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固定利率房贷欲试水 风险较大专家建言谨慎选择


http://finance.sina.com.cn 2005年09月10日 14:35 中国经营报

  作者:巫燕玲 来源:中国经营报

  自央行出台的《中国房地产金融报告》中提到,“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”以来,有关固定利率房贷的消息就不绝于耳。

  据了解,光大银行已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料,是首家
递交申请的商业银行。工商银行则在早前放出风声,计划推出固定利率房贷。而招商银行,民生银行等多家银行也对此业务流露出了较大兴趣。目前最有可能推出的是5年期产品,其固定利率为6%到7%之间。

  光大银行广州分行有关人士对记者说,对于购房者来说,固定利率房贷可以锁定未来支出,免受利率冲击;而对于银行来说,这也不失为扩展业务和锁定赢利的时机。

  固定利率有多高?

  以今年的升息为例来说明固定利率房贷。

  今年3月,5年期及以上

房贷利率从5.31%升高至6.12%。以20年期50万元的房贷为例,按照5.31%的原房贷利率计算,每月需还银行贷款3386元;按照新房贷利率6.12%计算,购房人每月的月供为3616.85元,相当于每月多交230元。假设以后利率没有任何变化,粗略地以20年为计算,则要多交5万多元。但如果购房者一开始和银行约定利率5.31%,那么在20年内就可以按照固定不变的利率来交纳房贷,不用多出5万元。反之,如果利率下调,购房者则要多出钱。

  目前银行实行的个人房贷为浮动利率制,银行发放的个人住房按揭贷款利率并不固定。如果央行对贷款利率进行调整,贷款购房人将在下一年度执行调整后新的利率。

  由于人民币利率处于多年的低位,目前处于加息周期中。固定利率房贷的推出无疑迎合了消费者规避风险的需求。

  但问题是银行能给出什么样的期限和利率。

  业内人士称,国内银行规避风险能力有限,最先推出的可能是5年期的产品,其固定利率在6%~7%之间。

  “加息周期中,固定利率肯定会比现行利率高。”某国有银行房贷部负责人对记者说。在加息周期银行制定固定利率,取决于银行对于利率的预期,以及相关成本的考虑。“银行不可能做亏本的买卖,但目前在竞争激烈的情况下,利率固定得太高并不现实。”他预计,以前几次加息的幅度来估算,未来数年内央行加息幅度不会太大。

  目前,央行对个人房贷利率实行下限管理,下限利率水平为相应期限贷款基准利率的0.9倍,

商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

  上述房贷部人士预期,如果固定利率房贷推出,各家银行的固定利率和期限有可能不一致,相关条款也不会一样。商业银行可能推出固定利率+浮动利率组合的产品,即贷款的一部分实行固定利率,而另一部分则是浮动利率,这样银行也可以分化一定风险;还有可能推出的产品设计是,约定一定周期后再重新评估,例如10年期限,可能规定5年期固定利率后,再重新评估,之后续签一个新的利率标准。

  固定利率房贷好?

  上述光大银行广州分行人士认为,倘若期限太短,而利率太高,那么不具有灵活性的产品设计将不能吸引到购房者。而民生银行广州分行人士则判断,以中国国内的利率情况,短期内,固定利率仅能作为浮动利率房贷的补充产品,不会成为主流产品。

  记者随机采访到的购房者普遍表示,暂时还会处于观望的状态,因为“5年的固定利率意义并不大”。有目前签订了5年浮动利率合同的购房者认为,如果万一加息,提前还部分贷款也可抵消利息支出,没必要用固定利率锁定。

  前述国有银行人士也认为:“实行固定利率后,银行会收取终止合同的违约金,而且应该是较高额度的,所以购房者要看清楚关于

提前还贷的条款。”

  依照国外的经验,选择固定利率房贷的购房者占多数。事实上,目前已经有渣打银行等外资银行推出相关的固定利率房贷产品,但只针对境外人士。

  业内人士认为,如果预期通货膨胀增大,经济发展迅速,采用固定利率较好;如果预期通货膨胀减小,经济发展缓慢,则采用浮动利率较好。

  固定利率房贷的推出无疑迎合了部分消费者规避风险的需求。业内人士称,国内银行规避风险能力有限,最先推出的可能是5年期的产品,其固定利率在6%~7%之间。


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