博弈。本以为“熬到”九、十月份就会“柳暗花明”，但今非昔比，9月份整体行情与去年相比，仍是疲软得很。一年一度的财务结算又一天天迫近，开发商被迫推盘，辅以铺天盖地的促销广告，并不忘制造些“热销”场面，企图抓住第四季度的“尾巴”，争相脱身。

　　统计显示，今年4到8月，上海市场上预热的楼盘有61个，但截至9月底，开盘的还不到1／3；剩下的楼盘几乎全盯着“金九银十”，都准备在年底这一传统的销售旺季入市。10月长假之后，每天新上市房源的面积都在15万平方米左右，不下一两千套，而每天售出的约只有1／3。今年上海楼市第一波供应洪峰已无可阻挡地到来了，在未来一、两个月里，新房大量上市将持续不断，房源积压还会增加。

　　待售房源大量积压，使得新房购房力面临大考。预计今年上海商品房新增开发面积在3000万平方米以上，按目前市场整体均价8000元／平方米(实际区域价格差异很大)计算，至少需要2400亿资金才能将其消化掉。而年内，上海市政府安排的1000万平方米动迁配套商品房和定向销售的1000万平方米中低价房将陆续上市，其对市场价格的“下拉”效应会越来越大。所有这些都表明，未来上海楼市将持续处在供大于求的状态之下，价格上涨已无可能。

　　房企资金链普遍绷紧，融资压力空前

　　更重要的是，“东风不予周郎便”——这一回与去年明显不同，时间不再站在开发商一边，消费者等得起，开发商却等不起。低迷楼市拖得越久，积累下来的新房越多，开发商的资金压力也就越大。

　　进入10月，银行已开始催帐。近期，针对房地产企业的大额授信已基本停止；即使在授信额度内的放贷，抵押、担保等方面的限制从严。此前，建行、农行、交行都曾表示，只愿对年度销量排名前50强的房地产企业贷款。一方面是融资受阻，另一方面支出却提前到来。下半年以来，建筑公司普遍要求开发商在项目进展到一半的时候，须支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企业则要求带现金提货。而在去年房地产行业火爆时，建材费用全由建筑公司事先垫付，等到项目预售，开发商拿到购房人的钱时，才支付给建筑商。

　　急需资金的房地产企业纷纷寻找出路。除了少部分优质企业能获得海外基金、信托等条件苛刻的援手外，大多数房企只得走非正常渠道：或通过银行居间“委托贷款”，以15%到18%的高额年利率向一些有余钱的国企借贷；或是以内部信托的形式，以支付高收益率为诱饵，向公司内部员工快速融资；或是直接忍痛“割肉”，向外转让部分股份、房产，来换取一定的资金。凡此种种，无不显示房产商的资金问题已迫在眉睫。而购房者持续观望、市场普遍预期走跌，所导致的长时间交易清淡、资金无法回笼，正是房企资金压力空前的原因所在。

　　“价格必须回调，回落到去年9月份的水平”

　　没有人希望低迷、胶着的楼市茫茫然地继续下去，买房人不希望，开发商不希望，监管当局也不希望。如何结束眼下楼市疲软的“不应期”？

　　唯有调价。价格是楼市胶着行情的始作俑者，也只有价格才将是暧昧、低迷楼市的终结者。“不管开发商是否心存幻想，价格必须回调。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟说，楼盘能否卖得动，关键看性价比，“只有那些价格、品质都尊重客户的楼盘才有售出的希望。”

　　事实上，目前市场上大凡销售尚可的楼盘，都是那些性价比突破了消费者心理底线的楼盘。譬如9月初，万兆地产率先以“特价房”的方式，在上海南郊七宝地区推出三幢小高层，均价不到7000元/平方米，回落到该项目2004年年初的水平。结果，两天之内销售140余套，回笼资金超过1亿元。综观9月份，上海楼市成交的热点明显集中在降价楼盘。10月上旬的房展会上，被看好的也是“特价楼盘”。

　　“房价，确切地讲是下调的房价，现在是决定成交量的首要因素。降价营销价成了撬动市场成交量的一大支点和关键要素。”上海华燕置业策划有限公司副总经理邓伟博士说，毕竟广大自住型购房需求考虑的第一要素是房价，而不是收益率等诱惑性指标。当开发商津津乐道某楼盘降价导致一周内成交率高达50%时，市场传达了一个明白无误的信号：需求仍青春常在，只是什么样的价格体系，才能让低迷楼市中的亮点不再是星星点点、昙花一现。

　　买卖双方会接受什么样的价格体系？市场将在什么区间达成均衡？

　　“房价必须有较大幅度的调整。”方方房产工作室主任胡宗亘认为，跟风不只是消费者的专利，开发商也会如此，当市场上多数开发商都采取这种行为时，必将把价格降到更低。

　　邓伟告诫，一旦降价的示范效应疲软，后来者也许只能品味“先降主动，后降被动”的滋味。

　　中国指数研究院(华东)副院长、分析师陈晟认为，在收支双向挤压下，今年年底、明年第一季度，开发商的资金压力将达到最高点，届时新的降价波将不可避免；开发商不得不迎合市场，最终让“房价回落到去年9月份的水平。”他甚至还断言，“利润率不降低、楼市不进入理性状态，宏观调控就不会停止。开发商一定要有这样的意识。”

新浪财经小调查

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