重庆房产新政 令2亿资金一夜抽身

　　本报记者 李国 实习生 涂楠

　　记者调查发现，重庆最大“农改超”龙寰超市遭遇集体退铺，直接原因是承诺的产权证拖了9个月后，至今未发放到投资者手中。

　　龙寰物业公司董事长夏正文认为，此次“退铺风波”表面看是由于公司未及时把产权 证办下来，但根本原因还是“农改超”的出租率不高，经营不理想，使得投资业主失去信心。

   资金链断裂

　　夏正文分析认为，目前龙寰的“农改超”面积过大，单位面积产值较低。由于“农改超”目前大都实行自营，很少像旧农贸市场、大型百货超市那样搞招租、联营，并在采购、经营、配送、管理、收银等环节也搞五统一，使得每1000平方米的卖场，则要投入10个左右的工作人员，加上改造投入成本等，经营成本已经达到原来农贸市场的三倍，但是盈利能力并没有提高，因此“农改超”实际上无法与同等规模的老农贸市场、大型百货超市相竞争。龙寰旗下14家“农改超”中，卖场经营面积动辄数千，甚至近2万平方米的也有，而销售情况并不尽如人意。

　　另外，“农改超”上游产业链，包括猪肉、蔬菜、鸡蛋等产品生产，多为小农经济模式，未形成企业化生产、配送，生产、物流成本降不下来，就得转嫁到销售环节，如此一来，与传统的农贸市场相比，“农改超”仅仅是卫生环境、产品质量、售后服务得到了一定改善，但价格方面几乎无竞争优势。

　　存活“农改超”不足一成

　　两年来一直热销的“农改超”提前进入寒冬。龙寰物业统计，去年全市共有40多家

开发商，共完成90余个“农改超”项目改造、升级。据介绍，今年5月12日，建设部等国家七部委发布“

房产新政”后，重庆市共2亿多元资金，一夜之间退出“农改超”。

　　夏正文介绍，“农改超”本身是发展趋势，市场空间仍很大，但具体操作时，除面临政策风险外，主要是经营风险。此前部分开发商为了尽快脱手套现，不顾市场供求，盲目抬高投资回报率，最高的达到了17%，而老农贸市场的正常回报率一般不超过6%，而新市场也不过9%左右。

　　据分析，大多数开发商抽身“农改超”，主要是受“房产新政”影响，没新项目支撑，圈不到新钱，资金链一旦断裂，也就无法兑现前期项目投资客户的租金。投资者退市，主要是经营管理公司招商困难，看不到收益前景。

　　各地“农改超”陷入困境

　　业内人士称，从全国的情况来看，2000年在全国兴起的“农改超”在经历了两年多的运作之后纷纷陷入困境。广州市2002年“农改超”搞了80家，2003年上半年只开了10家左右；武汉生鲜超市只赚人气不赚钱；2004年，南京8家生鲜超市全部倒闭；杭州已改建成的生鲜超市仅有5家，经营上大多如履薄冰。尽管没有人会怀疑“农改超”是农贸市场的未来发展方向，但是“农改超”的出路问题却是开发商和投资者普遍关心的问题。是不是“农改超”就此寿终正寝呢？据重庆市工商局统计，重庆市主城区共有农贸市场300多家，目前完成“农改超”的市场仅几十家。每个“农改超”的摊位至少有300个，一个摊位平均以5万元价格计算，销售额就达1500万元。主城区有200多家农贸市场尚待升级换代，保守估计，“农改超”将会带来30亿元商机，前景仍然十分可观。

　　地产业界预测政府将会在今年下半年或明年初对“农改超”的发展做出相关法律规定。来自重庆市商委的消息显示，其市场处已经在今年上半年对整个重庆的“农改超”项目进行调查统计。有知情人士表示，可能在近期对这个市场进行进一步监管，亦有可能制定具体的法规规范“农改超”。