海南酒店地产预警

　　本报记者 阳静纯 杨兴云 海南报道

　　海南再次陷入新一轮房地产“泡沫化”的担忧之中。

　　海南省海口市市长陈辞不久前在中共海口市委十届五次全会上表示：“受消费需求制约，海口房地产供大于求。拟加大促销，引进岛外房地产需求。”

　　随后的舆论称，海南“供大于求”的现状需要“10年才能消化掉”：海南目前房地产供应量约1000万平方米，每年销售量仅100多万平方米。

　　“海南房地产价格在全国省会城市中排在倒数，怎么可能会有泡沫呢？而旅游地产的价格偏高很正常，这是由资源的稀缺性决定的。”海南省建设厅副厅长向多银对本报表示。

　　9月2日，海南省建设厅发布用半年时间调研的结果——《市场形势调研：海南省房地产不存在过热和泡沫》指出：海南房地产业正处于恢复性增长阶段，市场运行总体上是健康的，不存在过热和泡沫现象。

　　但业内认为，海南房地产泡沫有转移到了酒店业的倾向——海南酒店业目前就已经达到了2020年接待3000万游客的远景规划能力，而且新酒店建设还将大量涌现。

　　严控商品房供应量

　　“10年才能消化掉”这组数据，“应该是将1993年遗留下来的停缓建工程等计入其中。”海南云通房地产开发有限公司副总经理李翊认为，他在海南有12年的从业经历。而据海南省建设厅房地产业处副处长陈武分析，100多万平米的销售数据没有将预售部分统计进去，如果计入预售，一年销售量将达到200多万平方米。

　　9月2日在海南省旅游房地产政策研讨会上，海南省建设厅厅长夏恩恕详细介绍了海南商品房的供求状况。2000年至2004年，全省商品房竣工面积为363.1万平方米，而同期销售面积达到412.9万平方米。其中2004年商品房销售面积为125.76万平方米，竣工面积105.31万平方米。新建商品房空置率已从2000年的63.3%下降到了2004年的9.1%，而通常认为10%是危险区的警戒线。

　　但1993年房地产热潮为海南留下的压力仍在。目前海南仍有54万平方米积压商品房待售，430万平方米“半拉子”工程待复工续建，809公顷土地闲置。

　　“这些房子

户型结构非常老化，就像是旧货市场的过时产品，或者是以前的大砖头式手机，即使拿出来也没人要，对主流商品房没有冲击性。”海南盛达房地产开发有限公司副总经理章国文说。据他介绍，这些房源即使改造难度也很大，且多数为难以处置的写字楼。

　　为此，陈辞市长的打算是：政府把40%的半拉子楼盘买下来，把它变成绿地、经济适用房或学校等。在半拉子工程没消化前，政府按照“从严控制，适度发展，限制增量，盘活存量”的原则，对商品房实施总量控制。

　　“全省原定的250万平方米商品房供应量将减到200万平方米左右。”陈武说。

　　投资客骤减

　　但是海南房地产的对外依赖性引起了人们的注意。以海口为例，其人均居住面积超过25平方米，按照小康社会的人均目标，现有住宅已绰绰有余。从增量来看，海口市现有人口160多万，预测2010年总人口为180-200万人，增量非常有限。

　　“岛外销售占到四成。”陈武说。海南岛外销售绝大部分集中在高档地产，或称旅游地产项目。

　　在即将于2005年10月底举行的海南秋季房展上，有160家房地产企业准备参展，商业地产、旅游地产项目占到60%。

　　海南中高档地产的回暖，是随着半拉子工程的处置开始复苏的。“政府处置存量房让投资者意识到这是市场上升的拐点。”李翊说，“在短短两三年间，中高档

房价格迅速从两三千元拉到现在的七八千元，甚至上万元的价格。价格高开使涌入岛内的外地资金进一步增多。”

　　在去年楼市火爆的时候，新注册的外地房企就有几十家。

鲁能集团买下琼山新市区几千亩土地，深圳宝安集团也以工程换地方式取得江南城500多亩地。

　　这些房子的购买者不少来自上海和江浙等地，但在最近一轮宏观调控中，投资客骤减。

　　据海口市城调队对近50家房地产公司的调查显示：8月份，近30%的房地产公司本月没有发生销售，45%的房地产公司销售量比上月明显减少，17%的销售量比上月减少达一半以上。李翊介绍，其开发的金外滩项目正考虑把外销宣传步子扩大到东北等高寒区和香港以及境外。

　　但是陈武认为：“现在很多拥有良好资源的房子被低价卖了出去。其实，我们不想招那么多人进来。我们要等人气旺了，再把这些资源好好利用起来，而不是一次性浪费掉。”

　　目前海南控制高档地产项目的思路是，限制在一线海景地区开发住宅。“沿海一线土地开发要以旅游用地、公共用地为主。重点旅游区开发要整体规划、分步实施，以项目带土地，分年度按项目进展批准用地指标。”海南省省长卫留成在9月2日召开的海南省旅游房地产发展政策研讨会上表示。

　　转移的泡沫

　　但一开发连锁酒店的三亚投资商担忧，房地产泡沫有向酒店转移的倾向。他在三亚投资新建的三星级酒店每晚现在不超过100元。

　　海南酒店业在2003年整体亏损2.25亿元，亏损面接近80%。2004年至今，还不见确切的统计数字，但2004年的开房率比2003年低1.9个百分点。

　　海南省旅游局副局长陈耀认为，海南酒店客房供大于求导致酒店业大面积亏损。截至2004年底，海南纳入旅游统计范围的旅游饭店近300家，其中星级宾馆214 家，年接待能力2300万人次。另外，还有尚未纳入旅游统计的住宿接待单位700家，加起来总体接待能力近3000万人次。但2004年海南旅游仅接待了1270.86万人次。

　　陈耀认为海南酒店大量增加是由历史原因造成的。在海南大量存量房地产中，有很大一部分就是以酒店和度假村形式存在的，另有相当一部分也将转化为酒店、度假村或其他形式的旅游房地产。部分居民自有房产也用于季节性出租，也分流了大批游客。

　　但是新酒店还将大量涌现。

　　“华润石梅湾一个五星级、一个四星级酒店的项目已上报。” 万宁市政府人士介绍，尽管酒店多过米铺，但上档次的酒店却不多，“华润前期为项目做的五通一平可能就将达到10亿。”