|
”经济适用房政策无疑已经走入了歧途”。8月25日，北京理工大学经济学教授胡星斗先生在其寓所接受采访时向《资本市场》记者发出感慨。
1994年7月出台的房改政策对城镇居民的住房供应体系作了较为明确的规定。商品房(包括普通商品房、高端公寓、别墅)面向高收入人群，而廉租房(包括经济适用房甚至更廉价的小户型住房)则面向广大中低收入家庭。现实却是，经济适用房业已蜕变，与普通商品房没
有多大的差别。廉租住房制度形同虚设，名存实亡。
“应该成立专门的机构来负责公共住房保障制度的落实”，尹中立博士建议。“值得借鉴的是香港的房委会。它不是一个纯粹的官方机构，而是一个半官方、半民间的组织，其人员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制定政府的房屋发展计划并监督其执行。房委会具有充分的透明度，必须及时公开有关政策，接受传媒和社会的监督。这样，就从决策层面上保证了政府房屋政策不至出现太大的偏差。不过，住房发展政策的具体操作并不是由房委会来完成，而是交由房屋署负责进行。房屋署属于政府机构，由该机构负责房屋政策的贯彻实施，保证了政策实施的权威和效率”。
“向房地产转让者征收高比例的所得税以抑制投机炒房客的行为；对闲置土地严格按规定收取闲置费，两年以上闲置的土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利行为；增加经济实用房的供给数量，严格控制经济适用房、廉租房的面积，充分考虑购房者、承租者经济承受能力，实施有梯度地使用原则；严格监督土地出让金的使用去向，专款专用，一半以上的土地出让金应该用于经济适用房、廉租房的建造”，尹中立与他的合作者郭建波一起发出这样的倡议。
实际上，早有经济学者就内地房地产所存在的问题做过实证研究。2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心平新乔博士与他的合作者陈敏彦就联手做了一个关于《融资、地价与楼盘价格趋势》的房地产研究报告，道出了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，结论是：政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者。
平新乔指出，当前房地产业在效率和公平两方面存在的问题在相当程度上都应归之于地方政府的政策。因为各地方政府控制着最重要的资源——土地，是房地产市场中最大的“庄家”；而房地产商则将土地成本毫无保留地转嫁到购房者的身上。房价暴涨，愈演愈烈，由此可见一斑。
实际上，翻检历年的房改政策不难发现，其始作俑者就在于1996年将“房地产业作为国民经济的一个新的增长点”的论调。作为拉动内需的一个手段，房改突然竟负载了内涵深广的“救世主”的角色。“这是一个转折点，但也不能对此苛责太甚”，一名不愿具名的学者对记者说，而易宪容博士的观点“房地产暴利是地方政府对财富的掠夺”恰恰与此尖锐对峙。
“由于城市政府只能拿出很少的免费土地，仅此一点就成了住房社会性保障的瓶颈，使每年只能建设6%经济适用住房。如果借鉴美国的做法，只给经济适用住房以税费和贷款优惠，那么，就能顺当地实现每年建设80%经济适用住房的需求”，“在高额利润的驱动下，其它行业投机者以及拥有较多积蓄的居民，纷纷将其资金投向房地产，是近几年每年房产投资都以20%以上的速度爆增的主要原因，也是近几年一些城市投建了许多大户型高价住房之后仍然需求旺盛(其中相当一部分属于虚假需求或虚假繁荣)的主要原因。把商品房建设量控制在20%以内，而且收取高土地出让金，课以高税，既限制投资规模，又限制高额利润，就能较好地解决住房投资增长过快和虚假需求过旺的问题”，中国房地产及住宅研究会副会长包宗华先生分析。
“如果我们1998年就借鉴新加坡的做法，决定每年建设的住宅时，小户型低造价的经济适用住房不得少于80%，而且其房价由政府进行控制；对20%的商品房收取高额土地出让金和高税费进行适度调节，就能较好地解决房价陡涨、房价高昂等问题，也可抑制投机炒作等流弊”，包宗华先生当年研究经济适用住房政策之时并未想到，房改政策的一时之偏，竟然衍生出了如此之多的积弊，而且时至今日，“推行以小户型低房价经济适用住房为主的政策，需要做许多清理、协调和衔接工作，问题很复杂，难度很大”。
| 
