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多家商业银行要求央行，将房贷固定利率和房贷证券化一起审批
据《21世纪经济报道》报道，近日，中国人民银行货币政策委员会主持召开的2005年第三季度例会上，一位与会人员起身发问：“先放开利率，还是先放开(金融)工具(创新)？”
人民银行广州分行有关人士列席了此次会议，该行知情人士告诉记者，固定利率个人住房贷款的推进问题正是此次会议的重要内容之一。
固定利率遇阻
9月初，光大总行副行长李子卿通过媒体“透露”，该行将于年内推出5年期的固定利率个人房贷，广州是为首批试点城市。此前的8月15日，央行发布《中国房地产金融报告》明确“可以考虑允许”发放固定利率房贷。
可是，记者就固定利率房贷推进情况采访四大国有银行和光大、招商等多家股份制银行广东分行，其业务部门均以“总行未有任何下文”回馈。光大银行广州分行个人银行部总经理陈晖则称此项业务“至今只是申请，未有任何实质性敲定”。
“(固定利率房贷)这件事我们不急，央行急。”某银行广州分行一位知情人士如是说。
该人士称，央行此次力推固定利率个人房贷业务，意在增加固定利率这类新的定价方式，促使各商业银行“学会风险定价”，此后再相机放开金融创新产品。
证券化冲动
“固定利率房贷，必须以信贷资产证券化为前提。”上海工行一位内部人士透露，各行提交的固定利率个人房贷业务申请，“基本上”都附有议案，要求顺带审批包括房贷证券化、人民币利率掉期期权和远期等所有与房贷期限相关的衍生产品，“要批就一起批，不批就都不批”。
据悉，目前提交房贷证券化申请的银行已有不下十家，并且均把房贷证券化作为实施固定利率个人房贷的先决条件，“这令央行非常为难。”该人士称。
该人士还透露，和其他行相似，上海工行设计的固定利率房贷也是组合形式：前5年实施封闭式贷款、商定固定利率，比目前5年期房贷利率高出0.6—1个百分点、不可提前还贷；剩余年限则是开放式贷款，即利率按照市场浮动，借款人可随时提前偿还贷款。并且，主要针对20～30年期、40岁以下的人群的贷款，“根据经验，这个人群的还贷时间多在5年左右”。
上述人士表示，房地产信贷资产证券化后，面临二级市场转让问题，在市场上运作房贷证券化资产转让，需要机构投资者操刀。中国银行某分行内部人士告诉记者，二级市场转让应引进银行之外的其他风险投资基金，只有经营性质不同、盈利目标各异，才能形成产品交换。
［相关背景］新投资手段：“房贷证券化”
房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，一方面可以解决银行信贷资产流动性不足的问题，另一方面可以使资金实力不足的小企业和个人参与房地产投资。
由于住房贷款的期限普遍很长，最长可以达到30年，而金融机构吸收存款又具有短期性，为解决“短存长贷”中的资金流动性问题，许多银行均希望拿到房贷证券化牌照。
事实上，住房贷款是中国银行业最优质的资产之一，投资者承担的风险极小，而收益的利率又通常高于国债利率，因此，被业内人士认为完全可以成为市民新的投资手段。
［相关链接］加息预期下宜选固定利率房贷
广州业内人士介绍，所谓固定利率房贷，就是银行与市民签订房贷合同时，按当时的相应贷款期限确定利率。也就是说，在贷款发放后，不论利率的升降，仍按原约定利率执行。例如市民张先生跟工行签订10年的房贷合同，合同约定的利率为5.31%，在合同期内，不论利率的升降，都按5.31%计算。
分析指出，在加息预期下，市民应选择固定利率的房贷。但如果降息，选择固定利率房贷的市民还是必须按固定利率还款，并不能享受利息下降的“好处”。
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