深圳土改：先行还是落后

　　转地工作年底结束，将不参照广东新出台的省内农地可直接上市交易的相关规定

　　探索改革与创新

　　温家宝总理视察深圳并发表题为《顺应新形势　办出新特色　继续发挥经济特区作用》的讲话后，关于深圳将如何发展的话题再次引起广泛关注。就此，本报推出连续报道《探 索改革与创新》，本期关注的内容是深圳在城市化过程中，如何妥善处理土地流转问题。

　　正在迅速推进的特区外城市化转地工作已经完成了大半，按照政府制定的时间表，将在今年底“一次性转地、一次性付款，一年内完成”。就在深圳即将彻底告别乡村体制时，自今年10月1日起实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》将一个问题摆在了深圳人面前——在城市化过程中，如何妥善处理土地流转问题？实现和谐过渡方面，深圳到底是先行了，还是落后了？

　　改革开放以来，在全国率先发展的珠三角地区，发展经济的冲动促使农村集体土地纷纷入市流转，但在我国规定土地必须征为国有方能进入市场的前提下，这些集体土地只能以隐性的方式流转开发，很难取得合法的身份。

　　《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》于10月1日施行。《办法》规定，广东省内的农地可以直接进入市场交易，自由出让、转让、出租和抵押，并与国有土地“同地、同价、同权”。有媒体评价说，这是中国农地第一次赢得合法直接入市的权利，其改革探索的意义与价值不亚于当年的联产承包责任制。

　　那么，这个办法深圳会否执行？昨天，深圳市国土资源和房产管理局一位负责人告诉记者，由于深圳自今年起已经启动了特区外宝安、龙岗两区的城市化转地工作，到今年底时，农村集体土地将不复存在，因此，不会参照省里的这个办法执行。

　　对此，综合开发研究院研究员、深圳城市化研究会副会长李津逵表达了不同意见，他认为，与省政府出台的这个办法相比，深圳此轮城市化转地做法则是“国家城市化”模式，是不承认农村与农民所处的社会发展阶段的一种做法。他解释，“国家城市化”即在我国城市化的进程中，由政府来独揽城市化进程中的全部资源配置，以牺牲农民利益为代价，结果造成了全社会的极大资源浪费。当前深圳正在进行的这轮城市化转地，其做法仍旧是由国家来垄断城市化的关键性资源——土地。广东省出台的这个办法则相对合理得多。“省里的做法就是要纠正‘国家城市化’的失误，在推进‘国家城市化’的同时，与民间城市化相协调，使农民可以参与和分享城市化的成果，而不是把农民当作包袱甩出去。”

　　而深圳民间房地产研究人士半求则对深圳转地工作表示认可，他认为此举可使政府掌握更多的土地，保证城市发展空间。

　　观点交锋

　　赞

　　转地可保证深圳发展空间

　　我个人认为，深圳这次城市化转地，虽然有些不那么充满人性，但从历史的眼光来看，我是赞成深圳这次“土改”的，而且我认为它是深圳市政府在历史上一次极具智慧的行动。

　　为什么这么说？在转地之前，掌握在市政府手中的国有土地只有100余平方公里，掌握在农村集体经济组织手中的土地又过多，如果不扭转这种局面，土地市场将非常混乱；再有，在中央不允许深圳扩大辖区面积的情况下，实施城市化转地以后，可以使深圳的发展空间得到保证；深圳发展到现阶段，必须树立“大深圳”的观念。特区外要发展，实现与特区内的一体化，如果没有成片的土地掌握在政府手中，是难以满足深圳发展需要的。

　　当然，在城市化的进程中，我也不赞成完全剥夺原村民的权益。但一方面特区原住民应该加快融入城市化进程，同时，政府也给各农村集体股份公司留下了备用发展用地，允许其作为商业出租或短期租赁，相信要实现小康生存应该没有问题。

　　半求　深圳民间房地产研究人士

　　弹

　　转地破坏了乡村社会生态

　　省里这次出台的办法，事实上就是在给一直以来都“违法”的集体土地流转市场正名，是在纠正自己以往“一刀切”的僵化错误。

　　我在宝安调查的时候，曾有宝安的原住民说，深圳城市化进程来得太迅猛了，简直有些像东南亚的海啸。城市化以摧枯拉朽之势破坏了原有的乡村社会生态，虽然有些农民在转地的过程中一夜暴富，但这种暴富是以出卖祖祖辈辈赖以生存的土地为代价的，随之而来的，便是其经济生产方式的破产。因此，深圳此轮转地将急剧地激化社会矛盾，不利于和谐社会的构建。从深圳的发展路径来看，往往都是政府出台一个政策，民间采取另一个对策，深圳的发展是两种力量恶性博弈、共同作用的结果。这种现象在城中村等问题上比比皆是。

　　有观点认为，深圳土地资源紧缺，与其把土地放在村民手中低水平开发，不如集中到政府手里集约利用。但是，如果以前能够像省里出台的这个办法一样允许农村集体土地上市流转，并加以确权，明确土地长期归其利用，相信任何人都不会低水平利用的。

　　李津逵　综合开发研究院研究员、深圳城市化研究会副会长

　　链接

　　广东“土改”新办法

　　10月1日起，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式实施，该办法允许省内农村集体建设用地直接进入市场交易，打破了农地非经政府征用不得转为非农用途的旧制，也开创了征地制与农地直接入市制并存的新时期。

　　该办法就集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转程序和流转后的收益及法律责任等问题作出了规定。明确兴办各类工商企业、公共设施和公益事业及兴建农村村民住宅，可以使用集体建设用地，但集体建设用地不得用于

商品房开发建设和住宅建设。

　　办法规定，村集体经济组织出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　在集体建设用地使用权出让上，规定指出，以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。

　　集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳相关税费。

　　采写:本报记者　李斌