国际篇：典型市场经济国家的住房政策

　　大概七、八年前，一个有关于“中国老太和美国老太在天堂里的对话”的故事传遍了中国，她的影响力不亚于市场经济下居民自主购房的启蒙教育，把提前消费的观念深入到国人的意识中。

　　在住房制度改革进行七年之后，回过头来向我们曾经学习过的典型市场经济国家寻找差距显得格外有必要。我们选取的调查对象，除了加拿大是有名的福利国家之外，美国和新 加坡并不具有明显的福利制度特征。他们的经验表明，在实行市场化改革模式的前提下，可以存在更有效的推进方式和配套改革内容。

　　普通侨民在新加坡的住房故事

　　文/本刊特约作者 王剑毅 发自新加坡

　　2002年底，结束了几年的租屋生活， 来自中国的李先生在新加坡拥有了自己的房子——一套政府组屋。李先生当时29岁，在新加坡工作将近两年，太太工作一年，手里的存款刚好能够支付首期20%的房款和做一些

装修。

　　李先生的房子使用面积109平米，三室一厅， 房龄十一年，位于小岛上西部较偏位置，离地铁步行12分钟左右，周围有很齐全的配套设施，购物中心、学校、超市、健身设施、 图书馆等一应俱全。

　　他们的状况是很多旅居狮城的中国人的缩影：先到这里上学，毕业后找一份办公室工作；拿到永久居民；工作两三年后买房子；收入状况在当地也算中等。总体而言，购买房产并没有成为一般家庭的沉重负担。想买房子的基本上都有能力支付首期和月供，房子的总价大约是家庭年收入的3～5倍。对于家庭收入更高一些的家庭，可以买大一些，地段好一些的；只有一个人工作或收入低一些的就买两室一厅的房子。

　　新加坡有大约80%的人口住在政府组屋里。所谓政府组屋，就是由政府设计、建造并出售出租的房产。组屋越新，外形设计就越漂亮，周围环境也更好，但面积有减小的趋势，质量总体来说都不错。

　　由于政府并不以盈利为目的(当然也不会亏本)，新组屋是比较便宜的，但组屋公开市场上只有二手房，新建的组屋只能由政府出售给新加坡公民，永久居民只能购买五年以上的二手组屋。比如，李先生所住的房子，政府是以十几万元(指新加坡元，下同)卖给第一任屋主的。所以大部分新加坡公民在公开市场卖掉他们购买的新屋时，都能得到一笔利润。

　　至于购房的资金负担，对一般人来讲并不十分高昂。仍以李先生的房子为例：有基本装修,房屋总价21.5 万元，价格由两部分组成：政府做的基本估价为20.1万元，买卖双方商量的溢价为1.4万元。付完首期后，每月的月供随银行贷款利率的变化而有所不同，大概在500 到700 元。

　　他们夫妇的每月总收入6000多元，其中20%被扣除存入公积金账户，公司每月相应存入工资的13%(政府会根据总体经济情况而对这一比例有所调整，大概在10%到16%之间)，而公积金的75%可被用于支付房屋贷款；也就是说，他们家庭月收入的33%×75%=25% 可支付月供。这笔钱已足够，不用再额外支付现金，所以负担不大。

　　对于新加坡公民，如果选择不购买新房，购买二手房也有优惠：家庭总月入如果不超过8000元，政府会给予一次性的补贴3万元。而且， 新加坡公民可以选择不从银行贷款，而从政府领取低于市场利率的长期贷款。所以，对于收入中等的新加坡公民，他们的负担是更小的。即使对于刚刚毕业的本科生，他们的平均月入大概在2000元左右，工作三四年结婚时也基本可以负担得起；其他学历较低，收入较低的群体可能需要更长的时间；对于极少数收入很低的弱势群体，政府会以极低的价格(每月几十新元)出租组屋给他们。

　　总体来讲，新加坡人拥有房产的比例是很高的，大体在90%以上(少数富人群体会购买有地住宅或公寓)。

　　最近，新加坡政府又出台了一些新政策，其中最主要的措施是降低了购房门槛：首付从总房款的20%降低到10%，相应地银行贷款上限从80%提高到90%。新政策受到民众和银行的一致欢迎：年轻人更容易拥有房产了；银行对市场很有信心：新加坡房地产市场是没有泡沫的，政府可以在相当程度上左右

房价；而市场对新政策的解读是利好消息。

　　中国国内大城市的房价这几年飞涨，新加坡政府组屋的价格，即使从绝对值来讲，已经和北京、上海的价格差不多了。但其实新加坡的劳工成本、原材料价格比国内还是高不少的。能实现相对较低的房价，最主要的因素是政府不以盈利为目的而抬高地价。这对于面积只有600多平方公里的小岛国是不容易的。

　　(作者供职于新加坡Seagate公司）