商业地产空置面积急升 商务部警告存在泡沫风险

　　本报记者 王延春 北京报道

　　有时候你会不明白这里的主角到底是谁。9月8日在北京举行的第十二届亚太零售商大会，成了全国各地商业地产开发商的舞台。李民是他们中的一个。李民是北京中关村国际商城的总经济师。她穿梭在永旺、家乐福和好又多的摊位前，极力向这些零售商推销着自己的购物中心，但现在，李拥有的那些土地还是一片圈起来的荒草地。

　　他们中的很多人并不知道，商务部起草的一份关于商业地产的调研报告已进入最后的修订阶段。调查显示，银行在商业地产上需要承担的风险资金大约在1400亿元到1800亿元之间。

　　紧急调研

　　

宏观调控之后，资金在寻找新的空间，商业地产投资急剧膨胀。

　　“从住宅领域中转过来的投资大约占到30%左右。”参与调研的中国商业地产联盟秘书长王永平说。

　　2005年1-5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建项目面积同比增长94.7%。今年1至5月国内商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。

　　商务部的调研也正是在5月份开始的。一份份问卷发往各地商务主管部门。商务部市场建设司的一位负责人告诉记者，问卷涉及商业设施招商和经营情况、资金运营状况以及购物中心的规划建设等内容。“7月我们到浙江、广西、成都和重庆等7个省市进行了调研。”他说，重点是与各地的

房地产商、行业协会和相关部门座谈，考察商业地产的运作。

　　对于此次调研的目的，王永平向媒体透露，主要是摸清商业地产是否存在泡沫，投机有多大；同时，商务部希望摸清商业设施的增量，商业地产的布局，以及如何与城市商业网点规划配套。为国务院调整行业政策提供依据。

　　商务部调研行动开始不久，农业银行、建设银行、广发行等金融机构也加入到了调研的行列，调研成了多个机构的联合行动。

　　此前，商务部就从央行调取相关数据，并和央行、银监会进行了座谈。

　　“我们总的判断是商业地产发展前景不错，但需要相关政策规范。”参与调研的商务部一位人士说。上述商务部人士说，调查组的主要意见是：目前一些城市商业地产的空置率过高，销售价格过高，开发过分依赖银行贷款，局部有过热的苗头，尤其是二三级城市。商业地产的融资渠道不畅，酝酿着一定的金融风险；而分割产权出售等经营方式蕴涵着一些社会风险；商业地产的规划与城市商业网点规划不够匹配，急需规范。

　　记者从商务部市场建设司获悉，目前调研已经结束，相关的调研报告基本完成，正在最后的修订中，随后准备报送国务院待批复。

　　泡沫之忧

　　中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%。

　　据商务部调查显示，近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米左右。而武汉、成都、杭州等中型城市商业地产更是风头正劲。

　　诱惑在于，来自中国购物中心产业咨讯中心的资料显示，酒店收益为15%至30%，经营好的购物中心毛利在40%至80%之间。

　　“我们在一个县级市调查，相临的地块，商铺的价格要高出住宅的5-6倍。有热的苗头。”商务部人士说。

　　目前商业地产的主要融资形式仍是银行信贷。参与调研的一位人士表示，调查组掌握的情况表明，银行在商业地产上需要承担的风险资金大约在1400亿元到1800亿元之间。

　　去年以来，银行已开始要求地产商自有资金的比例在35%。

　　“商业地产的前期投资规模大，回报期长，比住宅开发风险大，银行对其贷款非常谨慎。”民生银行总行营业部公司处负责人李钧儒说， “只出租而非出售的大型商业项目贷款，银行有顾虑，一旦这个项目的定位错了，或者管理不好，风险就很大。”因此，银行只是提供1-2年的短期贷款。

　　但是，参与调研的王永平曾向媒体表示：从央行的数据看，投入商业物业的贷款量很有限。但是真实情况是，大多数商业物业是捆着住宅一起做，在住宅下面做大型商业物业。而这一块从银行贷款里是反映不出来的。

　　商业地产一般建设周期长，但由于得不到长期贷款，商业地产开发商普遍采用的售后返租，分割产权出售经营方式，这也引起了调查组的警惕。

　　商务部市场建设司刘小峰处长说，现在的商业地产，政府抬高土地出让金，把成本转嫁给开发商，开发商抬高价格再转嫁给中小投资者；中小投资者抬高租金，再转嫁给经营商户。“有点击鼓传花的味道，看最后砸在谁的手上。”

　　商务部人士表示，这可能导致社会风险。商务部在调研中建议，对商业地产二次交易从税收等方面进行政策引导，避免短视的投机。同时，用税收等优惠政策调节，鼓励只租不售。

　　在李民看来，目前几乎所有的商业地产商都面临着同样的资金困境，“商业地产投资量大，而融资渠道不畅，我们最担心的就是资金链断裂”，她说。

　　对此，商务部起草的报告也建议，银行应建立规范的中长期贷款机制，鼓励理性的商业开发；设计更多的融资产品，放开基金、信托市场，培育像海外基金那样长期稳定的投资主体。

　　过热是非

　　在李民看来，所谓热，不过是一些住宅开发商转到商业地产领域，不懂商业地产运作规律导致的。

　　“他们开发不是为经营，而是为出售。严格的商业地产是应该统一经营，统一管理，一平米也不卖，但一些住宅开发商却分割产权出售小商铺。”她说。

　　商业地产布局不合理也成为而“过热”的另一症结。

　　北京市商务局规划处范处长接受本报记者采访时表示，北京十一五商业发展规划中只有4个大型购物中心，但现在建的却有6个。“现在没有出台《城市商业网点规划条例》，不能依法规范，只能是你规划你的，人家建人家的。”

　　李民说，空置率高主要是因为商业地产的建筑结构不符合商业业态的需求。有空置率并不意味着社区商业饱和了。

　　“北京人均商业面积0.78，而国际上平均是1.2-1.5平米，差得很远。不能单看一些城区扎堆，西单挤着那么多千篇一律的商场，但京郊居民却要跑40公里到城区买东西。主要是布局不合理，缺乏规划。”

　　商务部在调研报告中建议，对大型商业地产项目投资要举行听证。

　　商务部的人士表示，“我们希望通过这次调研加快《城市商业网点规划条例》尽快出台。希望商业网点规划尽早与商业地产布局对接，”据悉，目前《条例》仍在国务院斟酌之中。